（一）区域选择

买房为何要先了解城市规划与建设？

现实困惑

张某看近几年身边的一些朋友都因为炒房而使腰包变得鼓鼓的了，于是心里也有了炒房的想法。但是投资并不能凭借一时的热情，而是要有长远的眼光和独特的视角才行。由于现在城市发展的节奏特别快，所以为了长远的打算是不能盲目进行选房计划的。而要对所在城市的远景规划和建设上有一定的了解，才能达到事半功倍的效果，可是张某却不太懂如何看待一个城市的规划和未来建设。

要点解析

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想要购得一处好的房产，首先要了解所处城市的建设现状以及未来的规划前景，从总体上把握各位置的特点、优劣，然后根据自己的需要挑选合适的位置。在大城市规划建设中，与选购商品的住宅密切相关的内容有以下几个方面：

1．城市规模。城市规模分为人口规模和用地规模。通常按人口规模把城市划分为小、中、大、特大城市。人口少、用地规模小的城市，城市的功能、设施相对集中于城市中心区布置。人口众多、用地规模大的大城市和特大城市，一般有较为明确的功能分区，发展中心较多，城市设施的覆盖面也大。

2．城市功能分区。城市主要功能包括居住、工业、金融、商业服务业、文教、交通运输、行政管理等。大城市及特大城市，对于上述功能往往要通过规划等手段分区布置，形成居住区、金融商贸区（一般为城市中心区）、文教区等。居住区又可细分为普通居住区、高档居住区。各功能区以一种或两种功能为主，其他功能为辅，各种功能区内都有居住、商业服务业功能。

3．城市基础设施。指保证城市各功能正常运营和发展的基础产业和市政设施，包括：水、能源（电、煤、石油、天然气）、通信、道路和相关设施及其生产、加工、修建、储运、使用、管理所需的设施。

如果是上述设施完备的区域，就会获得长足的发展。各种基础设施中，最主要的是道路交通，这是因为没有道路的地方无从谈起开发和发展；道路的好坏，决定着该区域发展的规模和水平；其他设施往往随着道路的兴修、扩建而到位、完善。

4．城市居住区。一般城市建筑的50%以上用于居住，个别城市高达80%，规划、建设好居住区对任何一个城市来讲都是十分重要的。城市居住功能一般通过纯居住区的建设及其他功能区内居住小区、组团及零散住宅的建设来实现。传统的城市居住区大多位于市中心，或紧紧围绕着市中心区，为的是工作和生活上的方便。随着城市人口的膨胀，市中心市政设施老化、不完善及环境恶化状况日益突出，而市中心区以外新功能区的发展，道路、市政设施的完善，使得居住功能开始向外扩散，形成一个独立小区。例如，北京的团结湖、方庄、望京等社区群落都是不同历史时期居住功能向外扩展的实例。

5．城市景观与环境。房地产开发经营要求有一个良好的景观条件与环境。环境与景观不是开发商主动创造的成果，而是借助于自然的形成和城市规划建设。所谓现代化的都市风貌、城市化的田园风光、文明的社会风气、繁华的商业氛围、优雅的环境等，这些都是开发商意图为客户追求的种种效果，而上述效果的取得，有赖于城市景观设计及环境规划。

买地段好的烂房子，还是买地段烂的好房子？

现实困惑

冯先生在北京工作了多年，一直想搞点投资。听朋友说炒房子能赚不少钱。于是冯先生便开始每天关注各大网站的售楼信息，或是到售楼处和中介公司去看开盘信息。

没过多久，冯先生就看中了两套房子。一套是位于繁华地段的两室一厅。冯先生看中了那里的地段，大楼正对着商场和购物中心，而且出门就是地铁站，还有十几路公交车。这套房子较好的地段吸引了冯先生，但是美中不足的是这套房子的户型不太理想，两室一厅不是消费者喜欢的类型，而且房子整体样式有点儿老，楼距太近，这套房子只有在正中午的时候才有阳光照进来。所以说这是一个典型的地段好的烂房子。

另一套房子是在郊区。是一套新房，而且完全是现代化的格局，空间又大，给人的感觉非常舒服。不过那个地方太远了，下了地铁之后，还要坐半个小时的公交车，下车之后还要再走上10分钟才能到，而且小区周围一片荒芜，没有多少人家。冯先生看了房子之后，真是又喜欢又担忧。他不知道这样的房子要等多少年才能升值。

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俗话说“只要地段好，烂房也是宝”、“宁要闹市一摊位，不选市郊一门面”，由此可见，买房子，选址很重要。对于大部分购房者来说，地段成为他们决定买不买的决定性因素。对于价钱一样的房子来说，在好地段买烂房子，或者到不太好的地段买好房，是两个完全不同的思路。

因为好地段的房子，是有市场支撑的。市场可以把好地段的房子推向一个靠前的位置，虽然房子有点烂，但是毕竟房子还是有“身份和地位”的。然而地段烂的好房子，则是需要时间，购房者只能期待它未来的发展，只能靠时间让它增值。买了烂地段的好房子，只要你有耐心，一般也能等到升值的那一天。但是从时间上考虑，还是不太建议投资这种房子。

买房时需要规避哪七处设施的房子？

现实困惑

马先生家楼下以前是一家卖童装的服装店，后来服装店关门了，房主重新装修出租给了一家KTV。每天晚上马先生进出小区，都能看到一些打扮时尚的女子搀着喝得酩酊大醉的顾客，每次都让他觉得很尴尬。有一次他跟妻子和孩子又一起看到了这样的场面，马先生更是头皮发麻，回家之后就开始忙着要换个住处的事情。

要点解析

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很多购房者都希望自己能够住在一个幽雅、健康的环境之中，如果房子周围的设施不够吉利或是混乱的话，就会给这个小区的房子大打折扣。那么，购房者在买房子的时候应该规避哪七处设施的房子呢？

1．不要选择在养老院附近的房子。大多数主张买房子的都是年轻人，他们喜欢和新鲜或是朝气蓬勃的事物接触。而养老院里都是一些行动迟缓的老人，这样的环境务必会影响到人们的心情。所以买房子的时候，尽量避开为好。

2．不要跟殡仪馆做邻居，没有人愿意天天想到死人或是殡仪馆之类的事情。尤其是居住的房子，更不适合同殡仪馆做邻居。避开这样的地方，也就是避开了噩梦的缠绕。

3．不要住在工厂、工业区旁边。工厂对水、空气和土地都有不同程度的污染，住在工厂旁边的人会深受其害。而且也会有很大程度上的噪声影响，更是没有人愿意坐在阳台上一边晒着太阳一边欣赏着工厂烟囱里冒出来的大黑烟。

4．住在高架桥旁边交通方便，但是会很吵。但是很多人会认为，离高架桥近说明交通方便。但是高架桥更适合车辆通行，车辆越多，排放的废气就越多，空气污染得也就越严重。空气污染、噪声都是家居安宁的两大杀手。

5．不要跟加油站做邻居。在加油站旁边买房子，危险系数是很高的。如果加油站发生点火灾或者爆炸等事件，那么周围的住户就很危险了。还有一点是，加油站每天进出车辆太过频繁，噪声和废气物过多，也使家庭生活变得非常不安全。

6．不要跟特种行业店面做邻居。比如，按摩院、酒吧、KTV、宾馆、汽车旅馆等。因为跟这些特种行业的店面做邻居，进出人口就会比较杂乱。对于居家生活来说也是非常不安全的，并且也会使孩子受到不好的影响。

7．不要住在垃圾场旁边。垃圾场会对房价有很大的影响，因为垃圾场会有大量的垃圾存放，有垃圾车每天驶进驶出，噪声就会很大。每天不但会很吵闹，还会有很大的异味。就算管理得再好，到了夏天，谁也不能保证没有异味散发出来。