第7章 投资部经理必备的财务知识——决定成败的投资管理(2)

总之，预算监控工作并不是孤立进行的，必须由预算所涉及到的所有部门以诚信的原则，发扬团队精神，主动相互配合，这样的监控才是积极有效的，才能根据实际情况的变化对原来的预算方案做出正确的调整。

五、正确对待预算调整。

对预算实施监控，其目的就是通过监控及时发现实际工作中的问题，并根据变动了的实际情况，对预算内容进行必要的调整，从而使企业经营和管理在健康的轨道上运转。

1．需要进行调整的情况。

对预算进行调整，其实意味着第二次预算。变动预算一般有两种情况：一是为提高工作业绩而进行变动。比如当企业陷入财务困境需要提高工作业绩，这时候就需要对原来的预算进行适当的变动，以适应企业的实际情况。

二是需要降低预算水平。这种情况一般是企业某个部门自身并没有过错，却由于种种原因而没有达到计划的要求。比如由于地震，使得企业在国内的销售点的正常营业受到影响，如果根据最初编制的销售预算来进行考核和评价，这显然是不公平的，也会削弱激励的作用，使得业绩完成情况更不理想，在这种情况下，企业的管理层就应该准予其降低预算的要求，并相应地减少指标计划。

2．预算可调整的范围。

并不是所有的预算都能够进行协调的。较低层次上的预算是有协调余地的，但越是高层次协调的余地越小，比如在企业的总经理和银行之间，预算协调是没有也不可能有回旋余地的，银行不会对一些借口感兴趣，他们希望贷款能够得以及时偿还，所以这类预算是不可能协调的；如果这种情况真的发生，就可能意味着企业面临破产的危机。

3．对预算调整的管理。

预算调整及其管理，是预算管理委员会或财务经理或预算专员的工作职责。部门或科室的负责人主要负责对收入和费用的实际发生情况进行监督，定期对各项预算数据进行检查以及向上一级经理报告预算中的差异和执行中存在的问题。出现重大问题时，预算必须马上予以明确的指示，或者立即召集有关部门开会，研究讨论具体的解决方案；必要时还应将这些问题通知到全体有关人员。假如问题不能及时解决，就要着手修订预算。

4．正确对待预算调整中的差异问题。

进行预算调整，并不意味着产生的所有差异都是不正当的，使用调整预算来衡量业绩和允许差异存在并不矛盾。进行预算协调时，会对相关的差异进行具体解释，哪些是重大差异，哪些是允许范围内出现的，对于那些由于经营失误等带来的差异，要规定时间加以消除。这样做，一是可以方便未来与计划比较；二是对于有些财务经理而言，防止他们总是为自己很差的业绩辩解。

总之，由于情况是变化的，在实际工作中，难免会发生一些不可预见、不可控制或者不能确定的事情，它们可能会使得已经拟订好的预算不再具有现实意义，这时解决的方法就是调整预算，以保证预算继续发挥它在实际工作中的重要作用。

对于实际工作中出现的收入差异或费用差异，只要控制在10％以内的，财务经理都可以采取适当的行动加以纠正。但是，在具体实践中，有时会存在一些根本无法补救的预算差异，这时就必须在预算管理委员会或财务经理批准后，对所涉及到的相关预算进行修正。

5．对总预算外其他预算的调整。

要修改预算，必须得到预算管理委员会或财务经理的批准。对于本部门的预算，如果修改的内容仅与该预算有关，而不会对其他的预算产生连带。影响，或者修改的幅度很小，那么这些修改意见将很容易被通过。修改完毕，投资部经理必须严格按照企业规范的预算管理程序对它们的执行情况进行跟踪和监督管理，定期检查收入和费用的发生情况，及时辨认、关注可能出现的差异，将重大差异问题(超过10％)向预算管理委员会或财务经理及时报告，并应该定期对预算工作的管理情况进行汇总。

其他预算也是一样，当修改内容只与它们本身有关或改动较小时，预算管理委员或财务经理不会过多地干预；而对于那些对预算有巨大影响的变动，则必须经过预算管理委员会或财务经理的严格审查，批准后才能予以实施。这样做便于企业准确了解和掌握它们有可能给其他预算带来的连带后果。

6．对总预算的调整。

由于总预算的各项数据均是来自销售预算、生产预算等各个预算，所以在对部门预算或其他预算数据进行修改，进而发生变化以后，对企业的总预算(即现金预算、损益预算及资产负债预算)也应该进行相应的调整。比如销售淡季的收入水平会对现金流量造成严重影响，同时也会给企业的经营利润造成不可弥补的损失；产品原材料和生产部件的成本上升造成毛利润的下降，会对企业的经营利润产生较大的影响。企业必须考虑到变化对各个预算数据和内容造成的影响，重新制定新的总预算，也就是编制新的现金预算、损益预算和资产负债预算，使预算符合企业经营的实际情况。

有时候一些改动反映在总预算中的结果是不可行的，比如现金和利润水平过低，这个时候，所有的预算数据必须再经过预算管理委员会或财务经理的审查和修改，直到出现满意的结果。

(第二节）选择正确的投资决策。

企业投资决策是决定企业投资成败的一个关键环节，选择正确的投资决策方法是保证企业投资决策顺利进行的基础。不同的投资项目，因其所能提供的参数不同，决策指标的选择各有差异，运用的决策方法也不相同。-般而言，投资项目决策中正确估计投资项目的预期现金流量是投资决策的首要环节，同时也是分析投资方案时最重要的、最困难的步骤。

一、回收期法。

企业投资的内涵十分丰富，既包括固定资产投资，也包括与固定资产使用过程中相对应的流动资产投资，还包括企业进行的证券投资等。

投资决策的方法主要有两类：一类是考虑货币时间价值因素的方法，也称为贴现的方法，主要包括净现值法、现值指数法、内含报酬率法等；另一类是非贴现的方法，即不考虑货币时间价值因素的方法，包括回收期法、会计收益率法等。对固定资产重置投资的研究是上述决策方法在决策实务中的综合应用。

在进行投资决策时，一般使用两类指标，一类是贴现指标，即考虑了货币时间价值因素的指标，主要包括净现值、现值指数、内含报酬等，根据贴现指标进行投资决策的方法也称贴现的决策方法。另一类指标是非贴现指标，即没有考虑货币时间价值因素的指标，包括回收期、投资收益率等，采用非贴现指标进行投资项目评价的方法，被称为非贴现的决策方法。

回收期法是一种非贴现的投资决策方法，是指投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间，它代表收回投资所需要的年限。

回收期法计算简便，而且容易被决策人正确理解，即回收期越短。但它的缺点是不仅忽视时间价值，而且没有考虑回收期以后的收益。事实上，有战略意义的长期投资往往早期收益较低，中后期收益较高。回收期法优先考虑急功近利的项目，可能导致放弃长期收益的方案。因此该方法作为过去评价投资方案最常用的方法，目前仅作为辅助方法使用，主要用来测定方案的流动性和非盈利性。

二、会计收益率法。

会计收益率法是一种非贴现的投资决策方法，是将投资项目交付使用后的年均净收益与原始投资额相比较，求出项目寿期内平均的年投资报酬率。

这种方法计算简便，应用范围广，它在计算时使用会计报表上的数据，以及普通会计的收益和成本观念。其应用主要有两个力面，一是就某个项目的会计收益率与期望的平均报酬率相比，只有高于期望的平均报酬率的项目才能投资；二是如果有多个互斥的投资项目，则会计收益-率最高的项目应优选。

三、净现值法。

净现值法是-种贴现的投资分析评价方法，这种方法使用净现值作为评价投资方案优劣的指标。净现值指特定投资卞案未来现金流入的现值与未来现金流出现值之间的差额。

按照这种方法，所有未来的现金流入和现金流出都要按照预定的贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。如果净现值为正数，即贴现的净现金流入大于贴现后的现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的贴现率。如净现值为零，即贴现后现金流入等于贴现后的现金流出，该投资项目的投资报酬率相当于预定的贴现率。如净现值为负数，即贴现后的现金流入小于贴现后的现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的贴现率。

净现值法所依据的原理是：假设预计的现金流入在年末可以实现，并把原始投资看成是按预定贴现率借入的。当净现值为正数时偿还本息后该项目仍有剩余的收益；当净现值为零时偿还本息后该项目将一无所获；当净现值为负数时该项目不足以还本息。

净现值法具有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善。净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是根据资金成本来确定，另一种方法是根据企业要求的最低资金利润率来确定。前一种办法，由于计算资金成本比较困难，限制了其应用范围；后一种办法根据资金的机会成本，即一般情况下可以获得的报酬来确定，比较容易解决。

四、现值指数法。

这种方法使用现值指数作为评价方案的指标。现值指数是未来现金流入现值与现金流出现值的比率，亦称现值比率、获利指数、贴现后收益、成本比率等。

现值指数法的主要优点是，可以进行独立投资机会获利能力的比较。现值指数可以看成是1元原始投资可望获得的现值净收益，因此，可以作为评价方案的一个指标。它是一个相对数指标，反映投资的效率；而净现值指标是绝对数指标，反映投资的效益。

五、等年值法。

等年值法就是按投资的必要报酬率将投资的全部现金流量或净现值换算为相当于在整个寿命期内每年平均发生的等额现金流量或净等年值，然后据以分析和评价投资方案的方法等年值的计算公式如下：

等年值=净现值总额÷投资寿命期的年金现值系数。

等年值法在一些特殊的投资决策中极为有用，比如，有关产出价格受社会严格限制的投资决策，无直接受益的投资(如防污染投资)决策及寿命年限不等的投资决策等。在投资的产出价格受限或无直接收益的情况下，企业投资决策所需考虑的只是投资的成本问题。只有将投资的等年值费用压缩到最低水平。投资才是有利的，当投资方案具有不同的寿命年限时，等年值法可以将各个方案的现金流量换算为等年值现金流量，将各个方案置于同一可比的基础上。

六、终值法。

项目投资的特点是周期长，在形成基本的生产经营能力的过程中，要大量消耗人力、物力，直到生产经营能力形成后才能生产出可供销售的产品。这个特点说明投资的建设时间愈短，投资效益愈好，投资建设周期长，未完工项目就多，投放在未完工项目上的物资和资金由于不能提供任何有用效果，实际上是一种变相积压。因此，选择投资方案时，一定要考虑时间因素，即选择建设周期短，未完项目占用资金少的方案，投资决策的终值分析法就是用以选择不同建设周期投资方案的方法。

终值法是按照货币时间价值的观念，将投资各年发生的直接投资支出换算成可比的终值，依此评价和分析投资经济效益的决策方法。

以终值作为考核投资效益的标准，投资的建设周期越长，终值也就越高，所以它可以促使企业尽量缩短建设周期，压缩投资的未完施工。

(第三节）投资经济效益评价。

房地产开发项目投资经济效益评价，是在技术可行性研究的基础上，对拟开发项目的不同开发方案的投资经济效益进行计算、分析和论证，并在多种开发方案的比较中，推荐最佳的方案，作为选择开发方案和进行项目投资决策的经济依据。

房地产开发项目要进行投资经济效益的分析，首先要估算开发项目所需的投资。开发项目的投资支出，既是销售、转让房地产的经营成本，又是出租房地产的价值，对销售、转让的房地产来说，它的投资支出就是房地产的经营成本，与房地产销售、转让的经营收入对比，据以计算利润。对出租房地产来说，它的投资支出就是出租房地产的价值，据以计算出租房屋的折旧和出租土地的摊销。因此，开发项目的投资支出，应按房地产开发的完全成本估算。它不能按房地产开发企业会计中的开发成本估算，除了包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费等开发成本外，还包括开发期间发生的管理费用和财务费用。

房地产开发项目的投资支出，按其构成内容，包括：

1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价对征用土地。

包括：土地补偿费；拆迁补偿费；安置补助费。对批租土地，包括地租和拆迁安置费在内的批租地价。

2．前期工程费。

包括：勘察设计费；可行性研究费。

3．基础设施费。

包括：七通一平费；环卫绿化费。

4．建筑安装费。

包括：建筑工程费；设备购置费；安装工程费。

5．配套设施费。

包括：非营业性公共配套设施费；按规定列入投资支出的大配套设施费。

6．开发间接费及管理费。

包括：为组织管理开发项目而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销，以及开发企业分摊的管理费。

7．预备费。

预备费也叫不可预见费。主要指与施工图不相符的特殊现象(如地基出现古墓、废井、流沙等)和不可抗拒的自然灾害如冰雹、台风、水灾等所造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。在存在通货膨胀、物价逐年上涨的情况下，预备费中还应充分考虑开发期间物价上涨所增加的各项工程、设备、费用支出，否则，就可能使投资出现缺口。

开发项目投资支出的估算，一般是指在开发项目决策之前项目建议书和可行性研究阶段对开发项目工程建设费用的预测和计算。为了合理确定并有效控制开发项目投资支出，提高投资经济效益，必须力求提高投资支出估算的精确度。

开发项目投资支出估算的方法，取决于要求达到的精确度。而精确度又是由项目研究和设计所处的不同阶段以及资料数据的可靠性决定的。通常在开发项目建议书阶段可采用单位土地、房屋面积投资估算法。