1.2 小型物业管理企业会计的基础知识

物业管理企业是具有流通服务职能、平等参与竞争、享有合法权益的法人，是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及公共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。物业管理企业会计是运用价值形式对企业的管理服务活动进行反映和监督的一种专业会计。物业管理企业会计的核算内容，是企业在进行经营活动过程中所拥有或控制的经济资源。要想深入了解物业管理企业会计，首先必须熟悉部分会计基础知识。

一、会计要素

会计要素即是会计对象的具体化。我国《企业会计准则》将企业会计要素划分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。

（1）资产：指企业拥有或控制，能够以货币计量的经济资源。

（2）负债：指企业所承担的能以货币计量、需以资产或劳务偿还的债务。

（3）所有者权益：指企业投资人对企业净资产的所有权。

（4）收入：企业在销售商品或者提供劳务等经营业务中实现的营业收入。

（5）费用：指企业在生产经营过程中发生的各项耗费。

（6）利润：指企业在一定时期内的经营成果。包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。

会计要素之间的数量关系为：

资产=负债+所有者权益

二、会计核算方法

1．设置会计科目

会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。设置会计科目就是事先在设计会计制度时规定这些项目，然后根据它在账簿中开立账户，分类地连续地记录各项经济业务。物业公司属于提供劳务服务的第三产业，现将其会计科目列出，以供会计核算时使用。

2．复式记账

复式记账是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上账户中进行记录的记账方法。这种记账方法能够全面、清晰地反映出经济业务的来龙去脉，可以检查有关业务的记录是否正确。

3．填制和审核凭证

会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的重要依据。所有凭证都要经过会计部门和有关部门的审核．只有经过审核无误的会计凭证，才能作为记账的依据。填制和审核会计凭证可以为经济管理提供真实可靠的数据资料，也是实行会计监督的一个重要方面。

4．登记账簿

账簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。登记账簿就是将发生的经济业务、序时、分类地记入有关账簿。登记账簿必须以凭证为根据，并定期进行结账、对账，为编制财务报表提供完整而又系统的会计数据。

5．成本计算

成本计算是指在生产经营过程中，按照一定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。通过成本计算，可以反映和监督各项费用的发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。

6．财产清查

财产清查是对各项财产、物资进行实地盘点和核对，查明财产物资、货币资金和结算款项的实有数额，确定其账面结存数额和实际结存数额是否一致，以保证账实相符的一种会计专门方法。若发现账实不符，查明原因，经过批准手续调整账目，使账实相符。

7．编制财务报表

财务报表是根据账簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。财务报表为人们了解和观察企业的生产经营情况，衡量和评价企业的财务状况和经营成果，提供必要的依据。

三、会计核算的基本前提

1．会计主体

这是指会计工作所服务的特定单位。它明确了会计服务的空间范围，确定会计主体的目的是为了把会计主体的经济业务与其他会计主体及投资者的经济业务分开。

2．持续经营

这是指已确定的会计主体，在不考虑企业是否将破产清算的条件下，应以持续、正常的生产经营活动为前提。它明确了会计工作的时间范围，为企业进行会计核算提供了相对稳定的条件。

3．会计分期

这是指把企业连续不断的生产经营活动过程，划分为一定的会计期间，以便分期结算账目，分清各个会计期间的经营成果，按期编制财务报表。

4．货币计量

这是指对企业的生产经营活动及经营成果采用同一种货币作为统一尺度来进行计量。

四、物业管理企业会计对象及职能

物业管理企业会计是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。它旨在提供企业的经济信息和提高企业的经济效益。

（1）反映职能：指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的基本职能，它有如下特点：

[1]反映过程中，主要利用货币计量。

[2]物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。

（2）监督职能：指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能。

反映和监督这两项职能是不可分割的，二者的关系是辩证统一的，没有会计监督，反映就失去存在的意义；没有会计反映，会计监督就失去存在的基础。

五、物业管理企业的会计核算

物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务进行管理时，应根据不同情况分别进行会计处理。

物业产权人作为投资的资产，借记“固定资产”等科目，贷记“实收资本”科目；业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的资产，应根据委托协议建立“委托管理资产会计备查账簿”，详细登记物业产权人委托的财产数量、金额等内容。

物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，借记“库存现金”或“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，借记“在建工程——物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存商品或库存材料”等科目；工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目；同时，结转完工工程成本时，借记“主营业务成本——物业大修成本”科目，贷记“在建工程——物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记“代管基金”科目，贷记“银行存款”科目。

物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象，借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“代管基金”科目。

物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时，借记“银行存款”、“库存现金”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目及“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等明细科目。在每个会计期间结束时，应按税法规定计算应纳税金，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费”等科目；缴纳税金时，借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”科目。

物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费、直接材料费和间接费用等，应借记“营业成本”、“营业间接费用”等科目，贷记“应付职工薪酬”、 “库存商品”等科目；记入“营业间接费用”科目的间接费用，期末应采取一定的分配方法，记入“营业成本”科目。在管理和服务过程中发生的各种期间费用，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”、“库存商品”、“应付职工薪酬”等科目。

物业管理企业应于每个会计期间结束时进行财务成果核算，将各项收入结转到本年利润，借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等科目，贷记“本年利润”科目；将各项支出结转到本年利润，借记“本年利润”科目，贷记“主营业务成本”、“营业税金及附加”、“营业成本”、“其他业务成本”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。计算出会计期间的利润总额，计算出应纳所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费”科目；结转所得税时，借记“本年利润”科目，贷记“所得税费用”科目；缴纳所得税时，借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”科目。

物业管理企业应于每个会计期间结束时，根据会计账簿记录编制财务会计报告。财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。