第二十一条 前期物业服务合同

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

❏ 条文解读

前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前所实施的物业管理。前期物业服务合同，是指房地产开发企业或者商品房出售单位在销售物业之前，与物业服务企业签订的物业服务合同，这种合同具有过渡的性质。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

❏ 应用

23．开发商与物业公司签订的物业服务合同有效吗？

开发商可以与物业公司签订物业服务合同，只要订立合同时，开发商与物业公司没有《合同法》规定的几种无效情形，该合同就有效。根据《物业管理条例》第21条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。虽然说，选聘物业服务企业是业主大会的权利，但是在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动，在这种情况下，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订，具有过渡的性质。开发商在没有召开业主大会的情况下，为保障业主的利益，预约管理公司签订前期物业服务合同，是符合本条例规定的。至于合同是否有效，要视合同的订立情况而定。依据《合同法》第52条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。也就是说，只要出现了这几种情况中的任何一种，合同就无效。若开发商没有上述五种情形，则其与物业公司之间的合同就是有效的。

24．如何调整前期物业管理费？

前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定可知，业主虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者，但却是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从法理的角度来说，真正的物业管理法律权利义务存在于业主与物业公司之间。因此，在业主大会尚未成立的情况下，物业公司就前期物业费的调整，应当与业主进行协商。同时，《物权法》第76条第1款第7项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于物业服务收费标准即属于上述规定中的其他重大事项，因此，对于该类事项的调整，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须经过“双过半业主”同意。

【以案说法8】宁波甲物业管理有限公司与乙小区业主依法签订了《乙小区前期物业管理服务协议》及《物业管理委托合同》，并于2011年7月1日至2014年12月31日期间，为乙小区提供了物业管理服务。周某作为该小区业主，事实上也享受了宁波甲物业管理有限公司提供的物业管理服务，理应支付物业费用。周某提供的证据不足以证明宁波甲物业管理有限公司在上述物业服务期间，存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等情形，故经宁波甲物业管理有限公司书面催交，周某拒绝交纳物业费用缺乏正当理由。

关联参见

《合同法》第52条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条；《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条