第四节 项目可行性研究
房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。主要包括图2-19所示的内容。
图2-19 房地产项目可行性研究
一、可行性研究的步骤
可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，它是房地产开发项目在投资前的决策研究。通过对开发项目的全面分析、论证，多方案的比较和评价，从而保证其技术上可行，建造能力具备，环境允许，经济上合理，效益显著。可行性研究可按图2-20所示的五个步骤进行。
1. 接受委托
在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制订计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。
图2-20 可行性研究的步骤
2. 调查研究
主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
3. 方案选择和优化
根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案，研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。
4. 财务评价和综合评价
对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
5. 编制可行性研究报告
经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
二、可行性研究事项
房地产开发项目可行性研究的事项，具体内容如图2-21所示。
图2-21 可行性研究事项
1. 市场可行性分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求和供给情况进行分析和预测，具体如图2-22所示。
图2-22 市场可行性分析的内容
2. 规划方案优选
对可供选择的规划方案进行分析比较，选出最合理、可行的方案，对其进行详细描述，具体如图2-23所示。
图2-23 规划方案分析的内容
3. 进度可行性分析
对项目开发进度进行合理安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、验收等阶段进行安排，分析是否能够在计划交期前完成。
4. 技术可行性分析
分析项目的技术参数、技术经济指标等，确定企业是否满足项目需求，列出技术难点，确定解决方案。
5. 环境可行性分析
分析项目周围的自然环境、交通环境、人文环境等是否满足项目需求，并分析本项目对周围环境的影响。
6. 成本可行性分析
估算项目的开发成本，包括土地费用、生产费用、管理费用、财务费用和各种税费等，预估项目收益，确定其能否达到项目预期。
7. 资金可行性分析
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求，拟订筹资方案，分析筹资成本，保证项目的正常运行。
8. 财务可行性分析
根据国家现行财税制度、价格和相关法规，分析项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等财务状况，考察项目的财务可行性分析，具体如图2-24所示。
图2-24 财务可行性分析的内容
9. 风险可行性分析
分析影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素，了解项目潜在的风险，进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
三、可行性研究的重点
对房地产项目进行可行性研究，应抓住以下重点。
1. 地点选择与地块价值评价
房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和评价。分析评价内容如图2-25所示。
图2-25 分析评价内容
2. 资金筹措的分析
制订可靠或比较可靠的资金筹措计划，是开发项目实现预期目标的基本条件，是避免项目流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。
3. 财务评价
房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种：对规模小、周期短的项目，可采用静态法；对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。
（1）静态法。静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。
（2）动态法。动态法财务盈利能力分析，一般应以表2-8所列指标进行。
表2-8 动态法财务盈利能力分析指标
4. 不确定性分析
项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，具体内容如图2-26所示。
图2-26 不确定性分析的内容
四、可行性研究管理
市场拓展总监应对房地产项目可行性研究进行统筹管理，具体包括图2-27所示的工作。
图2-27 可行性研究管理
1. 编制可行性研究报告
房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托专门咨询机构承担项目可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。
2. 成立可行性研究小组
房地产开发项目可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成研究小组，开展工作。
3. 加强可行性研究报告的管理
房地产开发项目可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。
开发项目的可行性研究报告及决策意见，不论实施与否，都应归入技术档案管理，妥善保存备查。
4. 项目完成后及时总结
开发项目实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进行总结，予以跟踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，对照市场实际，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。
五、可行性研究报告
可行性研究的结果应有书面的报告，其内容描述如下。
1. 封面
封面要能反映评估项目的名称、谁做的评估及可行性研究报告写作时间。
2. 摘要
摘要要用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。
3. 目录
目录是研究报告各大项的集合，方便读者阅读。
4. 正文
正文是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。
5. 附表
附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。
6. 附图
附图一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。
下面提供一份房地产项目可行性报告正文的范本，仅供参考。
范本：××楼盘项目可行性研究报告
目 录
（略）
一、项目决策背景及摘要
（一）外部因素（略）
（二）内部因素（略）
二、项目概况
（一）宗地位置
××项目位于××市西北的××区，地块距市中心9.6公里，距××火车站7公里，距××机场18公里，包括××地块与××地块，两地块之间相距约4公里。
（二）宗地现状（略）
（三）项目周边的社区配套
（1）周边有包括高等级××大道在内的多条重要通道，包括：××国道、××高速公路、××市中环路、××市外环路、××机场高速公路、××铁路、××航线。
（2）现有两路大巴、1路中巴经过地块，区政府已承诺增加引进公交巴士数量。
（3）同时附近的××花园目前已有7路大巴到达市内各区域。
（4）此外，××市十五规划地铁一期工程的起点就设在附近的××花园内，届时将可以借用。
（5）地块周边（包括××花园内）的配套情况（略）。
（四）项目周边环境
项目所在地隶属××生态旅游度假区，区内风景优美、空气清新，保持着良好的自然生态。
（五）大市政配套
目前××地块，除煤气外，水电、电讯、网络都已配套完毕；相关的配套管线埋设在地块周边。
（六）规划控制要点（略）
（七）土地价格（略）
（八）土地升值潜力初步评估（略）
（九）立即开发与作为土地储备优缺点分析
××房地产市场正处在上升期，根据消费需求意向调查显示及市场楼盘供应情况，××市民已能接受郊区居住模式，大量的人口向郊区转移，立即开发，可以及时占领市场，延缓开发则会错过占领市场的最好机会。××地块周围配套暂时不够完善，拟作为短期储备，两年后开发。
三、法律及政策性风险分析
（一）项目用地法律手续现状（略）
（二）合作方式及风险评估（略）
（三）合作风险控制（略）
（四）总体评价（略）
四、市场分析
（一）总体市场简述（略）
（二）××区住宅市场成长状况（略）
（三）区内主要竞争楼盘分析（略）
五、规划设计初步分析
（一）规划设计的可行性分析
我们将把本项目开发为融入房地产开发经验、先进的居住理念、风光优美的滨湖住宅，成为××镇最适合人居住的国家康居示范小区，引导××的居住文化、模式进入新的阶段。并以此项目为起点，在××进行大规模住宅开发。
（1）××大道是开发区新建的城市综合性主干道，东接××高速，向西直通××国道，路面为双向6车道，各种市政管线已一次敷设到位，具有较好的市政配套设施。一期开发地块北边界紧邻××大道，中间规划有100米宽的绿化隔离带，可有效屏蔽各种污染，并易于组织人车流线，还可缩短区内道路和各种市政管线的接驳距离，有效节省建设投资。
（2）拟开发地块距××花园（占地4000亩，××市已成规模的小区）不到3公里，根据已作的市场调研分析报告及××花园的入住率看，××市民已基本上形成了居住在城郊结合部的居家观念。该地块附近已推出的××花园、××花园是目前××市较大规模的中高档住宅。因此我公司拟借助周边楼盘已形成的人气，在此区域内推出高品质中档住宅，满足不同客户的需求。
（3）××大道在该地块内尚没有影响小区景观的各类因素，因而我们小区能够通过规划设计控制沿××大道的街景立面，创造良好的城市景观及小区外部视觉形象，创造居住气氛，提供良好的销售环境，然后向南分期分批逐步开发。
（4）临街拟规划配套公建及会所，使其不仅满足小区内居民的需要，而且服务于社会，以提高配套公建的使用效率，并于开发前期聚集人气。
（5）在一期开发部分拟以6层的多层为主。户型配置根据现有市场调查情况，以较为好卖的三房110～130平方米、二房80～90平方米为主，尽量多样化，待销售后看市场反映，进行调整。户型设计拟通过样板间的展示引导××的客户，成功后再在后期推广。
（6）在景观设计中充分利用现有的××的水景资源及自然风光，丰富人文环境，做到自然与人文并举，创造生态型的人文环境。
（7）由于小区的规模较大，在物业管理上通过总体规划布局形成以半开敞半封闭的小区道路将小区划分为各个居住组团，以组团为单位进行封闭式管理的居住模式。
（二）建议规划设计要点
1. 建筑形式
色彩明快的现代建筑风格，以4～6层的住宅为主，辅以部分联排别墅。各组团的建筑风格统一，通过色彩的变化和局部的立面变化增加可识别性。
2. 景观设计
园林设计将配合建筑设计的平面布局和地形特征，使户外景观与建筑空间有机地融为一体，使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优美的景观。
环境的设计对私人空间、半私人空间和公共空间将进行不同的处理。每个组团形成主题空间，各主题空间将设有与主题相关的花园、喷泉或雕塑，并设花架和座椅，供户外休憩用。此外，各主题花园的布局或设计将充分考虑人流、景观及噪声等各方面因素。
（三）户型比、户型面积（略）
（四）交通组织 （略）
六、工程及销售计划（略）
七、财务分析与评价（略）
八、管理资源配置（略）
九、综合分析与建议
（一）项目优势
（1）××整体住宅开发水平相对落后，缺乏竞争力，而我们可以融入专业开发经验和资源及品牌，塑造优质住宅。
（2）由于经济适用房的过度开发以及土地出让的不规范，××的房价长期处在与经济发展水平不相符的低价位，目前正向合理水平回升，目前进驻，将可以抓住机会，创立品牌，利于在今后占领市场。
（3）产品定位为大规模、高品质的中档住宅，准确地弥补××区域的市场空当。
（4）拿地方式上充分利用品牌、商誉，采取与政府合作，法律风险低。
（5）景观优势：项目处于××度假生态区内，滨湖，风景优美。
（6）项目所处的××区是××规划的重点建设新经济增长带及城市改造、导入旧城区人口的区域。
（7）政府希望借开发带动区域发展，对进驻非常欢迎和支持，在税务、规划方面给予优惠。
（8）××花园的开发启动了××区域人气，使××人接受了城郊居住的模式。
（二）项目劣势
（1）在已开发过项目的城市甚至××均有很强的品牌号召力，但在××市还未被客户和政府认可。
（2）初期由于距离偏远、公交少，需要造势，加大宣传。
（3）××花园凭借完备的交通、成熟的社区及将来地铁开通，将成为我们强劲的竞争对手。
（4）首次开发“湖景”楼盘，需要新思路。
十、结论及建议
本项目具有“相对专业优势”和“市场产品空缺”及“滨湖风光”这三大优势，十分难得。从市场和投资回报角度分析，都是可行的。建议准予立项。
能够发挥出开发的专业水准并在此基础上创造性地规划、营销和施工组织，保持创新，是我们克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并取得成功的关键。