序一

现今的国有土地上房屋征收，简称房屋征收，过去称为城市房屋拆迁，从目前严格意义上讲，它是政府为了公共利益的需要，不得已而强买单位、个人房屋的行为。房屋征收名义上是取得房屋，实质上是要取得房屋占用范围内的土地。由于土地不可移动，有时因公共利益需要不得不使用特定的土地，所以在市场经济发达的私有制国家和地区也有类似的征收。

2011年1月21日，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，对过去城市房屋拆迁中的许多做法作了修正和完善。例如，界定了作为征收前提的公共利益，将征收与补偿主体由建设单位改为政府，规范了征收程序，明确了征收补偿的原则和构成。尽管如此，人们至今对房屋征收中的许多问题仍然有争议，包括公共利益的范围是否过宽和模糊，征收补偿的标准是低还是高，等等。

海云先生的《房屋征收补偿实质公平与市场价值》一书，是在他主持完成的国家哲学社会科学基金项目“城市房屋征收补偿中的公平机制研究”成果的基础上，经修改完善后形成的，对房屋征收中的许多问题特别是征收补偿中的公平机制进行了深入思考，提出了自己的看法，许多观点具有创新性。例如，区分了实质公平与形式公平，认为貌似公平的市场评估价背后潜藏着不公平，并提出了房屋征收补偿完全市场价值的概念，以及对其进行了量化研究。当然，该书中也有某些值得商榷的观点，如该书提出要赋予被征收人分享土地未来发展权收益的权利。在现在严格为了公共利益需要而征收的情况下，土地未来发展权通常没有收益，甚至支出大于收益。

总之，该书较全面、深入地探讨了房屋征收补偿中的公平机制等问题，不失为房屋征收领域一部具有较高学术价值的著作，希望能引起广大读者的思考，并有更多的有识之士对有关问题继续开展研究，以促进我国房屋征收制度政策更加完善。

中国房地产估价师与经纪人学会秘书长 柴强博士

2014年7月