第二章 相关概念界定与基础理论

第一节 相关概念

一 房地产

房地产又名不动产，在物质形态和经济形态上，房屋和土地总是连接在一起的，房屋建在土地上，土地是房屋的载体。房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动，房屋和土地紧紧联系在一起，所以二者合称为 “房地产”。关于房地产的概念，不同国家法律和不同学者的观点不尽相同。

美国房地产概念比较宽泛，美国法律界定不动产为土地、该土地空间上所有自然实体部分（树木、水、矿产等）和附着该土地空间人工实体（如建筑物等）、所有永久性的建筑物（水管道、电源开关、暖气等）以及室内设施（电梯）等，以及上述物质有关的权益和由此所衍生的权利。

日本民法界定不动产为：“土地及其定着物为不动产。”

我国台湾地区“民法” 称“不动产者，谓土地及其定着物”。“不动产之产出物，尚未分离者，为该不动产之部分”。

美国、日本、中国台湾的土地为私有化，出售房屋包括土地和土地上的承载物，我国土地所有权在城镇土地归国家所有，在农村土地归集体所有，中国房地产出售的是：在一定期限内土地的使用权和土地上的承载物的所有权，购房合同约定的期限完成后，土地及土地上的承载物的归属，在缴纳一定的费用后可以继续使用，但具体数额目前没有统一的规定。

房地产依据房屋的用途不同分为住宅房地产、商业房地产和工业房地产等。住宅房地产，即供消费者生活、居住和使用的房屋，包含保障性住房和商品性住房，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的住房，具有社会保障性质，一般由经济适用房、政策性租赁住房、廉租房构成，保障性住房有别于完全由市场定价的商品房，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易的各类房屋，需经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售、出租的房屋，根据其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别墅等多种类型。商业房地产即商业用途的房地产，主要是为批发、零售、餐饮、住宿、娱乐、休闲等服务而提供的场所，如百货公司、超市、店铺、写字楼、旅馆、电影院、健身中心等。工业房地产，指用于工业生产的土地、建筑物以及附着物，如生产用的厂房、仓库，储存原材料的水池、煤池、油罐等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

综合不同国家和不同学者关于房地产或不动产的界定和定义，房地产概念包括三个方面：

一是土地。土地是房地产的载体，土地具有承载功能、生产功能、资源功能等。农村的种植用地，发挥的不是承载功能，因而不应划入房地产范围，只有用来开发发挥承载功能的土地才能与土地上的房屋等建筑物及基础设施紧密地联系在一起，才可称为“房地产”，而具有生产功能、资源功能等用地，只有在转化为承载用地发挥承载功能后，才能成为房地产中的“土地”。而土地有一定的空间限制，而这个空间界定了房地产的范围。

二是建筑物等其他固着物。即附着在土地上的房屋和建筑物，是房地产的核心，这些房屋和建筑物包括居民住宅、商业建筑物、教育建筑物、工业厂房等，除了这些房屋和建筑物，依附于该土地上下空间的各种设施甚至各种资源也被纳入房地产范围之内。

三是基于土地和房产而衍生出来的各种权利。这些权利是房地产的实质，通常指房地产的所有人拥有的一系列权利，如所有权、使用权、处置权、收益权等权利，这些权利随着房地产所有权的转移而转移，但是这些权利不是绝对的，它们可以被法律和规定合法地加以限制修正。

因此，总体来说，房地产是地产和房产以及衍生出来的各种权利的合称。土地与房屋反映的是物质属性，而衍生的各种权利反映的是各种社会关系、法律关系，这种关系受到社会和法律的保护和约束。

我国房地产市场划分为一级、二级和三级市场。一级市场主要是土地交易的市场，是由国家垄断的，在城市土地归国家所有，在农场土地归集体所有，国家作为土地所有者将土地使用权投入市场运行，其投放总量、地块价格和交易方式等均由政府根据国家整体利益而确定。城市土地通过有偿出让方式进行交易，一级市场处于房地产结构中的核心层。二级市场是开发企业与消费者之间进行交易的市场。城市土地使用权在不同的开发商之间的转让和开发商将商品房出售给消费者。三级市场是二手房交易的市场，即房屋持有者与消费者之间，在房屋交易中心进行房地产交易的市场，如私人房屋的买卖。

广义房地产和狭义房地产的概念区别主要在于土地的界定范围不同，狭义房地产论认为“房地产是指土地和土地以上，以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利”；广义房地产范围则宽泛得多，除了土地以及土地上的建筑物等，而在该土地空间上的水等自然资源也划入房地产范围，如“房地产是指土地、土地上的永久建筑物、基础设施以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权利或利益”。房地产与不动产并没有实质上的区别，一个是通俗字面意义的概念，而不动产多运用于理论当中。由于我国土地非私有制，所以本书依据狭义房地产概念进行研究。

2003年以来，我国房地产价格持续上涨，主要是指住宅房地产价格持续上涨，而且国家出台系列房地产调控政策，也主要针对的是住宅房地产，因此本书主要研究住宅房地产。

二 房地产业

随着商品经济的发展和城市化进程的加快，房地产成为具有经济和社会属性的商品，出现了以土地和建筑物为主要经营对象，并围绕土地和建筑物产生了多种经济活动，如房地产开发、建设、管理、销售、物业、维修、服务等，而这些活动逐渐成为一个独立的产业应运而生，各国一般将房地产业划入第三产业。

国际上不同国家和地区对房地产业的定义有所不同。

联合国修订的《全部经济活动产业分类》规定，房地产业属于十大类经济活动中的第八大类，由房地产开发、交易、出租、管理评估四个方面组成。

美国产业分类中，房地产业属于十大类产业中的第七类，由房地产经营、产权服务、房屋租赁经纪人、房屋拍卖和管理、土地规划分类和开发、自建自卖的建筑商六部分组成。

加拿大将房地产业归为第九大类，由房地产经销商，房地产租赁机构，房地产买卖经纪人和代理机构，房地产管理和评估机构，与结合房地产的金融、担保、保险机构构成。

在“日本产业标准分类法” 中，房地产业的归属不是很明确，大类属于不动产业、物品租赁业，主要包括不动产交易和不动产租赁两个中类。

中国香港房地产业包括地产业和楼宇业权，地产业从事地产开发、租赁、经纪和管理服务的机构，包括为建筑工程提供资金机构及建筑商等；楼宇业权包括私人业主出租物业，以及政府和私人非营利机构自有房屋的出租。

2002年中国修订了《国民经济行业分类》（GB/14754—2002），将房地产业划分到第三产业的第七个层次，主要包括房地产开发经营、中介服务、物业管理及其他房地产业务。房地产开发经营是开发企业进行的基础建设、房屋建设，并转让或者销售房地产开发项目、商品房出租；中介服务是指咨询、价格评估、房地产经纪等活动；物业管理是依照合同约定，物业管理公司对物业进行专业化管理、养护、维修、公共秩序等进行管理和提供相关服务的活动；其他房地产活动。

综合来看，房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业。一方面，从事房地产开发、地产经营、房屋中介、买卖、租赁、管理、融资、保险、物业、服务等经营企业、中介机构、经纪人都可以概括到房地产业里。另一方面，房地产业主要集中在流通领域和服务领域的产业，主要从事房地产投资、开发、经营、管理和服务。建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，本书中房地产业不包括建筑业。

房地产开发企业从事房地产开发经营活动，在房地产市场活动中处于主导地位，物业管理和房地产中介服务处于辅助地位，对房地产业的影响相对较小，为此本书重点研究房地产开发企业。

三 房地产业健康发展

健康源于医学名词，健康是一种状态，是人在身体、精神和社会等方面处于一种良好的状态。传统的健康概念比较局限，一般指人体没有疾病即为健康。在《辞海》中健康的概念是：“人体各个器官发育良好、功能正常、体质健壮、精力充沛并具有良好劳动效能的状态。” 疾病与健康相对应，是人体处于非正常运作状态，机体功能下降或者失灵，甚至死亡。

《简明不列颠百科全书》对于健康和疾病给予了明确的解释： “健康是指使个体较长时期内地适应环境的身体、情绪、精神及社交方面的能力；疾病是指人体在致病因素的影响下，器官组织的形态、功能偏离正常标准的状态，健康可用可测量的数值（如身高、体重、体温、脉搏、血压、视力等）来衡量。” 可以看出，健康的概念更宽泛，而疾病的概念更具体一些。如果一个人具有明显的疾病症状，就处于不健康状态；健康概念带有很大的主观性，一个人自我感觉身体健康，不等于身体没有病。

现代健康的含义要宽泛得多，其中最具代表性的是世界卫生组织关于健康的定义，世界卫生组织在1978年国际初级卫生保健大会上所发表的《阿拉木图宣言》中重申：健康不仅是没有疾病或不虚弱，且是身体、精神健康和社会适应良好的总称。该宣言指出：健康是基本人权，达到尽可能的健康水平，是世界范围内一项重要的社会性目标。1989年世界卫生组织深化了健康概念，认为健康包括躯体健康、心理健康、社会适应良好和道德健康。这种新的健康含义，使健康不仅仅是一种医学名词，同时还包含着心理和社会含义。现代健康概念中的心理健康和社会健康，是对生物医学模式下的健康的有力补充和发展，它既考虑到人的自然属性，又考虑到人的社会属性，从而摆脱了人们对健康的片面认识。

随着健康概念的延伸，“健康” 一词被广泛地应用到其他领域，产业健康和房地产业健康发展也衍生于此，因此产业健康从字面意义上来说，是指产业处于一种良好的状态。

房屋是既有消费属性又有投资属性的特殊商品，消费属性是房屋是人们赖以生活的必需品，投资属性是房屋可以升值，满足投资需求。从消费属性的角度看，房屋与居民的日常生活息息相关，防止房价大起大落，保持房地产市场平稳健康发展，不仅有利于满足居民房屋消费需求，同时还有利于国民经济的健康发展，达到促进社会和谐与稳定的目的。

在我国经济快速发展的同时，房地产业也在快速发展，由于房地产价格持续攀升引发各种经济和社会问题，房地产业如何健康发展已经成为政府、银行、房地产开发企业、消费者和学者共同关注的问题，关系着我国经济的可持续发展和社会稳定性。如何促进我国房地产业健康持续发展，既是我国政府、银行、房地产开发企业和消费者的共同愿望，也是房地产业发展的基本准则，如何将这种基本准则转化为可量化的标准及可执行的政策，成为房地产业健康发展的关键，主要几个问题是：房地产业健康发展是什么，即房地产业健康发展的内涵是什么；房地产业健康发展用什么标准来评价；房地产业如何健康发展。综合现有的研究，房地产业健康发展主要涉及三个方面：

（1）房地产业健康发展与产业良性发展。房地产业健康发展观点着眼于产业良性发展，主要是依据产业理论和经济学基础理论。商品价格受消费者需求和供给的影响而上下波动，当需求等于供给时，其价格是均衡价格；当供不应求时，市场价格就会高于均衡价格，供应增加，可使价格下降；当市场供过于求，市场价格低于均衡价格，减少供应，就会促使价格上涨，通过供求关系的变化调节价格变化，供求关系原理是市场最基本原理。房地产业生产的产品是房屋，房地产业发展的目的是不断满足消费者对房屋的需求，没有消费者的需求，房地产业也就失去存在的价值和意义，房地产市场上也存在着供求关系，供求原理也适用于房地产市场，房地产市场供求关系是决定房地产价格最基本原理。房地产业健康发展能够有效地满足消费者对房屋的需求，这种需求是一种有效需求，即消费者有希望购买房屋愿望，并为此愿意支付金钱购买。当房价高于其价值时，表示房地产市场供不应求，房屋数量不能满足消费者的需要，投资者和投机者就会向房地产业增加投资，进一步导致房地产需求增加，房地产价格会进一步攀升，房地产价格持续上涨，房地产开发企业获利的机会增加，大量的房地产开发企业就会增加房地产供给，当房地产供给增加导致供大于求时，房价又会下跌，进而房地产开发企业减少投资和房地产供给，使供求关系重新达到平衡，实现房地产市场对资源的最优化配置。随着居民收入的增加，消费者对房屋消费的要求也会随之增加，消费者提出更高层次的需求，消费者对更高层次的房地产的需求增加，房地产开企业就会提供更高层次的产品而满足消费者的需求，伴随着人们生活水平的提高，人口的增多，对房地产商品的需求在不断扩大和提升，房地产业发展进入良性循环状态，即房地产业健康发展。

有学者认为，如何判断房地产业健康发展，指标可列多项，但根本的仍是房价是否合理，是否相对稳定，国际上判断房价是否合理最常用指标是房价收入比，即一个地方的一套普通住房的均价与居民家庭年收入的比值。这一指标反映了房地产业健康发展取决于消费者的有效需求，价格应处于居民收入能够支撑的合理水平，反映了广大居民的有效需求。

商品房开发受土地资源、环境容量、基础设施承载能力以及产业发展水平等因素的制约，尤其是土地资源的制约、房地产价格受供求关系以及土地等因素影响，城镇房价上涨的压力依然很大。由于土地具有稀缺性和位置固定性，土地的供给决定着房地产的稀缺性，因而房地产的供给是无弹性，因此消费者的有效需求并不一定能得到满足，而且容易造成有效需求不足，造成供求结构型矛盾。同时消费者对价格的上涨预期同样会提高房地产市场的均衡价格，造成市场供求关系的进一步扭曲。在现行财政体制下，地方政府的土地财政政策，使地方政府越来越依赖土地出让收入，进而不断推高地价，由于地价不断升值，造成房地产开发企业在土地上的“寻租” 行为，进而增加了房地产的开发成本；由于房地产开发成本较高，房地产开发企业更愿意开发“高档次、高价位” 的房地产，造成供求结构性矛盾突出，保障性住房不足，同时还滋生囤地、捂盘等非道德行为等，而这些都会影响房地产业健康发展。

我国房地产市场经过近30多年的发展，取得了巨大成绩，但也产生了供应结构不合理和房价上涨太快等严重问题，房地产业是关系国计民生的重要产业，这些问题存在或进一步恶化，对国家经济产生负面影响，影响国家的经济安全，对和谐社会建设会产生严重的制约作用。因而不同学者对于如何促使房地产健康发展提出自己的建议。

从指导思想上来看，房地产应满足消费者的有效需求。从人与自然和谐相处、人与人和谐相处以及社会经济和谐发展角度，促使房地产业健康发展，政府在加强对房地产业宏观调控的同时，重视房地产市场对资源的有效调节作用。

在发展目标上，我国房地产市场的发展应同时兼顾三个目标，一是解决消费者合理的住房需求，二是促进经济平稳较快发展，三是节约集约利用资源。从这三大目标出发，我国住房制度改革和房地产政策调整思路应该是：保障基本需求，满足改善性需求，支持投资性需求，制止投机性需求。应综合运用货币、财政、土地等政策手段，并优化有关制度设计，以“疏堵结合” 为思路，多策并举、多管齐下。一方面，抑制投机需求、打击哄抬房价行为，在短期内尽快平抑商品房价；另一方面，优化住房供给结构、引导购房需求，建立房地产市场健康发展的长效机制。

在具体措施上，改变单纯“价高者得” 的竞价模式，完善土地“招拍挂” 出让制度，从严执行差别化的信贷政策，加快推进房地产税收制度改革，不断完善保障性住房建设，优先保证保障性住房和中低价位、中小户型的普通商品住房的用地需求，引导房地产企业理性拿地。

上述分析，促进房地产业健康发展不是一个简单的系统工程，而是一个复杂的系统工程，随着我国国民经济持续快速发展、需要不断扩大住房供给；科学引导住宅开发、投资与消费心理预期；满足中低收入人群基本住房需求和高收入人群改善住房需求，综合运用各种调控方式，促进房地产业健康发展。

房地产业健康发展的评价主要是对房地产市场内部发展状况的监测，主要通过使用房地产业健康发展的一些指标，结合经济周期波动理论和经济预警理论进行评价。房地产业评价指标比较多，涉及产业规模、产业绩效、土地开发、房地产价格等指标，因此需要根据具体房地产健康发展的含义和评价的内容进行取舍和分类，构建综合指标体系进行评价。如我国统计局每月定期公布的“国房指数”，就是房地产指标分类的基础上，构造一种房地产经济活跃程度的指数，从供求关系（本年完成开发土地面积、房屋新开工面积、竣工面积和空置面积）、房价（商品房销售价格）、房地产业投资（房地产开发投资额）、银行贷款（本年资金来源中抵押贷款额）和土地收益（土地出让金）等八个指标，全面考察房地产市场基本运行状况。

（2）房地产业健康发展与房地产泡沫。房地产业健康发展的观点与传统的健康观点基本一致，即从“疾病” 的角度来理解和评价房地产业健康发展，而这种“疾病” 就是房地产泡沫。泡沫本质上是一种价格上涨现象，表现为经济失衡，我们可以把泡沫简单界定为：泡沫是在市场经济中，投机行为导致一些资产价格脱离市场基础价值而上涨，并产生上涨预期，产生持续性购买行为。泡沫经济来源于虚拟资本过度增长，如金融证券。房地产价格快速攀升，资本快速流入，交易持续增长，造成供不应求，价格进一步提升，日益脱离其实际价值，造成虚假繁荣，最后泡沫破灭，经济崩溃。泡沫有一个形成过程，也就是泡沫越吹越大，不断膨胀的过程，直至最终的破裂，因此从泡沫产生到最终泡沫破裂有一个过程，泡沫最易发生的领域是股票和房地产市场，由于虚拟资本的虚假繁荣，使虚拟经济偏离于实体经济，即虚拟资本超过现实资本所产生的虚拟价值部分。

房地产泡沫的产生是由于房价上涨，消费者存在房价上涨的预期而采取购买行为，同时由于投机因素，导致房价进一步上涨，使房价明显高于房屋的基本价值。在存在房价泡沫的市场中，房价被分解为两部分，一部分为基础价值部分，是由房地产成本和房地产开发企业合理利润构成；另一部分为泡沫部分，是投机等因素造成的。

房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产的过度投机所引起房地产价格与其实际价值的严重背离，主要表现为房地产价格在一个时期内持续上涨，由于对房地产价格上涨预期，进一步刺激需求和投机行为，导致房地产投机行为增多，房地产需求被放大，房地产价格进一步快速攀升，房地产市场的需求量继续增加，投机者更容易获得收益，投机交易气氛浓厚，导致囤积惜售，减少了房地产的供应，造成了供给不平衡，房地产价格再次攀升，房地产泡沫越来越大，既然是泡沫，就不会一直放大，大到一定程度后必然会破裂，泡沫破裂时会给经济带来灾难性的后果。在泡沫破灭时，房地产价格会下降，市场会产生观望情绪，等待房地产价格进一步下降，就会带来恶性循环，当房屋持有人产生房地产价格将不断下跌的预期，房屋持有人就会抛售所持有房屋，增加市场供应量，观望情绪和房地产价格进一步下降的预期，消费者等待更低的价格，消费者暂停购买行为，导致需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌。因而，房地产泡沫是不可持续性的，房地产泡沫产生的最重要诱因就是过度投机，由于初始价格上涨，使人们对房地产未来价格产生良好预期，导致房产价格脱离其价值迅速地、不合实际地高涨，最终使房地产价格偏离房地产内在价值太远。

由于房地产业与其他产业间关联度高而非常广泛，如何准确判定评价房地产泡沫程度，在具体操作上非常困难，而在指标数据的可获取性上也存在局限性，主要有以下几个方面：

第一，价格方面。最常用的一种指标就是房价收入比，即一个地方的一套普通住房的均价与居民家庭年收入的比值。这一指标实际反映了房地产业的有效发展取决于消费者的有效需求，价格应处于居民收入能够支撑的合理水平，反映了广大居民的有效需求。

第二，投资方面。主要衡量指标是房地产投资增长率与GDP增长率比值，是监控房地产泡沫的一个重要指标，当房地产开发投资增长显著高于GDP增长率时，如果比值大于2，就有产生泡沫的危险。

第三，商品房的空置方面。主要衡量指标是空置率，一般当空置率达到10%时，就是房地产业过热的预兆。

（3）房地产健康发展与可持续。世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》中定义可持续发展为： “能满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。” 它包括两个重要概念：需要概念，满足基本需求；限制概念，从防止危害的角度进行限制。既关注满足当代人的需求，又不损害后代人满足其需求的能力。

房地产健康发展中的可持续主要针对房地产在国民经济中地位和与其他产业之间的关联，即房地产业与国民经济与其他关联产业的联系。房地产业作为支柱产业是否可持续，学术界关于这个问题意见并不统一。部分学者认为在经济快速发展期，房地产业快速发展可以促进当地经济快速发展，可以作为支柱产业，房地产业快速发展的同时，房价快速攀升，当房价上涨并超出其基础价值，就会产生泡沫，随着泡沫的破灭，房地产业进入衰退，房地产业就会退出支柱产业地位。而部分学者认为长期将房地产业作为支柱产业存在弊病，由于挤出效应会影响其他产业的发展；同时部分学者认为由于我国经济处于快速发展期，房地产作为支柱产业在一定时间内在中国是可持续的。李岚（2006）在研究西方发达国家国民经济发展与房地产业发展规律的基础上，结合我国经济发展和房地产业发展的现状，得出房地产业作为支柱产业还将持续20年的结论。尽管不同学者对于房地产支柱产业地位是否持续存在不同的观点，认为房地产业对国民经济和相关产业有重要影响的观点是一致的。

房地产业上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑装饰、家电、物业管理等行业，产业链条较长，而且产业关联度较高。

房地产业属于资金密集型产业，需要大量的资金，房地产开发企业对银行的依存度较高，据统计，我国房地产开发企业的资金来源中，70%左右来自银行。一旦房地产市场波动较大，房地产业的风险就会很快转移到银行等金融部门，产生信用风险、抵押财产风险、通货膨胀风险与利率风险、流动性风险，导致金融风险，金融是经济发展的核心，金融风险可能导致金融危机，就会危及整个国民经济。

在商业银行的资产负债表中，房地产贷款的风险系数是50%，而个人其他信贷的风险系数是100%，房地产贷款对商业银行而言属于优质贷款。这意味着商业银行可以对房地产信贷计提较小的坏账准备。由于房地产开发企业和个人按揭贷款的融资渠道过于单一，主要集中在银行，房地产业风险就会集中在银行系统，房产泡沫会演化为金融泡沫，而金融泡沫引发经济泡沫，直至经济泡沫的“灾难式” 破灭，产生经济危机。

因此许多学者认为，在肯定房地产行业在国民经济处于支柱产业地位的基础上，保证房地产业持续健康发展是房地产调控政策的根本目标，应根据房地产业与国民经济其他产业部门和社会发展的关系，合理制定房地产业发展目标。

综合来看，首先，无论是从研究范围还是研究深度，中国学者对于房地产健康发展研究的理论与实证文献越来越多，但是研究内容零乱、缺乏系统性，多为定性分析，缺乏实证分析。其次，研究多集中于房地产泡沫或者房地产业本身，并未从系统的角度探讨产业健康的成因，缺乏指导和应用性。最后，未挖掘产业关联性，即房地产产业与国民经济其他相关产业的关系，比如金融业，很多产业都与金融有着密切的联系。

现代健康的含义不仅是传统所指的身体没有病，健康不仅是指一个人身体有没有疾病，还包括身体、心理和社会的良好状态。由此现代健康的含义是多元的，而且各个方面之间都有密切的联系，身体健康、没有疾病是人的根本和物质基础，即有一个好的身体，只是健康的一部分。心理是人的精神支柱，没有好的心理健康，同样会产生各种各样的问题，比如罪犯会在某一方面变现为心理上的缺陷和变态，同样对社会造成严重的危害。社会健康是在社会生活中的一种良好状态，表现为社会适应性，如感情、人与人交往等。社会健康需要心理健康和身体健康作为基础，只有良好的身体健康和心理健康，才有良好的社会健康，良好的社会健康同样会对身体健康和心理健康产生积极的影响，促进心理健康和身体健康；反之社会健康就会破坏身体健康和心理健康，最终导致机体产生疾病。身体健康的改变可以引起心理健康的变化，身体健康方面存在的缺陷，如疾病导致心理不健康。

根据分析，健康的概念可以包含以下三个方面的含义：一是健康是一种状态，它与主客体是联系在一起的，它反映出主体在一定空间条件下处于一种良好、没有疾病的状态。二是健康的含义包含多个方面，是身体、心理、社会等多方面相结合的一种状态，健康是一种综合反映，表现为主体所处的一种良好状态。三是健康是一种相对的概念，这种状态往往随着主客体变化而发生变化，从客体上来说，这种状态是针对具体的环境而言的，随着环境或者情境发生变化，特别是心理健康、社会健康往往都是针对具体的情境而说的，是对客观环境和情境进行比较而得出的结果；从主体上来说，不同主体对健康的理解和判断标准也不尽相同，在用同样的标准对某个主体进行比较时，不同的主体可能得出完全不同的结论，同时主体自身实力的变化也会对健康产生相应的影响。

健康内涵可以包含三个方面，第一个方面指主体健康程度，主体具有免除“疾病” 的能力，在主客体关系中，客体也对主体表现出了不同程度的威胁，但由于主体足够健康，而促使这种疾病不可能产生，主体因此也会处于一种良好的状态，就如身体具有较强的免疫能力，对外部疾病具有较强的抵抗能力。第二个方面指的是存在的“疾患”，如肌体生病、组织内乱等。内在“疾患” 虽然不是外在威胁，但对主体来说却是危险的。第三个方面指健康含有社会范畴，即健康不仅仅只是个人身体健康和心理健康，而且还包含社会健康。

从产业健康角度，现有的研究主要集中产业内部影响因素上，对外部影响研究较少。主要从房地产市场是否存在泡沫、房价收入比是否合理、房屋空置率、供需结构等方面考察房地产市场的健康状况，但都没有给出一套完整的判断房地产业健康发展的标准，而健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、价格等方面，房地产市场运行与城市总体经济相互适应和相互促进的状态。

与健康概念相结合，产业健康包括产业自身健康、产业“患病” 概率和产业关联性。任何产业都可能存在产业健康问题，只是表现的强弱程度不同，有的是产业自身发展良好，有的是处于一种“患病” 状态，有的两方面都表现得非常明显。

房地产业健康是指房地产业处于良性的、没有 “疾病” 一种状态，包括三层含义：一是房地产业健康是房地产业的一种状态，良性运行、没有“疾病” 的一种状态，主体是我国的房地产业；二是房地产业健康包含多个方面，既包括房地产业自身，也包括房地产业与国民经济以及其他相关产业关联性，将房地产业放到整个国民经济中去评价房地产业是否健康；三是房地产业健康不是一成不变的，随着主客体因素的变化，房地产业健康也会发生变化。

从房地产业实际来看，房地产业健康相对于其他产业健康而言，显然自身因素表现得更明显一些，当内在的“疾患” 非常严重的时候，外部因素影响尽管不是很强烈，但是有可能产生致命的威胁。由于国家政策的约束，我国房地产业利用外资的比例较低，这些外资虽然对于房地产价格没有决定作用，但是并不意味着这些外资不会产生威胁。

四 房地产业健康发展的内容和特征

单纯的房价泡沫和市场预警都不能全面反映房地产业的健康状态，房地产业健康发展应是各方面发展均处于良好的状态，包括反映房地产市场内部状况的平稳性和反映房地产市场与外部环境的协调性，房地产业健康发展包含三部分内容：

第一，从产业自身来看，主要是房地产业发展的有效性，即房地产业有序增长、产业内企业处于有效竞争，企业活力不断增加，充分发挥规模经济优势，企业效率高，资源利用率高，资源有效配置，产业健康发展。同时产业也有较强的竞争优势，产业呈良性循环，可以有效地降低外部经济侵袭及提升产业国际竞争。

第二，从产业负面上看，即房地产患病的概率，使房地产业处于一种无序或者紊乱的状态，甚至产生危机。对于房地产业来说，主要的“疾病” 就是房地产泡沫。

第三，从产业关联来看，是房地产业与其他产业或国家经济发展之间的协调性，即从整个国民经济或者多个产业来看房地产业是否健康，主要包含产业结构和产业关联两个方面。从整个国民经济来看，一个国家的主要产业部门应该相互适应、相互协调发展，特别是国家的支柱产业和战略产业，由本国资本控制并具有较强的国际竞争力，一个国家的各个产业之间也应保持合理的比例，如国家一、二、三产业的比例，随着国家经济发展而调整并发生变化，当某产业在国民经济中占重要地位时，该产业的发展就会对其他关联产业、国民经济发展产生较大的影响。从产业间关联来看，主要是一个产业的变化可能对其他产业带来的影响，从而影响整个国民经济，也就是该产业对于国民经济间接影响，这个取决于产业间的关联度和关联产业与国民经济的作用，比如房地产业与金融业之间的关联，房地产对银行的依赖度大，同时银行对于房地产也有较强的依赖度，而银行对于整个国民经济的发展有非常重要的影响，因此房地产业通过银行对国民经济产生重要的影响。

所以房地产业健康可以理解为是房地产业、关联产业、国民经济间的有效均衡和可持续发展，而处于一种良性，没有“疾病” 的状态，其主要特征有以下三个方面：

第一，房地产业有效运行。即房地产业具有高效率，反映房地产市场的“健康程度”。效率是经济学的一个重要概念，从需求的角度，有效地使用资源以满足人类的愿望和需要；从供给的角度，给定投入和技术的条件下，经济资源没有浪费，经济资源带来最大可能性利用。以此为基础，西方经济学对效率给出了明确的概念，即帕累托最优，在完全竞争条件下，均衡价格是由市场供求关系决定，对社会资源能够有效配置，使任何两种产品对于任何两个消费者的边际替代率都相等，任何两种生产要素对任何两种产品生产的技术替代率都相等，从而达到任何资源的再配置都已不可能在不使任何人的处境变坏的同时，使一些人的处境变好。从整个社会的角度，不减少一种社会福利的情况下，就不增加另一方的福利，从而运行是最有效率的。这种效率体现在三个方面：一是消费者获得最大满足，产品和服务可以满足消费者需求，同时生产者没有价格歧视等行为来获取消费者剩余，整体消费者剩余最优化；二是产出效率，或者技术效率，即生产企业可以在既定投入水平下获得最大的产出，反映了投入与产出或成本与收益之间的比例关系；三是配置效率达到最优配置，即各种资源配置处于一种状态，资源配置发生改变时，就会产生损失。效率概念应用于市场是指现有生产资源与它们所能提供的人类满足之间的合理配置，最大限度地满足人们的各种需要。产业有效运行是一个理想化的概念，是产业发展的目标和方向。

改革开放以来，我国房地产业高速增长，主要是量的增长，这种增长是以高损耗、低效率为代价的，房地产业粗放式高速增长，带来的是消费者需求满足不足，土地资源利用率低，房屋建筑成本高，房屋质量参差不齐，严重影响了房地产业可持续发展。房地产业可持续发展，应当既要满足当代人对居住、生活、休闲等方面的各种需求，又要有效利用土地资源、保护生态环境、为后代人的生活创造必要的生存空间和发展条件。房地产发展除了量的发展以外，更应注重质的发展，房地产业、国民经济、社会、生态环境的有效协调发展。近年来，由于消费者刚性需求，一些地方的政府和房地产开发企业对于对房地产高速增长的过度追求和依赖，在开发中存在着大量短期行为，违规开发用地，抢占耕地，布局不合理，房地产供应结构性失衡；房屋设计不合理，科技含量低，建筑成本高，房屋质量差，配套设施不齐备，物业管理差；造成了土地资源的浪费和环境的恶化，影响着房地产的可持续性发展。

第二，房地产市场低泡沫。反映房地产市场“患病” 的概率，泡沫本质上是一种经济失衡。房地产泡沫表现为房地产价格持续上涨现象，使房地产价格严重脱离市场基础价值的一种状态，这种失衡状态往往由于投机行为产生，投机行为导致市场对于房地产价格产生未来上涨预期，并产生持续性购买行为，使房地产价格严重脱离市场基础价值，形成泡沫。当房地产价格在一段时期产生一个连续上涨，使消费者产生未来涨价预期，又吸引了大量的消费者购买，包括投机行为，随着这种循环不断强化，泡沫越来越大。当预期发生扭转，消费者产生观望情绪，销售量急剧下滑，房地产价格的暴跌，出现房地产开发企业倒闭，房地产相关行业急速萎缩，银行坏账急剧增加，严重时产生金融危机，甚至经济危机。房地产业在快速发展时，必然会产生一定的泡沫，小的泡沫是合理的，可以有效促进房地产业的发展，如果房地产价格严重偏离市场基础价值、泡沫较多时，有可能就会导致“疾病” 的发生，对房地产业乃至整个国民经济都会产生极大的威胁。

第三，关联性产业协调发展。反映房地产市场对于国民经济、其他相关产业的影响程度。因此也表现为正负两个方面：一方面是正效应，即房地产健康发展对于相关产业和国民经济的带动作用，房地产业的快速发展带动了钢铁、建材、建筑等行业的快速发展，吸收大量的社会劳动力，促进整个国民经济的快速发展，房地产业关联性越高，对国民经济以及相关产业的带动作用就会越大；另一方面是负效应，即房地产“疾病” 对其他产业、国民经济的影响，如果房地产业泡沫较大，一旦破裂，产业急剧萎缩，造成钢铁、建材、建筑等相关行业产能严重过剩，市场无法消化，严重影响国民经济的正常发展。同时房地产业对于金融资金的过度依赖，泡沫破裂，银行贷款无法偿还，而房地产开发企业抵押的土地和房产价值严重贬值，则银行坏账大量增加，银行资产贬值，银行紧缩贷款，促使资金供应进一步不足，房地产开发企业雪上加霜，价格持续下跌，从而造成恶性循环，严重影响金融业运行，极易造成金融危机，危害国民经济运行。

从现代健康内涵来看，健康是身体健康、心理健康和社会适应的综合反映，是一个综合的概念，房地产业健康是指房地产业良性发展，是一个综合的概念。现有的研究对于房地产业健康的概念并没有明确的界定，而多关注其中某一个方面，如房地产业自身的发展，房地产业泡沫问题等，因此对房地产业健康的界定以及评价具有一定的局限性。例如，房地产业高速发展伴随着高的房地产泡沫，低的房地产泡沫伴随着低的房地产业效率，房地产的发展建立在牺牲国民经济发展和其他产业发展基础之上等，这些现象都体现了房地产处于不健康的状态，但是并没有在现有的研究中明确地体现出来。因此，房地产业健康的内涵应从更宽泛的角度出发，从房地产业自身发展、房地产业泡沫、房地产业与国民经济以及相关产业的关联的三个方面来综合考虑。健康的房地产业应该是房地产业高效率、低泡沫、与国民经济和其他相关产业协调发展的一个良性综合状态。同时也是一个复杂的系统问题，在内涵界定的基础上，更好地研究房地产业健康涉及的政府、金融、房地产开发企业和消费者等因素间的内在结构和相互作用，从系统的角度对房地产业健康发展进行解构和剖析，分析系统内各个要素之间的影响关系。