四、深圳次级商圈

人民南商圈——深圳商圈最初的繁衍地之一

（1）商圈范围及历史

人民南商圈以人民南路为主轴，东至东门南路，西至和平路，北起深南东路，南至罗湖口岸的罗湖口岸经济区，被形象地称为“金三角”。横穿南北的人民南路，因是“金三角”的主要干道和区域，便成了“金三角”的中轴线，人民南商圈也由此名噪一时。街区内高楼林立，购物环境幽雅舒适，在不到1.5公里的寸金之地，云集着深圳数家五星级宾馆、数十间豪华娱乐场所，并伫立着众多的高尚办公楼宇。

人民南片区一度是深圳商业的名片，特别是在九十年代前期，那个深圳人都为之骄傲的年代，那个曾以“特区”为荣的年代。北京有王府井，上海有南京路，深圳有人民南。人们一度以在深圳人民南和沙头角购物为荣；老深圳人在人民南免税店购物送礼总是特别有面子。

人民南商圈是目前深圳最高档的商业片区，它拥有国贸天虹、友谊城百货、罗湖商业城、金光华购物中心等知名商场；还拥有发达的酒店业，有5家五星级酒店，是深圳各类酒店密度最大的区域。

人民南商圈的娱乐业在深圳也属于最发达，集中了各种影剧院、歌舞厅、卡拉OK厅和迪斯科舞厅等；有数百家餐饮企业、1万多家公司、16家金融机构和相当数量的金融服务网点，全市外资金融机构的90%在该片区。

（2）商圈经营

人民南商圈定位于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民，成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。商圈特色为综合百货，是集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能为一体的区域型现代化商业文化中心。

人民南商圈的销售额

由于客观原因约束，人民南商圈的销售额逐年走低，2013年为135亿元，约占罗湖区的四分之一；商业坪效约为10000～15000元/平方米。

人民南商圈经营业态

经过不断调整，人民南商圈不断缩小购物比重，增加餐饮和休闲娱乐等体验型业态比重。按照规划，2015年业态将调整为购物50%、餐饮30%、文化娱乐20%。

2014年，人民南商圈街铺租金为45～55元/(平方米·天)，售价为8万～15万元/平方米，商场一楼临街商铺租金为10～20元/平方米，售价为4万～6万元/平方米，不直接临街商铺日租金为7～12元/平方米；二楼日租金为5～10元/平方米，售价为2万～3.5万元/平方米，随着楼层升高价格呈递减趋势。

人民南商圈改造后变化

人民南商圈改造完成开街以来，人流量比过去明显增加，节假日更是成倍增长。其主要原因是人民南的改造提升了片区的整体商业环境；另一个重要原因是二层连廊的投入使用，既可以使人民南的客流顺利地通过地面进入到东门，也为东门庞大的客流进入人民南提供了极大便利，从而显著提升人民南片区客流量。日均人流量达30～40万人次左右，节假日高峰更超过100万人次。客群以本区客流及外地游客为主，也成为港人在深圳消费的首选区域。

（3）人民南商圈点评

作为市级商业片区，人民南商圈一直以深圳最高档的商业圈自居，人民南片区一度是深圳商业的名片，以20世纪90年代前期为甚。

受旧商圈格局和规划影响很大

如今的人民南商圈因交通受限、热点分散、特色不明显等问题，对消费者的吸引力大大降低，很多传统商业出现了难以为继的局面。

人民南商圈随着城市中心西移，带来购买力分散，人民南商圈不再是唯一选择。人民南商圈起步早，规划受限，造成目前商业区条块分割。人民南商业街长度不够，纵深不足，又被百货广场切断了与人民北的联系，现有发展空间受到较大局限。商场经营同质化问题也导致区域吸引力下降。人民南商圈原来的经营主体都是国有或国有控股企业，由于体制、机制等原因，缺乏改革创新动力，大多在业态组合、定位上因循守旧，对消费者缺乏吸引力。

商圈创新的具有突破点

人民南商圈要重现昔日繁荣，可以从以下几个方面实现突破：

①改善交通受限问题，政府改善整体规划；

②挖掘文化底蕴打造特色商业；

③要保住人民南路的人气，商圈可以走休闲的、具有文化特色的商业区路线，通过打造旅游区带动商业繁荣。

深南中商圈——国际都会式商业中心

（1）商圈范围及历史

深南中商圈以新城市广场为中心，向深南中路周边辐射，商圈内有地王、岁宝、国际商场等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。深南中路被称为“亚洲时尚之都”。

深南中商圈兴起于21世纪初，是城市西移托起商圈之一，由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成，规划总建筑面积为750万平方米。

深南大道由东向西穿越其间，将中心区分成南、北两个片区。商圈内高楼林立，是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务中心和行政文化中心，为深圳实现区域性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供城市建设的空间基础。

人流量每天平均可达34.7万人次，主要业态以生活配套综合型百货、酒吧、餐饮为主。

（2）商圈经营

深南中商圈月租金约13元/(平方米·天)，其中街铺租金约在13～33元/(平方米·天)，商场一层租金为16～27元/(平方米·天)，并随着楼层上升而呈递减趋势；商铺售价为8万～16万元/平方米。

（3）商圈点评

由于其优越的地理位置，福田中心商圈拥有深圳政治、金融、商务的优势，在此情况下，各大购物中心相继完善，新城市广场转型升级，星河coco park继续发挥优势，天虹商场升级成高端君尚百货，吉之岛更名永旺，福田中心商圈会是一片更加繁荣的景象。

商圈也存在一系列的问题：

①商业体量的增大带来的市场竞争的加大；

②福田中心区虽然有其政治、地理上的优势，然而其他商圈的渐渐发展壮大，无疑会对福田中心区商圈的商业环境造成影响。

宝安商圈——未来的黄金商圈

（1）商圈范围及历史

如今，深圳人口居住密度最高的地区是宝安，而宝安主要集中在西乡一带。该区域居民及临时居民已近200万人，商业运营面积约70万平方米，各类企业和商家近300余个，相当于一个中等规模的内地省会城市人口和商业规模。

发展态势良好

新宝安5000平方米以上大型商业网点达72家，大型商业网点的集聚，见证了宝安商贸流通业的飞速发展。目前，宝安区商贸业发展态势良好，宝安赛格、港龙城、深圳西部国际珠宝城等运营成熟，麦德龙、吉之岛等知名品牌纷纷落户。沙井京基百纳广场正积极招商，鸿荣源壹方中心、中粮大悦城等一批高端商贸项目建设正在加快推进。

市政路网完善

宝安中心区经过十多年的规划建设，市政道路网架已基本形成，公建配套设施正在逐步完善。

中心区目前已建成使用的项目有：宝安行政中心、宝安体育馆、海滨广场、游泳场、实验学校等公建配套设施及若干商业住宅楼。图书馆、青少年宫、艺术中心、演艺中心、会展中心、历史文化博物馆、自然科学博物馆、海滨大道等正处于规划建设中。随着地铁１号线、５号线以及沿江高速、大铲湾港等设施的建成运营，中心区的发展将步入一个全新的阶段。

宝安商圈有望后来居上，潜力巨大、配套高端、服务完善的消费环境正逐步吸引全市消费者的目光，形成强大的磁场效应。

（2）商圈经营

宝安商圈以周边居民及外来打工人员为核心，青少年、妇女为活跃消费群，购买力以中端为主。形态上以商业街、购物中心、百货店、便利店为主；业态涵盖了零售业、餐饮业、休闲娱乐业，主要业种有服装、鞋类、餐饮、日用品等。

商圈经营状况良好，商业体出租率均在90%以上，平均租金为5～12元/(平方米·天)。

（3）宝安商圈点评

近年来，随着深圳城市发展的西移，以宝安的新安、西乡、沙井等片区为主的“宝安商圈”正逐步兴起。海雅缤纷城、合正汇一城、沙井京基百纳、西荟城购物广场4个购物中心接连开业，填补了宝安大型购物中心的空白。

未来几年宝安区将积极推进城市综合体、大型购物中心、特色商业街等建设，构建以市级商圈、区级商圈、街道商业中心、社区商业为主的多层次现代商业格局。同时，大力发展满足白领阶层消费需求的连锁经营、品牌经营、仓储式经营，预计将新增101万平方米的商业地产。

随着宝安工业化和城市化的全新改造和布局，再加之其所处珠三角东岸的地理位置和前海的辐射，未来宝安的商业地位将进一步蓬勃发展，其形态将以社区型配套购物中心为主，与市中心的租金差距也将逐步缩小，宝安的商圈发展正在步入“黄金时代”。

龙岗商圈——“MALL”的集中地

（1）商圈范围及历史

龙岗商圈由龙城商圈和龙岗墟商圈两个子商圈组成。龙城商圈包裹龙翔大道、吉祥路和龙城中路两侧；龙岗墟商圈则以传统老墟为核心，扩大至跨越205国道的区域，形成了以深惠公路为南北轴的空间分布格局。该商业区商业营业总面积约40万平方米，是龙岗区商业网点集聚度最高的地区。

拥有很多大体量商业

随着龙岗地产开发热潮，龙岗商圈2002年浮出水面。在国际商场、铭可达、百佳、富佳电器城、人人购物广场进驻龙岗后不久，龙岗世贸百货、万佳百货、天虹、国美、龙兴国际接踵强势进驻，并且龙岗步行街、柏龙奥特莱斯商城、万鑫五洲风情MALL、东方广场等大体量商业也纷纷面市，总商业面积超过100万平方米，发展势头迅猛。

龙岗区的CBD

经过几年的火爆开发和高调炒作后，深圳龙岗商圈陷入多年萧条状态。这其实是龙岗商圈内部的一次整顿和洗牌。近几年经历调整后，随着各大商业地产的强势进驻和政府的统筹规划，高交会馆、奥体中心落户龙岗，深惠路的顺利改造，地铁3号线实现通车，商业地产在龙岗CBD再次发力，财富辐射力不容忽视。

（2）商圈经营

龙岗商圈平均出租率在95%左右，租金目前比市中心低很多，平均租金为3～6元/(平方米·天)。

（3）宝安商圈点评

商业氛围渐浓，大型商业综合体逐渐建立

自大运会以来，龙岗区大力推进城市化建设，城市面貌焕然一新，商业发展也随之进入快速推进阶段。尤其是龙岗中心城区域，零售巨头扎堆开店，大型商业综合体如雨后春笋般呈现在龙岗市民的眼前。购物环境变好，商业氛围渐浓，市民休闲消费更加便利，龙岗中心城商圈正在悄然崛起。近年来，龙岗区中心城区产业发展方面比较引人注目的要算城市商业综合体的陆续建成、开业。龙岗区充分利用后发优势，引进新理念，做好整体布局，以高起点、高档次、高要求的标准打造大型商业综合体。

目前尚缺长远发展思路

宝安商圈的不足之处在于缺乏长远发展战略。政府要对商圈有“培育”的概念，在制定相应规划的同时，就要有支持它自我成长的胸怀。最典型的例子是华强北商圈，这个全球最大的电子产品集聚商圈有自己的管委会，有自己的商会，可以和政府对话，共同商讨发展对策。龙岗商圈中的龙岗墟片区并不缺经营者，缺的是长远的思路和细化的发展规划，更缺能够让相互竞争的经营者共同谋划打造商圈未来的机制。

商圈发展要有整体概念和思路。实际上，龙岗墟片区这一成熟商圈在这几年内的发展和被重视程度远远不如龙岗中心城商圈。在实际操作中，龙岗-龙城商圈的双核格局事实上只有龙岗中心城这一核得到供电，从而造成龙岗-龙城商圈双核发展的原定路径实际上走出了一条单核壮大的轨迹。从规划来说，这种背离了原规划思路的发展可以说是失败的。值得反思的是，这种“计划之外”的单核发展轨迹，并非是政府推动龙岗中心城商圈发展的本意。而更让人感到疑惑的是，即使是花了大力气推动的龙岗中心城商圈，目前也看不到其发展思路——没有思路的发展，对于城市商业来说是十分致命的。