二 法国房地产市场现状概述

经过多年的建设，2013年法国总住房存量达到3350万套，年均增速为1%，户均住房套数为1.21套。其中，首要住房（primary residences）占83.4%，二套住房占9.4%，空置住房占7.2%。独立住宅是主要的房屋形式，占全部住宅的67.7%，这一比例在欧盟各国中处于较高水平，且呈现显著的增长趋势（见表2-1）。从房屋产权结构来看，近30年来，法国的自有住房占比继续保持上升，从1984年的50.7%上升到2014年的57.7%，这是由于法国政府通过多项经济支持鼓励私有住房发展。与此同时，租赁住房占比不断下降，从2001年的39.7%下降至2014年的39.3%。而租赁住房中的社会住房占全部首要住房的比重几乎不变，2001年至今下降了0.4个百分点，2014年占比为17.4%（见表2-2）。

表2-1 欧盟主要成员国住宅中独立住宅占比

资料来源：INSEE。

表2-2 法国历年首要住房的总量与结构

资料来源：INSEE。

尽管近年来法国的社会住房建设速度有所下降。但在OECD各国中，法国的社会住宅比例依然较高（见图2-1）。目前法国还保持着每年50000套的新增社会住宅建设，这与其他欧盟国家不断削减住房公共支出的做法形成鲜明的对照。2013年的社会住宅存量为472.8万套，较上年增长1.6%。其中，由低租金社会住宅组织（Habitation à Loyer Modéré, HLM）提供的比例为47%，住房社会企业提供的比例为42.2%，公私合营企业提供的比例为7.8%，其他机构提供的比例为2.9%。

图2-1 2009年OECD各国居民居住类型比例

资料来源：OECD。

就房地产价格而言，2000年前后以来，法国的房地产市场价格持续稳步上涨，法国本土房价指数从1996年的81.8增加至2011年的214.3, 15年间涨幅达162%。然而，即便房价有长期的上涨趋势，却没有明显迹象表明法国房地产市场存在“泡沫”，原因主要有4个方面。第一，2007年全球金融危机期间，法国房地产信贷市场并未明显受挫，房地产价格指数仅有轻微下降，从2007年12月的206.9降至2009年9月的191.2，此后又迅速回升，2010年3季度便恢复至危机前的最高水平。第二，历史上法国的房地产市场过热都是由以巴黎和地中海蓝色海岸沿线为中心的局部房地产投资过热引发的，除少数大城市外，大部分地区房价稳定，而2000年以来的房地产市场价格上涨却不同于以往，如图2-2、图2-3所示，法国全国、以巴黎为中心的法兰西岛（Île-de-France）、旅游资源丰富的普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区（ProvenceAlpes-Côte d'Azur）和法国最重要的经济大区罗纳-阿尔卑斯大区（Rhône-Alpes）在过去的十几年里均经历了类似的房价上涨。第三，2000年以来，欧盟国家普遍进入高失业率、低增长的宏观周期，由此推行的低利率政策促进了房价上涨。第四，也有研究认为，法国的房地产价格上涨的原因是居民可支配收入、人口和社会结构以及离婚率变化造成的需求增加（Miles and Pillonca, 2008; André, 2010' de Bandt et al., 2010）。

图2-2 1996～2011年法国住房价格指数（2000年为100）

注：以2000年房价为100计算。

资料来源：CEIC。

图2-3 2000～2013年法国房屋销售均价

资料来源：CEIC。

房价的上涨对法国居民购买自有住房造成了压力。然而，考虑房价与居民收入的关系，2012年，法国房屋销售均价为23.5万欧元，平均家庭可支配收入为3.62万欧元，这意味着法国家庭平均房价收入比为6.49。2011年，中国中等收入家庭的房价收入比为7.7，由于中国的收入不平等程度远高于法国，可知法国中等收入家庭的购房压力小于中国。

总之，经过长期的建设与发展，法国住房政策在保障公民居住权、确保每一位公民拥有体面住宅、抑制房地产市场投机、保障住房公平方面取得了较大成就，同时也逐渐暴露了一些问题，如社会隔离、贫民窟、市场供给对住房需求变化的反应迟缓等。借鉴法国住房政策经验的同时，尽可能地避免其弊端和负面后果，对于研究我国当前城镇化发展背景下的住房政策有重要意义。