前言
怎样更划算

 

“营改增后，至少我们房租收入的税负下降了，非常划算。”光明公司的会计张磊为我算了算他们公司的账。

 

光明公司是增值税一般纳税人，早已处于半停产状态，只有一幢三层楼房租给两家大企业作为卖场、仓库和办公室，年租金约为200万元。

营改增前缴纳营业税及附加，200×5.5%=11万元，当然还有12%的房产税约为24万元。一年合计35万元。

营改增后缴纳增值税及附加，200÷（1+5%）×5.5%=10.5万元，房产税也只交200÷（1+5%）×12%=22.9万元。合计33.4万元，节约了1.6万元，其中缴纳增值税比缴纳营业税节约了5000元。

 

会计张磊之所以认为税负下降，认为划算，就是因为享受简易计税后，与营业税相比，虽然税率都是5%，但由于增值税与营业税在计算方法上的细微差异，导致增值税节约了5000元。

“国家考虑到老不动产没有进项税额，故准许我们选择简易计税方法，的确是一个很大的优惠。”张磊的话非常纯朴。

可惜，张磊完全搞错了！因为他不懂增值税，因为他还没有摆脱营业税的思维。如果一家公司就这样稀里糊涂地把“航船”驶入增值税的“海洋”，早晚是要吃亏的，并且往往像这位会计一样，一边吃亏，一边以为自己占了便宜。

简易计税方法并不是一个“优惠”，而只是增值税的两种计税方法之一。一般计税方法税率高，可以抵扣进项税额；简易计税征收率低，不能抵扣进项税额。哪种方法划算，往往是会计热衷的问题。但是，划不划算，不能像营业税那样思考和计算。

营业税与增值税在思考上有哪些差异是本书后面涉及的内容，此处只讲其中一点，营业税可以自顾自地计算，但增值税必须要与上下游携手考虑。形象地说，正如后文会讲到的一个增值税概念——“抵扣链条”一样，增值税上的纳税人被抵扣链条串在起，如同一根绳上的蚱蜢，单独的你是跑不掉的。

我告诉张磊，也借此告诉广大读者，包括正在看本书的你：“简单讲，当你的租客也采用增值税一般计税方法时，5%的简易计税一定吃亏，11%的一般计税一定占便宜。”

下面，我给出为什么采用11%的税率更划算的理由。

如前所述，光明公司营改增后的200万元房租中，增值税税额为9.5万元（简单起见，这里不计算附加税，附加税的因素正文中再分析），实际的租金收入为190.5万元，承租方的租金成本也为190.5万元，因为另外9.5万元的增值税是可以用来抵税的，不计入租金成本。

如果该公司不选择简易计税，而是直接按11%税率计税，后果是什么呢？

当然是涨价。

承租的客户会不会同意你涨价呢？这虽然是一个“店大欺客、客大欺店”的价格竞争，但关键看划不划算。如果涨价更划算，客户显然也是乐意的。

假定租金定为211.5万元，双方会觉得如何？这相当于涨了11.5万元。

先算出租方的账。应纳税额=211.5÷（1+11%）×11%=21万元，与简易计税交税9.5万元相比，多交了11.5万元的增值税，但涨价导致收的钱也多了11.5万元，所以，其不含税的收入依然是190.5万元，与简易计税时相比，其实际收入没有变化。

再看承租方。租金成本=211.5÷（1+11%）=190.5万元，进项税额为21万元，比简易计税的9.5万元多了11.5万元。虽然租金看起来多交了11.5万元，但可抵扣的进项税额也多了11.5万元，全部多在进项税额上，可以抵扣得干干净净，租金成本依然是190.5万元。

如此看来，200万元的简易计税与211.5万元的一般计税，对双方来说效果是完全一样的。当然，同样为了使分析简单明了，此处暂不考虑现金流因素，考虑后也不影响实质。

既然一样，为什么蓝敏你还认为一般计税划算呢？

原因在于，老不动产没有进项税额，但不代表公司没有进项税额。

我告诉会计张磊：“公司总要租房吧，总要装修吧，总要用电吧，总要购置电脑吧，总要用车吧，总要用汽油吧，总有办公用品吧，甚至包括我给你做的这个小小的咨询，都可能产生进项税额。”

如果选择简易计税，不动产业务相关的进项税额以及其分配的进项税额就不能抵扣；但如果选择一般计税方法，就都可以抵扣。不论这些进项税额有多少，一抵扣就是利润。

假设公司房产租赁业务全年对应的进项税额是2万元——这个水平并不算高，则采用一般计税方法抵扣这2万元后，你的利润就增加2万元，如果考虑到10%的附加税因素，则增加2.2万元。如果对应的进项税额是4万元，采用一般计税方法抵扣后利润就增加4.4万元。

当明白公司肯定会或多或少拥有业务对应的进项税额后，也就明白了为什么一般计税方法会或多或少增加利润。

当然，好处不应独享，除非客户也是增值税的“小白”，任你欺骗。4万元进项税额对应4万元的利润，大碗喝酒、大块吃肉，分一半给客户，则相当于价格在211.5万元的基础上，下降2.22万元，降为209.3万元，我们再来看看双方的利益：

出租方的租金为209.3万元，应交增值税=209.3÷（1+11%）×11%-4=16.7万元，实际的收益=209.3-16.7=192.6万元，可见，与简易计税的190.5万元相比，收入增加约2万元。

承租方的租金成本=209.3÷（1+11%）=188.6万元，与简易计税的190.5万元相比，成本下降了约2万元。

看看，双赢啊。

如果以上计算与分析一时看不明白也无所谓，读完本书后，再返回来，就全懂了。

采用一般计税方法，何乐而不为呢？

许多人想当然地认为，老不动产没有进项税额，11%的一般计税方法肯定不划算，其实却恰恰想反了。就本例来说，如果选择11%的一般计税，并将价格调整到209.3万元，双方都比简易计税方式多取得了2万元的利润，合计共同增加利润4万元。

4万元利润事小，增值税思维事大。下面，我们就开始从增值税的基本概念入手，由浅入深地带你看清真正的、全新的增值税规则。