前言
我从国家地震局调到中国社会科学院时，正值国家改革开放之初，这是人生难得的机遇，使我能在实践中对城市经济有关问题进行深入的研究和探讨。
城市居民的住房问题是我从事社会科学研究工作最先接触到的一个问题。当时有一组反映城市居民住房的数据：城市人均住房从新中国成立初期的4.5平方米，下降到改革开放时的3.6平方米；全国182个城市中，无房户、不方便户、人均不足4平方米的家庭，就占到了总户数的近40%。住房问题已经成为当时紧迫的社会问题，国人不能“安居”何能“乐业”？提高城市居民住房水平就成为我当时探讨的课题。
在探讨可能的解决方案时，我最先思考的是多渠道筹集资金，增加住房投入。然而住房的“低租金”，使集资建房和购买公房对个人在经济上都是不划算的，即便是有购买能力的人，只要能从政府机关、企事业单位分配到住房，就不愿意去买房，因此改革房租制度成为关键（《有计划地加速我国城市住宅建设》, 1980; 《住宅出售与住宅租金》, 1981）。
住房是人们生存的必需品，又是价值量很大的商品。城镇住房体制改革深入到转换机制、摒弃福利分配住房，职工不可能再从服务的单位获得住房后，我们需要创建一个适合我国国情的住房供应模式，以解决我国城市居民的住房问题。借鉴新加坡经验，按照收入层次区分房屋供应的做法，对我国城市高收入阶层的家庭，只卖给商品房；对中等收入家庭的住房用地，实行低地价、微利房，并充分利用土地级差，建设多档次的住房，为他们提供更多的购房机会；对贫困家庭，提供租住房（《改革开放崛起的广州房地产业》, 1993）。由于我国各地房价相去甚远，按照收入层次划分住房供应，应以当地的住房价格为基础，综合房价和家庭收入来确定。显然房价与收入比低的城市，大多数居民应该在市场上获得商品住房供应，而微利价、成本价和补贴价的租住房的比例小；相反，对房价与收入比高的城市，应向大多数居民提供微利价、成本价住房，对贫困家庭供应补贴价租住房。随着居民收入大幅度提高，房价与收入比下降，应把住房补贴限制在极少数贫困家庭（《住房投资体制改革与中国城镇住房发展》, 1996）。
住房不仅价值量很大，也是使用周期很长的特殊消费资料，因此对购买住房的家庭来说，实际是将他们今后几十年的住房消费作提前支付，这对许多家庭都是困难的。因此，世界各国在发展居民住房时，购房者一般都会得到金融部门发放的抵押贷款。当时，我国的金融机构迟迟没有在全国普遍开展这项业务，同时，却把有限的资金主要投向房地产开发企业。不少开发商热心开发获利更多的高档住房，投资结构偏离了我国国情。我认为金融资金的投向应抑制高档住宅的开发，着力支持普通住房的建设；金融资金既要投向开发企业，更要投向居民个人购建房，这是金融资金投向的重点（《当前应重点发展普通住房金融》, 1994）。
城市化是我关注的又一个问题。我国在工业化的过程中是否也要走城市化道路，改革开放初期，对这一问题学术界是有争议的。1983年，我为《经济科学年鉴》撰稿，在《求索》杂志上，看到《论我国的非城市化道路》一文，文章认为，工业化导致城市化是资本主义社会的特有规律，是资本主义本性所决定的社会现象。社会主义国家实现工业化不会出现城市化，因此提出我国的非城市化道路。文章的观点既是一个理论问题，又是社会主义现代化建设面临的一个重大实践问题。因此，将此文的观点作为学术动态写进了《年鉴》。之后，我研究了大量与城市化有关的经典文献，搜集和分析了当时世界经济发达国家和苏联在工业化进程中，城乡人口结构变化的数据和发展趋势，得出不同于此文的结论：城市化是社会生产力发展的产物，城市化与工业化之间存在着内在的、本质的联系。城市化不是资本主义社会特有的规律，是社会化大生产的共同规律，任何国家要实现工业化，必然导致城市化。实现工业化是我国坚定不移的目标，而实现这一目标我国同样会沿着城市化道路发展（《试论具有中国特色的城市化道路》, 1984）。
1990年，我参与的国际合作项目“中国城市土地使用与管理”课题，承担研究中国城市土地市场的任务。为研究我国刚刚兴起的城市土地市场，我在大量搜集土地出让资料的同时，对典型城市的土地市场，如最先开放土地市场的深圳市、向外商出让成片土地的天津开发区、土地全部出让给个人的河北涿州市等地进行了深入的实地考察，并汇总归纳了当时全国几百个土地出让样本（占当时出让土地面积的70%以上），以大量的数据全方位地分析了当时我国土地市场的基本状况。
土地市场开放初期，人们对土地市场中涉及的许多问题，认识不是很到位。当时以市场配置土地的范围相当有限。深圳市1987年9月就实行土地有偿出让，到1989年，真正作为“有偿”出让的土地，还不足出让面积的15%，免地价的范围大，一些营利性的生产用地、商业和住宅用地也免了地价，执行有关条例是不规范的；地价是土地市场一个很重要的问题，地价与土地所处的地段、土地使用性质、建筑容积率、土地出让年限等密切相关，就全国来看，许多土地出让样本都没有容积率的记载，有的是土地已经成交，容积率还“待定”。在所出让的土地中有不少都超过了国家规定的年限。
1989年8月，天津开发区同美国MGM公司签订了5.36平方公里土地的出让合同，开创了我国向外商出让成片土地的先例，在国内外引起很大反响，褒贬不一。国内甚至有人认为，向外商出让成片土地是卖国，是殖民地，为此我到天津开发区进行实地调查。天津开发区与外商签订的是规定了土地使用年限为70年的出让合同。在充分了解出让合同的基础上，又搜集了世界其他一些国家在他国以独资和合资的形式开发旅游岛和建设工业园区，以及我国一些城市向其他国家购买成片土地经营开发的案例。显然，向外商出让成片土地开发经营是国际间通行的一种合作形式，是国家间一种正常的商务往来。出让成片土地的关键和核心问题，是我们能不能控制有可能发生的土地投机，能不能保证土地增值的国家收益。土地投机的主要手法是“囤积”土地，待价而沽，牟取巨额的土地增值利润。为此，一要“以项目带土地”，即根据项目多少和项目规模确定出让土地的数量，二要严格规定开发进度，三要国家参与土地增值分成。由于整个国家和地区经济的发展、社会投资的增加，使已出让土地的环境改善等，原有土地会发生数倍甚至更多的自然增值。这种增值理所应当由国家和土地开发者共享，作为土地开发投资者获得合理的利润，作为国家应得到合理利润以外的增值收入。国家参与土地自然增值分成，对遏制土地投机，控制地价暴涨必然产生积极作用（《中国城市土地出让市场》, 1991）。
城市服务也是我关注的课题。城市服务有着极为广泛的内容，它包括诸如商业、物资供应，金融、租赁业，信息、咨询业，运输、邮电通信业，公共交通、供水、排水等城市公用事业，科学、教育、文化、艺术和卫生事业，旅游、社会福利和个人生活服务等等。改革开放之初我国服务业滞后于整个生产力发展水平是显而易见的。无论是生产服务还是生活服务，无论是传统服务业还是现代服务业，都不能满足经济发展和人们生活需要，更谈不上服务业的现代化。因此必须大力发展城市服务业（《必须大力发展服务业》，1982; 《谈发展城市服务》, 1984，原标题为《发展城市服务是个带战略性的问题》）。
以上是我对部分文章观点和形成过程的回顾和梳理。二十多年过去了，重读当年的文章，感觉有些研究和观点不仅回应了当时的问题，也是有前瞻性的，即使在今天仍有一定的现实意义。编辑文集的过程，也让我有机会对自己的学术历程作一个回顾，我感谢财贸经济所的老领导、老同志在我进入社会科学研究领域时给我的支持和鼓励，也为自己在二十多年的学术研究道路上曾经一步一个脚印、努力求索而欣慰。
2012年5月于都江堰