2．中介小哥，这些佣金你该争取

在城市的大街小巷，经常可见身着正装、打着领带的中介小哥们在烈日下奔波，只为帮客户找到心仪的房产。然而，即便找到了让客户满意的房产，促成了交易，也没那么容易拿到佣金。那么，中介小哥该如何维护自身合法权益？哪些佣金应当积极争取呢？

案情回顾

案例14：中介人员为促成交易付出劳动，交易实现后受益方应当根据双方协议给予相应报酬

小刘是广州市某资产管理有限公司的中介小哥，代表公司与广州市某药业有限公司（以下简称药业公司）签订了一份委托协议，协议约定药业公司将其位于广州市某科技园内的工业土地和厂房委托小刘代为出售，由小刘负责寻找收购方、洽谈交易价格、订立买卖交易合同。协议签订后，小刘积极奔走，为药业公司寻找承购人。经过小刘的介绍，广州市某通信集团股份有限公司（以下简称通信公司）与药业公司进行接洽，通过股权交易的形式（而非委托合同约定的产权交易的形式），以8326万元的价格收购药业公司名下的土地和厂房。在此过程中，小刘并没有具体参与洽谈交易价格和订立买卖交易合同。药业公司以小刘没有实际履行委托合同为由，拒绝按照委托协议约定支付成交价的2%作为佣金。一气之下小刘向法院提起诉讼，请求判令药业公司支付佣金166万元。

以案说法

一、小刘到底有没有实际履行委托合同？

有人认为，小刘没有完全履行委托合同约定的内容，其先期介绍通信公司给药业公司的行为只是履行委托合同前的一项准备工作。委托合同中约定的“洽谈交易价格，订立买卖交易合同”等核心内容，小刘都未做。因此委托合同虽然成立但并未生效，促成交易的结果与小刘基本无关，小刘拿不到佣金。

笔者认为，小刘介绍通信公司给药业公司的行为，已经在实际履行委托合同。委托合同中明确约定，药业公司委托小刘寻找收购方、洽谈交易价格、订立买卖交易合同，小刘把通信公司介绍给药业公司的行为就是“寻找收购方”的行为。只不过小刘没有后续实施“洽谈交易价格、订立买卖交易合同”行为，但并不影响小刘按照合同约定获得佣金。但基于小刘在促成合同交易过程中发挥的作用有限，合同交易的方式与委托合同本身约定的方式不相符，因此小刘要求药业公司按照成交价的2%支付佣金的诉讼请求不尽合理，可判令药业公司按当时中介市场行情适当支付佣金，小刘的这份佣金应该积极争取。

二．本案中合同目的是否已实现？

本案中争议的焦点之一就是合同目的的实现方式。委托协议中明确约定，合同的目的是出售药业公司的土地和厂房，承购人与委托人达成房屋买卖合同后再向小刘支付佣金。本案中，虽然通信公司实际获得药业公司土地和厂房的所有权，但却不是通过签订买卖合同的方式，而是通过股权交易的方式。因此药业公司主张合同目的实现的方式与合同约定不符，不能按照合同约定认为合同目的已实现，因此拒不支付小刘佣金。

但是，在当今社会商务实践中，土地、厂房等大宗标的物的产权交易，许多都是通过股权转让的形式进行，其目的主要是避免大宗标的产权交易所带来的高额税费，这属于合理避税的行为，并不违法，最终都达到了产权变更的实际结果，本案中即是属于此种情形。小刘在签订合同时显然没有考虑到产权交易可以通过股权转让等其他形式来实现，现实商业活动中，产权交易的形式多种多样，也不可能一一列举穷尽，但实际上产权已经发生了变更。本案中虽然没有证据表明药业公司、通信公司之间有恶性串通把小刘撇开的行为，但药业公司主张因为产权交易的形式与合同约定不符而否认合同目的的实现，从而不给小刘佣金的观点是站不住脚的。

综上所述，小刘与药业公司的居间合同有效，小刘实际履行了合同居间介绍业务，最终帮助促成合同目的的实现，药业公司应当支付佣金。但基于小刘履行合同义务不充分，合同订立时考虑不够周全，约定的合同目的实现方式与实际不符，存在一定工作瑕疵和主观过失，判令全额支付高额佣金不尽合理。为了体现法律引导、规范公民行为的目的，最大限度保护商业诚信，可在充分调解的基础上，判令药业公司按当时中介市场行情适当支付佣金，实现定分止争的法律效果。

温馨提示

一、本案属于典型的居间合同法律纠纷

居间合同，俗称“中介合同”，是指居间人（本案中的小刘）向委托人（本案中的药业公司）提供订立合同的媒介服务或报告订立合同的机会。对照我国《合同法》第424条关于居间合同的规定，本案订立的委托协议属于居间合同，双方达成合意，合同成立且有效，小刘与药业公司之间受合同的约束。

委托合同中有明确约定：委托人与受托人居间介绍的承购人（本案中的通信公司）达成房屋买卖合同的，委托人在收到承购人支付的首笔款项时应向受托人全额支付标的物成交价的2%作为佣金。小刘实际履行了寻找收购方的合同义务，最终达成居间介绍通信公司收购药业公司工业土地和厂房的目标，因此，按照委托协议约定，药业公司理应向小刘支付佣金。

二、本案中的合同内容可以为小刘争取佣金

协议约定的双方权利义务内容主要有三项：（1）药业公司委托小刘寻找收购方、洽谈交易价格、订立买卖合同；（2）药业公司委托小刘确定出售价格，但标的物厂房、土地的报价须面议，最终成交价以标的物买卖合同为准；（3）药业公司与小刘居间介绍的承购人达成房屋买卖合同的，药业公司在收到承购人支付的首笔款项后应向小刘全额支付标的物成交价的2%作为佣金。这三项内容基本确定了小刘、药业公司双方的权利义务关系。

本案中，小刘已经履行了寻找收购方的合同义务，但未履行“洽谈交易价格，订立买卖合同”的义务。本案中药业公司也没有强烈要求小刘积极履行后两项义务，而是自己亲力亲为“洽谈交易价格，订立买卖合同”。本案药业公司拒不支付小刘佣金的一个重要原因就在于：通信公司与药业公司接洽后，双方反复会商，谈判耗时较长，小刘没有全程参与，双方签订合同时小刘并没有在场，药业公司据此认为，小刘并没有充分履行合同义务，没有付出相应的劳动促成合同的订立，拿这么高的佣金太不应该了，因此拒不支付佣金。

但是，居间合同具有一个不同于其他合同的典型特征，那就是只有促成买卖合同成立时，居间人才能要求委托人支付报酬。买卖合同成立之前，居间人促成合同成立的居间费用都由居间人承担。本案中小刘在介绍通信公司给药业公司之前，还介绍了许多有意洽谈的公司给药业公司，而药业公司显然忽视了小刘的这部分劳动。在中介这份工作中，小刘的主要工作是居间介绍、促成交易，而交易本身也需要委托方药业公司的参与和配合，至于小刘参与交易程度的强弱并不影响委托合同本身的效力，最终药业公司与通信公司交易成功是确定的事实，因此小刘理应获得佣金。中介小哥们，今后签订和履行合同时务必小心，属于自己的佣金要运用法律的武器积极争取。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。