第一章 绪论

第一节 问题提出

房地产业是我国经济发展的重要产业之一。从居民的角度来看，房地产业关系到居民生活四大要素之一“住” 的需求满足，直接关系到居民生活质量和水平，同时也关系到社会稳定、和谐发展等社会问题；从国民经济的角度来看，房地产业健康发展可以增加投资，直接促进经济发展，房地产业对于国民经济的贡献随着居民居住需求的提升而变得越来越重要。房地产业具有较强的关联性，房地产业健康发展关系到上下游多个产业的健康发展，如金融业、建材业等，房地产业与国民经济发展具有较强的关联性，一是国民经济高速增长，人民生活水平提高，对房地产需要增加，必然会促进房地产业的发展；二是房地产业健康发展会带动其他关联产业健康发展，从而带动国民经济健康发展。但是房地产业非健康发展，房价上涨过快，房价收入比超出国际警戒线，就有可能形成房地产泡沫，一旦泡沫破裂就会引发连锁反应，产生巨大的金融风险和经济风险，危害整个国民经济的正常运行。如日本房地产泡沫、东南亚金融危机、中国香港的房地产泡沫、美国的次贷危机等造成的危害影响至今，就是很好的例证。

改革开放以来，随着社会福利分房制度的取消，房地产市场从无到有、从小到大，经济的快速发展和居民收入的大幅增加，对住房需求日益增长和趋于多样化，房地产业快速发展，房地产市场体系也逐步成型，房地产业逐渐成为国民经济增长点和重要产业之一。在房地产业快速发展的同时，引发了大量的经济和社会问题，最为明显的是房地产价格快速上涨，由此引发各种矛盾的产生。自2001年以来，我国房地产价格持续上涨，大部分城市的房地产价格都出现了大幅度上涨，部分城市或地区的房价甚至上涨了几倍，我国房地产市场的房地产泡沫和健康发展等问题成为关注的焦点，如何促进房地产业健康发展，保障国家的金融安全、经济安全，甚至国家安全，成为政府管理者和理论研究者所关注的问题。国外（境外）房地产业发展经验及教训告诉我们，须警惕和防止由于房地产泡沫，导致的房地产业非健康发展以及对国民经济发展的危害。

目前我国经济仍处于快速发展期，尤其房地产业起步晚、发展快，相关市场体系并不健全，而且我国人口基数大，地区差别大、市场需求量大，收入水平总体不高，房地产业在发展过程中出现问题是不可避免的，这就更需要在政府调控、房地产业政策制定、产业发展、银行信贷风险控制、规范房地产开发企业行为和正确引导消费者等方面紧紧围绕房地产业健康发展而进行，避免房地产业的非健康发展而给关联产业和国民经济带来极大的威胁。当前，从我国房地产业的发展状况角度看，我国房地产市场是非均衡的，房地产市场中各利益主体不能有机协调和动态协同，造成价格快速上升和局部产生房地产泡沫，主要表现在政府调控方面，由于信息不健全，在调控目标、调控手段、地方执行力等方面存在不足，造成调控目标没有达到预期效果；地方政府出于提高政绩和地方财政收入的需要，限制土地供应量，造成土地价格上涨，导致房价上涨，局部存在房地产泡沫；货币流动性过剩、保障性住房建设滞后和房地产投资局部存在过热。在银行信贷企业为房地产开发企业和消费者提供信贷方面，为了实现利润最大化，存在信贷支持过度、监管力度不足。在房地产开发企业方面，存在开发企业“散、乱、小”，融资渠道过分依赖银行、企业缺乏核心竞争力、管理水平不高、创新能力弱和利用信息不对称损害消费者利益等房地产开发企业的不规范行为；消费者由于“需求刚性”、心理预期等因素，消费者行为缺乏理智，有一定的盲目性，房价持续上涨预期和投资渠道缺乏，产生了房地产投机行为等，扰乱了房地产市场的正常秩序，影响了房地产健康发展，进一步放大了房地产业存在的问题。这些问题都影响到了房地产业健康发展，对国民经济的健康运行产生不良的影响，而这些问题产生、发展和解决是一个系统问题，系统中的每个主体都有可能对房地产业健康发展产生影响，并相互关联。

因此如何系统地认识房地产业健康发展内涵、内在结构及运作规律，对房地产业健康发展和国民经济健康运行有着极其重要的意义，只有系统分析和规范房地产业健康发展系统各主体的行为，遵循系统运行规律，合理评价房地产运行效率和房地产风险，才能有针对性制定相应的政策和对策，促进房地产业健康发展。基于此，本书利用系统论的方法，对中国房地产业健康发展问题展开研究。