案例二
承接查验未做遗留问题登记，物业服务企业承担责任
某小区办理入住后，就频频发生电梯坠楼事故。住在该小区的业主刘先生反映说，其所住单元12层共36户居民共用一部电梯，从2011年5月左右正式投入使用以来，动不动就有居民遭遇“坠梯”，被困在电梯中。因为电梯上没有中文标识、没有安全检验合格的标志、没有生产厂家名称，只有一个厂家商标，居民怀疑该电梯是“三无”产品。于是，在与为该小区提供物业管理的A物业服务公司多次沟通未果的情况下，将其投诉到小区所在区的特种设备监督检验所。
特种设备监督检验所在调查中发现，该电梯的确没有经过安全检验，没有电梯运行合格证，要求A物业服务公司立即办理。但A物业服务公司认为，该小区为新建小区，刚刚办理入住，电梯处于保修期间，应由开发商负责办理。开发商指出，该小区入住前，A物业服务公司已进行了承接查验并履行了相关手续，有关电梯的相关资料，包括电梯运行合格证等都已移交给了A物业服务公司，因此，自己不应承担责任。A物业服务公司解释说，在进行电梯查验时，开发商并没有移交电梯运行合格证，而是说正在办理中，会很快送来的。双方为此发生争执，互推责任。
就在A物业服务公司与开发商互推责任期间，该小区电梯再次发生坠梯，并致使业主李先生腰部受伤，共花费医疗费用7594元。李先生找到A物业服务公司，要求其对这起事故负责，并承担赔偿责任。A物业服务公司认为开发商没有办理电梯运行合格证，责任应由开发商承担。但开发商坚持称包括电梯运行合格证在内的电梯全部资料都已移交给A物业服务公司，并拿出当时的交接清单及遗留问题登记表，均表明开发商所言为实。A物业服务公司承接小组人员，因为办理承接手续时只考虑与开发商的关系，确实没有在遗留问题登记表上记录此事，此时也只能无言以对了。
案例分析
面对电梯故障，开发商、物业服务企业各自应该承担什么责任呢？一般来讲，电梯在保修期内出现质量问题，开发商有责任彻底维修好或更换电梯。对于过了保修期后，电梯依然存在的保修期内余留问题，开发商依然有维修或更换责任。但是，对于电梯的维修责任，不管是否在保修期内，物业服务企业都有不可推卸的责任。
近几年，新电梯故障频发，这一方面是因为有些开发商在安装电梯时就选择了低端、低成本的电梯，虽然也取得检验合格证，但因其技术、质量上的先天不足。在后期使用过程中故障率是相对较高的。另一方面，物业服务企业为减少自身经营成本，与电梯维修公司签订“虚假”协议，不按有关规定对电梯进行每半个月一次的维护保养，也是造成新电梯故障居高不下的原因。当然，要使物业服务企业和开发商真正承担起各自的责任，最重要的是质量监督管理部门要切实承担起责任，真正做好电梯安全监管。
从本案案情看，A物业服务公司由于在承接查验过程中，没有在遗留问题登记表中记录开发商没有移交电梯运行合格证，因而就失去了证明自己没有得到电梯运行合格证的有力证据，难以证明频发的电梯故障是由电梯质量问题引发的，甚至是因开发商不具备电梯运行合格证，电梯是在具备使用条件的情况下运行，电梯故障应由开发商承担主要责任。
在这里，暂且不去讨论A物业服务公司与开发商应怎样分担责任，而是要通过本案例认识到承接查验的重要性。如果A物业服务公司在承接查验中能够认真履行必要的程序、手续，在遗留问题登记表中记录开发商没有移交电梯运行合格证的情形，并由开发商相关人员签字，其情况肯定不会是现在这样的被动，也能很好地规避了管理中一些不该出现的风险，与开发商一定会有一个明确的责任划分。
我们需要认识到的是，物业的承接查验，实际是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到对物业建设与开发质量的确认，以及今后物业管理工作能否正常开展。因此，要搞好前期物业管理，确保物业使用的百年大计和业主的根本利益，就必须严格执行物业的承接查验。
相关法规制度
《物业管理条例》
第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业，物业服务企业之间应当做好交接工作。
《物业承接查验办法》
第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
……
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。第十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交上述所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
第二十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第三十四条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
第四十四条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
《关于加强电梯管理的暂行规定》
六、电梯质量实行生产企业全面负责制。电梯销售、安装、维修实行由生产企业委托代理制。使用单位订购电梯应同时签订电梯安装调试与维修合同（协议）。被电梯生产企业认可的安装、维修企业，对其安装、维修质量向电梯生产企业负责。
凡未取得电梯生产企业认可的单位，不准承担该企业所生产电梯的销售、安装、维修工作。本规定颁发前在用电梯的维修工作，原则上参照本规定办理。
七、电梯安装调试结束后，由电梯生产企业进行质量自检，并出具电梯产品质量合格证或检测报告。由使用单位向工程报建审批的建设行政主管部门提出验收申请，由报建审批的建设行政主管部门组织建设、施工、安全监察等单位联合检查验收，验收合格后，签字即可交付使用。其他部门不再重复检测发证。
验收中的质量争议问题。原则上由双方协商解决。协商不成时由电梯生产企业提请当地技术监督部门直至国家技术监督局仲裁。
电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月。保修期满后出现的质量问题，按国家《产品质量法》处理。
八、电梯投入运行时，使用单位必须制订使用管理制度，指定专人负责管理；应配备合格的电梯司机，持证上岗。司机离岗半年以上，应重新培训后继续上岗。
使用单位和承担维修的企业必须严格按照该型号电梯的使用、维修规程进行定期检查和检测，并逐台认真做好记录，建档备查。接受国家有关部门的质量监督和安全监察。
十、电梯改造、大修后，必须经质检部门检测合格，方可继续运行。承担改造、大修的单位负责保修12个月。
《关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》
第八条 电梯安装
1.电梯安装是电梯生产全过程的重要环节，安装现场即是电梯的“总装车间”。电梯生产企业要保证电梯安装、调试质量。电梯生产企业跨地区安装本企业的电梯时，应到当地建设行政主管部门办理注册手续。如委托其他企业安装，被委托企业应取得电梯生产企业《委托代理书》，方可安装该电梯生产企业的电梯。被委托代理企业无权对电梯安装进行再委托或转包。
2.在电梯安装过程中，电梯安装企业必须保证电梯安装质量，确保电梯安装设备和人员的安全。
3.电梯安装后，由负责电梯安装的企业进行质量自检，合格后，出具电梯产品质量检测报告，交电梯使用单位。使用单位向建设行政主管部门提出验收申请。由建设行政主管部门按照GB10060-93组织验收。验收合格后，发给全国统一的《电梯准用证》，交付使用。其他部门不再重复检验发证。未取得《电梯准用证》的电梯不准使用。
电梯产品的质量争议问题，原则上由双方协商解决。协商不成时由国家技术监督局批准的电梯检测单位重新进行检测并出具检测报告，交由当地技术监督部门直至国家技术监督局仲裁。
电梯生产企业或被委托代理企业在出具电梯产品检测报告时，必须经企业质量检测部门的检测专业工程师签字并加盖本企业质量检查专用章。
第九条 《电梯准用证》
《电梯准用证》由建设部统一印制。各省、自治区、直辖市和各计划单列市建设行政主管部门要明确《电梯准用证》的负责发放机关，由专人签发，加盖专用印章。《电梯准用证》自发放之日起，一年内有效。
第十一条 新安装电梯的质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月。由于电梯使用单位管理使用不当所造成的损坏，由电梯使用单位负责，生产企业可予以有偿修复。
第十二条 电梯维修
1.电梯维修是保证电梯长期安全正常运行的重要环节，也是电梯生产企业售后服务的主要内容。所有电梯使用单位必须与其电梯生产企业或被委托代理企业签订维修合同。
2.使用单位必须按规定在每年的年检后，凭年检合格书、维修合同书到建设行政主管部门办理下一年度的《电梯准用证》。建设行政主管部门要在一周内派检测人员实地检查，合格后，发给新一年度《电梯准用证》。
3.使用单位自行维修保养电梯必须得到电梯生产企业的委托代理。
4.使用单位发生变化，不再是与电梯生产企业签订合同的单位而移交或转售另一单位时，原使用单位必须负责向电梯生产企业办理维修保养合同转让手续。
5.电梯生产企业或被委托代理企业必须按照维修合同及时处理电梯故障与事故；每个月对电梯的所有设备至少进行一次检修；一年进行一次电梯的年检。
6.电梯生产企业或被委托代理企业应根据本企业电梯产品销售情况和本企业在用电梯的情况，建立维修保养网络，负责本企业新装电梯和在用电梯的维修保养工作。维修网络的维修保养人员必须严格按照生产企业的《电梯维修技术规程》、《电梯保养技术规程和检验标准》和《维修保养合同》的规定按时维修保养，逐台电梯做好维修保养记录，建档备查。
7.电梯维修费用原则上由负责电梯维修的企业与电梯使用单位在维修合同中协商确定。
8.电梯的大修、改造和更新，均按本《细则》有关电梯安装的条款执行。
《电梯应急指南》
第二条 电梯使用管理单位应当根据《特种设备安全监察条例》及其他相关规定，加强对电梯运行的安全管理。
第五条 电梯使用管理单位应当与电梯维修保养单位签订维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任。
电梯维修保养单位作为救助工作的责任单位之一，应当建立严格的救助规程，配置一定数量的专业救援人员和相应的专业工具等，确保接到电梯发生紧急情况报告后，及时赶到现场进行救助。
第七条 电梯发生异常情况，电梯使用管理单位应当立即通知电梯维修保养单位或向电梯救援中心报告（已设立的），同时由本单位专业人员先行实施力所能及的处理。电梯维修保养单位或电梯救援中心应当指挥专业人员迅速赶到现场进行救助。
第八条 政府有关部门应当加强各种电梯紧急情况应对常识的宣传。电梯使用管理单位应当每年进行至少一次电梯应急预案的演练，并通过在电梯轿厢内张贴宣传品和标明注意事项等方式，宣传电梯安全使用和应对紧急情况的常识。
《特种设备安全监察条例》
第三十一条 电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。
电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查。
第三十二条 电梯的日常维护保养单位应当在维护保养中严格执行国家安全技术规范的要求，保证其维护保养的电梯的安全技术性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。
电梯的日常维护保养单位，应当对其维护保养的电梯的安全性能负责。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。
解决方法
承接查验是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。承接查验后，就要由物业服务企业依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养的责任，因此，要搞好前期物业管理，就必须严格认真地进行物业的承接查验。但由于现实中开发商为了追求效益的最大化，就会有意识地忽略对物业建设质量的投入和监控，在竣工验收与接管验收时，往往会采取表面走形式，私下内部处理（建立控股物业管理子公司，自建自管）和对外风险转移（发包给一家急于要项目的物业管理公司）的策略，使得承接查验形同虚设。
控股物业管理公司由于上下级关系和利益驱动，在承接查验时，很难真正地把好查验关。选聘的物业服务企业，为求项目，往往不去得罪开发商，在承接查验时，也很能难做到严格程序，质量第一。但这些承接查验中的过失，都会成为物业服务企业管理中的风险，一旦风险成为事实，苦果就只能由物业服务企业代人受过了。
因此，物业服务企业一定要重视物业的承接查验，这既包括与开发商的新建物业的承接查验，也包括与业主或业主委员会的原有物业的承接查验。在承接查验时，严格执行《物业承接查验办法》，首先，建立健全项目接管验收的组织与机构，根据分类建立不同专业人员的验收小组，制订和安排物业的验收计划，还应对验收组成员根据分工进行必要的培训，提出要求，掌握标准，及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程项目，从物业管理角度提出相应的整改意见。其次，掌握和熟悉现场验收的主要项目和重点，掌握和明确验收的主要内容。最后，要与开发商协商好交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。
承接查验时，不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。对查验中发现问题，属于必须改正的，应书面报请开发商整改。一时无法返修的项目或缺少的资料要确定今后维修期限或移交时限，并在遗留问题登记表上认真记录、签字；属于无法返修的项目，应与开发商协商达成一致意见形成备忘录备案。