第6章

房产：哈佛精英为什么能用很少的钱投资房地产

对中国人而言，房子并不仅仅是一个遮风挡雨的地方，它赋予了我们更多的归属感。在辛苦工作一天之后，它是我们解除疲倦的温暖之家；在外出漂泊之时，它是我们心底最美好的故乡。所以，房子在中国人的心中拥有着重要的意义。

随着经济的发展，“炒房族”不断涌现，他们靠倒卖房产而富甲一方。人们见此情景也都投入到购房潮中，或为跟风赚钱，或为自身需要，总之，购房队伍日益壮大起来。但是，你知道怎样才能花最少的钱买最好的房吗？你又是否知道怎样投资才能在炒房大军中分得一杯羹？本章将围绕这两个最为实际的问题向大家介绍如何投资房地产。

房产没有能不能投，只有会不会投

电影《甲方乙方》里有段经典对白--刘蓓说：“没有爱情的婚姻是不幸福的。”葛优回答：“没有房子的婚姻才是不幸福的。”可见房产在中国人心中的重要程度。但是提到买房，却又是几家欢喜几家愁。在全球房价日益高涨的今天，普通工薪族想在短时间内购买一套属于自己的房子，还是很困难的。

但不是房价高就不能买，相反，我们正可以利用目前房地产投资回报率高的时机，进行房产投资。

中央电视台曾报道过英国一对传奇的夫妇。他们从1990年起开始投资房地产，并一直坚持不懈。在他们房产最多的时候，共拥有900多套房子，市值最高达到1.8亿英镑。

现年61岁的弗格斯·威尔森和老伴朱蒂斯原本都是中学数学教师，每月薪水微薄。1975年，他们用省吃俭用所攒下的积蓄购买了一套三居室，价值8200英镑，这是他们的第一套房产。幸运的是，他们买房选对了地点。20年后，这个地方因紧邻英法海峡隧道的阿什佛德站，成为英国最热门的房地产市场。当时英国房价飞涨，威尔森夫妇便产生了投资房产的念头。

他们先把第一套房产租出去，用租金来付第二套房产的贷款，由此迈出他们进入房地产市场的第一步。1990年初，夫妇俩正式辞去教师工作，全心投资房产。他们继续采用“以租养房”的投资方式，并始终坚持一个原则，就是不在自己不熟悉或太远的地区投资。

虽然早已跻身亿万富豪行列，可是威尔森夫妇至今仍开二手车，生活非常简朴，只有与房地产经纪人会面时才会穿着体面的服装。

哈佛大学的商学教授认为：“增值是投资房地产最后的理由。”在威尔森夫妇手中，房产得到了增值最大化。对他们来说，投资房产是一项事业，而不是致富的手段。所以投资房产还要看它对投资者有没有“内在价值”，看你是想要倒房变现，还是想要一个稳定的居所。

家住徐州的周洁在大学毕业后就打算买房，但这时的她才刚刚参加工作，手头没有太多积蓄。后来她看中某小区一套小户型房，共48平方米，该房当时的售价是七万两千五百元。可周洁根本不可能立刻拿出这笔钱，于是她向银行申请了70％的房贷，还贷期约定为五年。

在交了首付及相关手续费近三万元后，她拥有了这套房产。当年五月，她就拿到了钥匙。但她并没着急入住，而是又花了一万多元进行简易装修，再将其租赁给一家中介公司，每月能收到600元租金。当时她每月实际要还的房贷是764元，因此，她只要再补贴164元就可以轻松供房了。三年后，周洁的房产证就办了下来，并抵押在银行里。五年后，她还完了房贷，拿到了房产证。现在她有了自己的“小家”，虽然不大，她仍然很满意，而她的同学很多还在为月付或者房租而奔波。

周洁的经历告诉我们，房产投资没有人们想象的那样深奥，也没有能不能投资一说，关键还要看你想不想投、会不会投、怎样投。普通上班族固然没有做房地产生意的实力，那么可以先从物色自己最满意的居所开始，通常在选择时可以注意以下几点：

一、选择房型时别盲目贪大。

虽然很多人都喜欢宽敞，但一定要根据自己的实际需要选择合适的房型，否则过大或过小都有可能为生活带来不便。例如，不打算要孩子的可以选择小房型，和父母同住的可以考虑大一些的房型。

二、不必一味追求高楼层。

高楼层采光好，视野开阔，却有因风大而不能随意开窗、上下楼消耗时间过长等缺点，所以还是要结合自己的实际情况谨慎选择。三、实用性比美观更重要。很多女性喜欢在家里装一扇大落地窗，近年也有不少商品房设计了这样的户型。虽然大窗美观、采光好，但保温性能却很差。因为这个原因，就要求空调或暖气都必须加大功率才能保证日常需求，这也是一笔不小的额外开支，所以可以多多考虑更实用的户型。

四、手头不富裕就选二手房。

拥有一套新房自然是“很有面子”的事，但如果自己的经济条件不允许还执意投资，那就得不偿失了。其实二手房除了选择余地大，还可以立即入住，价格也较为便宜，是经济实用的不错选择。总之，投资房产的过程中虽然有许多学问，但究其关键还是要看是否适合自己，是否能使生活锦上添花。买房对大多数人来说不是小事，一定要量力而行，不要勉强自己而最终成为“房奴”。

影响房地产价格的因素有哪些

影响房地产价格的因素有很多，国家的政策、城市发展的水平、建筑的地段、城市人口密集度及购买力、增值的可能性、“炒房”人数、建筑材料档次等，都会对价格产生影响。

面对起伏的房价，普通人的经济实力毕竟有限，更应该“量力而为”，结合自身条件及房产价值来决定最合适的投资方式。做到这些并不难，仔细分析下来，无非要注意以下几点要领：

一、地段不同，价格悬殊

李嘉诚说：“买房子注意三点，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”在一定时期内，房屋建造成本不会产生太大波动，而土地的价格却可以因城区发展、商业繁荣等客观因素不断攀升。比如，商业圈的铺面虽然面积小，月租金却也能过万；郊区的房屋虽大，但因为远离市区，交通多有不便，价格就便宜很多。

在好的地段投资房产，价格可能相对较高，但它的升值潜力非常大，所以也必然能得到可观回报。

二、户型好坏决定房产是否畅销

中国人最理想的户型是坐北朝南，但随着近年高层住宅的兴建，这条标准也越来越难以实现，好户型就显得愈加珍贵了，所以好户型的价格往往较普通户型高出几倍。再比如，高端的别墅住宅区因其设计完美，配套设施完善，所以房价也比普通公寓高许多。

在同一个楼盘的销售中，我们还可以看到开发商抛售一些“尾房”，这些“尾房”就是因为户型、楼层等比较差而滞销的。所以如果只是做房产投资的话，可以考虑以低于市价的价格将“尾房”买入，再等待时机将其以正常市价出售，从中赚取差价。

三、物业质量的高低影响到生活质量

人们都希望能住进物业设施完善的小区，比如，社区中房屋装修、绿化、保安、清洁等等，这些都能成为判断一个社区好坏的标准。

好的小区房屋装修精良、绿化带比重合理、安保工作到位、清洁程度高、储藏室和车位安排充足……周到的服务需要相应的回报，所以像这样条件精良的社区，房价必然也会高涨。

一些老式小区的物业设施不完善，比如房屋老旧、社区卫生不合格、车位短缺，有的甚至没有配备保安。这种社区内的房产价格都较低，因为配套设施不到位，可能还有“压价”空间，所以是低收入者的较好选择。

四、周边设施是否完善也影响房产价格

如今，不少名校周边的房价涨幅惊人，即使做日租房生意也能得到非常可观的利润。房产的商业价值提高了，即使楼宇年头儿较长，也照样能售出高价。

房产周边是否有良好的教育设施，是否邻近医院、银行、农贸市场甚至商场等设施，都决定房价的高低。以生活的便捷程度衡量，一个生活设施配备齐全的成熟小区，其房价必然也是较高的。

五、城市基础设施对房价也有影响

有些房产邻近城市主干道或高架桥等城市基础设施，这时房价的判定就比较灵活。例如交通方便的房产必然价格较高；而有些设施会给人们的正常生活造成干扰，价格相应会有下降空间。还有一些老式小区的房产紧邻铁路，由此可能产生的噪声问题也影响到购房者的购买意向，所以价格也同样有下降空间。

房价涨跌是各种力量使然：政府调控、经济规律、地域差异、生活便利程度等，这些都有可能成为制约房价的因素。

在楼市局面尚不明朗的今天，作为普通工薪族更应摆正心态，从容应对变幻莫测的楼市。遇到合适的房子并且自己的条件允许，就适时出手，一时遇不到也不要因心急而去购置超出自己经济承受范围的房子，以免打乱自己的正常生活。

“面包”和“房子”总会有的，虽然拥有房子是很多人的目标，但选择最适合自己的房产，在购买过程中尽量减少经济负担，让自己生活得更美好，才是人生的上上策。

哈佛教授告诉你：什么样的城市才有投资价值

古有“良禽择木而栖”之语。优秀的鸟儿尚且选择合适的树为巢，更何况“行有所想，居有所思”的人呢？随着社会经济不断发展，人们生活水平日益提高，人们对房产的要求也从单一的环境选择向多维的比较选择转换，如房价、户型、配套设施、自然环境、城市建设、发展潜力等。

近年来，海南三亚楼市的火爆让不少人为之惊叹。在奔向海南的投资大军中，以北京和东北三省的投资者为多。除了有目的“炒房”的“投机客”，多数人表示想在海南“买房养老”，并且当时适中的价位也令人们十分心仪。

是什么原因造成这一现象呢？除了楼盘价位适中，四季如春的宜人气候和毗邻海岸的美好风光也是让不少人心动的理由。可见，海南本身具备的旅游特质也成为它投资价值中的重要一环。那么，还有哪些影响城市房产投资的因素呢？

一、物流业发达与否

从古到今，发达的物流业必然会给城市带来巨大利润，例如河流沿岸、铁路枢纽周边的城市，通常经济繁荣。

以天津为例，天津拥有优质港口设施、高速铁路、高速公路和国际机场，这些成为带动当地经济发展的重要因素。交通发达带来商业繁荣，因此也会吸引外资和外来人口不断涌入，来此寻找商机。

由于城市开发的新增土地量有限，物流对货物存储的需求又不断增长，出现土地紧缺进而导致新增厂房供给不足的现象，直接致使优质厂房租金攀升。在物流业发达的城市投资，除了住房买卖，还可以将重心放在投资商铺、仓库上。有当地经济基础做后盾，投资者可放心从中赚取租金。

二、城市产业园是否繁荣

产业园一般邻近市区，产业资源丰富，是拉动城市经济发展的重要区域，势必会加速周边地区的城市化脚步。写字楼、酒店、公寓、文化中心、购物中心等配套地产项目也会被迅速提上日程。

所以，在有产业园区发展苗头的城市抢占先机，等待商业发展后赚取差价，用最少的钱买最昂贵的地也是投资好方法。

三、城市的旅游资源是否丰富

随着中国经济飞速发展，旅游已成为人们休闲娱乐的重要方式，是城市中新的经济增长点。人们开始考虑如何让自己的旅行“更轻松更健康”。基于这一卖点，把旅游、休闲、房地产联系在一起的投资，肯定会有广阔的市场前景。

四、二、三线城市尚未发展成熟的地产业

一线城市因其繁荣的经济和重要的地位，早已吸引了众多投资商，房产已经到了一个比较高的价位，在一线城市投资所需要的资金量是比较大的。而二线城市，甚至是更低端的三线、四线城市，由于经济还未全面发展，楼市的开发也处于起步阶段，较之一线城市，价格更为低廉，适合小投资者以较低的资本投资房产。留待未来城市经济扬头时再看，升值空间必然可观。

五、一线城市的繁荣发达

一线城市的投资价值异常大，关键还要看投资者有没有相应的投资实力跟进。一线城市经济发达，商业繁荣，各项硬件软件设施都非常成熟。城市地位决定投资价值的持续性。如果有能力在一线城市投资，未来的回报定是以上几项中最为惊人的。

哈佛大学教授曾在经济学课上教导学生：“优秀的投资者应该是善于发现项目中潜在的投资价值，然后果断出手。”也就是说，市场的大门会面向所有人打开，投资机会是均等的，能否得到利润回报，还要看投资者是否拥有一双挖掘潜在价值的慧眼。

怎样的城市才更有竞争力、更有投资价值，影响其发展的原因不同，答案也不唯一。

巴菲特曾如此教人们“炒股”：“我们不能盲目跟风，要合理投资！”这一点在房产投资中同样适用。投资不能随大流，认为哪个项目投资的人多就必然是好的。投资者要学会从令人眼花缭乱的投资项目中，找到其价值回报最适合自己的。

二手房买卖交易面面观

二手房因价格弹性大、即买即住等显著优点，吸引了越来越多的人的目光。

家在深圳的张欣悦曾在罗湖区鸿翔花园看中一套45平方米的二手单身公寓，当时她与卖主谈成的价格为51万，再加各种交易费用约3万，总共花费54万即可入住。张欣悦原本考虑：“如果我首付10万，贷款30年，每月月供1800元。鸿翔花园靠近帝王商圈，靠房屋租赁能收到2200元的租金，可以用租金抵月供。”虽然算盘打得响，但张欣悦犹豫了很久最终还是没有购买。可令她没想到的是，在这之后的半年内，深圳房地产一路飘红，待那时她再去看房，那间房早已售出了。

“如今同样的户型，最便宜的也要60万！”想到这里，张欣悦后悔不已，她想如果那时买下那套房产，几个月后立刻转手也能获利至少六万元。

像张欣悦错失的这种赢利机会，几乎每时每刻都存在，关键还要看你能否将其把握住。在机会来临的同时，二手房市场也是鱼龙混杂，那么如何才能淘到有投资价值的二手房呢？

首先，二手房交易要坚持三个原则：一、弄清房屋的产权归属在交易之前，首先要做的是和房主确定房屋的产权归属。如果该房产有产权纠纷，即使十分心仪也不要购买，以免给日后的产权确认带来麻烦。另外，要特别注意房产证上写明的房主和卖房者是否为同一人，最好去相关部门进行核实，避免被“二房东（可能只是该房的租借者）”蒙骗，造成巨大的财产损失。

二、仔细观察房屋内部结构和质量

仔细观察房屋的户型是否合理。有的老式房屋因为设计不合理，即使现在买到手，未来出租或转卖也比较困难。另外还要留意房屋是否有墙壁龟裂、天花板渗水等质量问题，这些因素对房屋价格也有很大影响。

除此以外，有的二手房在出售前会进行简易装修，以遮挡诸如墙壁返潮发霉等缺陷，所以在达成交易前一定要仔细观察，将这些问题解决，否则将来再因此与物业公司交涉就会非常麻烦。

三、考察房屋周边配套设施是否完善