5.5 房地产众筹与其他互联网金融

房地产众筹尽管也是互联网金融的一种表现，但与其他的互联网金融还是有一定的差别。

5.5.1 房地产众筹与其他互联网金融的区别

虽然房地产众筹具有一定的融资功能，与P2P同属于互联网金融范畴，但是严格而言，两者之间存在本质的区别。

1．两者本质不同：房地产众筹是投资行为，P2P是借贷行为

P2P本质上是一种借贷行为，网络平台是借贷的中介平台，借款方与出借方均可以通过借款平台进行连接，这样形成了借款方、出借方和平台的三方关系。借款方与出借方属于借款关系，网络平台恰能起到中介的作用，能够促进双方进行借贷，可以说，网络平台提供了一个供给与需求的平台，可将资金的供给与需求很好地进行配置。而房地产众筹的部分行为属于一种投资行为，房地产众筹平台是以房地产物业为标的的投资平台，拥有实物的产权，较少有“跑路”的风险。

2．两者的投向范围不同：房地产众筹是投入固定资产，P2P则投向范围较广

由于P2P平台自身存在的特点，其本质是一种小额信贷的交易模式，资金的投向不固定、不明确，很多资金的投向可能针对创新类行业，投资的行业也不受限制，只要行业具有可发展性，都是此类平台关注的对象。P2P形成的真实关系其实是一种债权关系，非投资关系。

但是，房地产众筹的资金投入范围非常固定，只针对投资物业标的，是很特定的行业。众筹的标的对应的是产权份额，而不是借贷，这就可以将借贷关系中涉及的很多中间环节省略掉，这样有利于销售并增加购房人的参与度，市场效率得到优化。

3．两者的监管部门不同：房地产众筹由证监会监管，而P2P则由银监会监管

目前，国家明确规定P2P平台涉及的供需双方为借贷关系，属于间接投资，其角色和地位在某种程度上具有银行的某种功能，所以其监管部门是银监部门。股权众筹属于投资行为，是以股权的形式进行的投资，这属于直接投资行为，其监管部门是国家证监部门。房地产众筹实际上是房地产资产证券化的类型，现有的监管法律并没有明确的规定，但理论上预计未来很可能也归证监部门监管。

4．两者的获益方式不同：房地产众筹是投资行为，P2P是借贷行为

P2P投资者得到的回报是直接的利息收益，利息收益是在法律规定的范围内，不超过36%。但是，房地产众筹投资者所得回馈并非利息收益，而是拥有相应的物业权益，得到的则是物业增值收益及租金回报收益。

P2P平台繁荣的背后，其实是长期受传统金融压抑的需求的集中释放。但P2P行业在经历市场爆发后，其中暴露出的问题不断搅动市场神经。近年来宏观经济走弱，很多P2P平台的资产质量出现快速恶化的趋势，引发大批平台倒闭甚至“跑路”。据零壹研究院数据中心监测，截至2014年11月底P2P借贷平台共3464家，其中正常运营的仅有1876家，问题平台数已经占总平台数的约46%，几乎全行业的半壁江山都垮了。在卷款潜逃、项目失败、合作崩盘、银行资本系进场等压力的考验下，风雨摇摆中的P2P行业势必面临新一轮洗牌。

与P2P网站窘境相比，房地产众筹作为互联网金融的另一个分支，因为其集合了国内资本最集中的两大行业：金融和房地产，并凭借“安全、稳健”的独特优势，让投资者的偏爱度直线上升，一跃成为了互联网金融的新焦点，这也是当下房地产众筹平台获得青睐的主要原因之一。

5.5.2 房地产众筹与其他互联网金融相比所具有的优势

相比当前热门的P2P网贷行业，房地产众筹因其具有独特的优势和吸引力，对于市场而言可以说具有“致命诱惑”，这是与房地产众筹所具备的四大优势密不可分的。

1．投资环境相对安全稳健

投资者关心投资的收益，但投资有风险，在关心收益的同时还应控制好风险防范，房地产众筹作为投资的一种方式相对而言具有相当的安全性与稳定性，即使从全球的视角来看，房地产投资相对其他投资而言是比较稳健、安全的，房地产众筹相对于其他多种形式的众筹而言，也可以说是安全稳健投资的代名词。这也是受到众多投资者追捧的原因。

房地产众筹其实就是将房地产投资面向平民和大众，当然，投资标的物的筛选也显得尤为重要，这也是房地产众筹平台核心的竞争力所在。例如，房筹网作为国内大众房地产投资的平台，对项目标准模型进行了严谨的筛选，并确立了五大明确的核心标准：位置绝佳、产权清晰、租金稳定、折扣极高、增值可期，以期达到15%以上的预期年化收益，这也是房地产众筹安全性和稳健性的一个比较明显的例子。

2．房地产众筹平台相对安全

由于P2P本身就具有借贷性，因此绝大部分平台一般会对借款人承诺保本保息，如果资产端的质量相对偏低，那么这样将会推高P2P的坏账率。所以，P2P平台很容易倒闭，基于这样的原因，国家法律规定P2P平台不能提供担保。房地产众筹平台则不同，平台的投资行为和投资收益都是客观存在的，本身的风险也比较小，平台一般也不承诺保本保息，所以资产端的安全系数还是比较高的。

3．房地产众筹信息透明度

因为P2P平台涉及的范围较广，发标的范围涵盖也非常广，而且每个标的往往因行业的不同也存在差异，所以并没有统一的标准，故投资者很难把握收益和风险，对众筹的项目缺少一定的专业性认知。

变更前，企业的注册资本一般为154万元，经过变更后，注册资本高达2714万元，这其实就相当于典型的自融行为，而个体投资者并没有专业能力和充足的精力去分辨项目的风险程度，投资者基本上是门外汉，对行业内部知之甚少。这不仅与项目所处行业的多样性和特殊性相关，更与平台信息的公开度有一定的关系。

房地产众筹项目具有统一性和专业性，平台发布投资标的为房产，为客观存在的实在物，标的物位置、面积、价格等要素都是非常明确的，信息公开透明，投资者也比较容易辨识项目的真假，这就比P2P平台公布的信息更容易分辨。另外，还有些房地产众筹平台，如房筹网，还聘请独立的第三方律师事务所和资产评估公司，负责对投资标的进行法律和市场的尽职调查，并向投资者公开尽调报告，这就大幅提高了投资标的信息透明度，在很大程度上有效保障了投资者的资金安全。

4．房地产众筹投资者的心理效应

互联网金融主要借助互联网技术等一系列的应用，通过整合金融的短板，进而推动金融行业不断向前发展。互联网金融在降低交易成本、覆盖小散客户、加快资本流通等方面，较之于传统金融业具有极大优势，且具有的让民间智慧参与金融活动的独有优势，使得普惠金融成为可能。房地产众筹以其安全、稳健的独特魅力，为被部分P2P平台蒙尘的互联网金融带来了一股正气和清风，让房地产这一资本聚集的财富资源真正有机会为社会大众所分享，从这个角度而言，房地产众筹的历史意义难以估量。

房地产众筹的标的是房产，投资者在心理上认为其是在“做房东”。例如房筹网设置了一个较低的投资门槛，甚至低至100元为标准，同时把物业包装成短周期的物业资产包，并将此物业资产包向社会大众公开，让大众参与进行大宗物业的投资，以超过15%的稳健收益为回报，进而实现财富增值，有效缩短普通民众首次置业的周期。民众在以前可能需要多年的财富积累才能实现首次置业，但是现在，首次置业的周期不断缩短，置业不再是虚无缥缈的梦了。这种在情感上得到的满足，实际上甚至是一种超乎实际收益的体验，所以得到大众的热烈响应。