第四节 房价变动的人口城镇化机制分析

以假设地方政府、家庭和企业是理性经济人为前提，从房价变动对地方政府的财政收入、对家庭的迁徙成本和对工商业企业的经营成本影响等方面逐步展开，房地产价格对人口城镇化的影响主要有三种机制（图3-3）。

第一种机制是房价上涨引起土地出让金和税收的相应上涨，地方政府通过多征地和多卖地、进行开发区/园区建设和城市扩张，以达到增加自身财政收入总量的目的，加速了城市周边被征地农民的城镇化。我国地方政府具有强烈的土地城镇化冲动，周飞舟（2010）指出在目前的“摊大饼”式城市发展模式中，地方政府行为的一个基本动机是增加财政收入。当财政资源不足时，政府有意愿激励过度使用更多的资源来扩大自己的税收收入（Larson,2002）。Honnhan和Kliengebiel（2003）认为房地产价格影响财政收入的途径主要有两种，一种直接来自房地产的税收和资本增值收益，另一种是房地产价格波及产业而引起的间接财政收入增长。房价上涨会加快土地城镇化进程（李永乐等，2013），进而对被征地农民的城镇化产生影响。

图3-3 逻辑分析框架

第二种机制是在城市间工资水平和交通成本等一定的条件下，相对住房价格升高，意味着生活成本上升，降低了消费者的效用，从而减少了劳动力流入，导致了人口城镇化速度减缓。住房成本占农民市民化成本的比重过高是中国城镇化滞后的主要原因，不同等级城市农民的市民化成本不同（陈广桂，2004）。住房价格对人口流动的影响可分为两种情况：一是人口由农村流向城市，二是人口在不同城市间流动。在第一种情况下是不同城市的住宅绝对价格起作用，高住宅价格提高了人口城镇化的城市安居门槛。在第二种情况下是城市间的住宅相对价格起作用，对人口流入和流出城市的人口城镇化水平分别起到正向和负向作用。居住来源于个人/家庭决策，决策的关键因素是房价与购买力的比较，且住宅价格的高低会影响个人或家庭的就业决策。房价过高抬高了农村人口进城的门槛，导致外地人口无法在城镇中有序落户，住房只是主动城镇化人群（农民工）的一个梦（刘建生等，2013；张鑫，2012；傅蔚冈，2010），因而提高城镇居民尤其是农业转移人口的住房支付能力（张清勇，2012）和确保房价收入比处于合理区间成为推进城镇化进程的重要途径（谭峻、赵妍，2012）。

第三种机制是在城市间工资水平等一定的条件下，工商业用房价格上升，意味着企业生产经营成本提高，从而促使企业向其他城市转移，引起就业人口因企业转移而流动，进而影响流入地和流出地的人口城镇化水平。对工业企业而言，厂址的选择决策受到初始投入的影响。国内厂房价格甚至比工资收入的影响更大，如王珺（2010）的研究指出，在国内地区之间的产业转移中，地价差距比工资差距的推动力更强。长三角大型城镇的房价过快上涨就对制造业的区位分布产生扩散影响（邵挺、范剑勇，2010）。而且，工业厂家生产的产品是面向全国甚至全球的，其价格的确定机理和商业定价并不相同，很难因地区不同而出现较大的价格差异，如果生产的同类产品的价格高于其他地区厂家，市场便会缩小，企业利润便会下降甚至亏损。如果厂房价格抬高，工业企业自然会转移到价格相对较低的地方。对一个地区而言，就业岗位的数量与工业企业的数量相关，如果厂房价格提高而使工业企业减少，那么就业人口也将减少，不利于该地区城镇化水平的提高。因此，预期工业用房价格的提高对城镇化会产生负的影响。对商业企业来讲，选址决策的关键与工业企业有很大的不同，商业企业更注重的是繁华程度和人流量等因素。国外有一种观点认为，商业尤其是零售业成功的关键是“Place-Place-Place”，即选址、选址还是选址。根据竞租理论，商业企业一般处于城市中心区，而越是城市中心区，房价和房租越高，因而对商业企业来讲，决策的关键因素可能并不是商业用房价格。商家在制定产品价格的时候会考虑商业用房成本，而且产品价格可以根据区域的不同实行差别定价。也就是说，某地商业用房价格水平提高，并不一定意味着商业企业数量和就业岗位数量的减少。当然，如果某地区商业用房价格能保持相对较低的水平，让小商业、餐饮业、娱乐业等在较低成本下快速发展，则同样产值的第三产业吸收的就业人口会远远高于第二产业，而就业岗位的增多会提高城市化水平。因此，预期商业用房价格的提高并不会对城镇化发展产生负的影响。