第5章 房地产项目进度管理后评价

5.1 项目进度管理概述

5.1.1 项目开发进度概况

1．项目整体进度分析

房地产项目的开发一般包括下面四个阶段：获取土地及市场定位阶段、设计阶段、施工阶段和销售阶段，各阶段的主要内容、阶段起止点和关键环节，如表5-1所示。

（1）土地获取及市场定位阶段。土地获取及市场定位阶段也叫房地产项目前期准备阶段，以寻找投资机会为起点，以取得土地及市场定位为终点。目前，我国商品住宅用地一级市场多采用招、拍、挂的形式出让土地，招标公示期和挂牌期各地规定不同，一般为30天左右；现场拍卖一般在拍卖日当天结束。

土地获取及市场定位阶段核心内容为进行房地产开发项目可行性研究以及市场分析定位。可行性研究，是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行结论的一种科学方法；是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节。可行性研究一般可以划分为三个阶段，即投资机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究或正式的可行性研究阶段。三个阶段的重要性有所差异，在精确度要求及时间、费用上也略有不同。现阶段，我国的房地产投资决策过程中，房地产项目的可行性研究阶段一般只分为投资机会研究阶段和初步可行性研究阶段。市场分析定位是在土地取得后对产品进行更进一步的研究，结合现在或产品推上市场时间、区域位置、周边环境，潜在环境变化等因素，来推定产品定位，包括建筑风格、商业配套定位、户型比等。

由于土地获取阶段时间较短，一般不作为进度管理的对象，因此，项目进度管理开始于设计阶段，终止于销售阶段。

（2）设计阶段。项目设计阶段进度管理的主要任务是通过采取有效措施使工程设计者如期完成方案设计、初步设计、施工图设计等各阶段的设计工作，并提交相应的设计图纸及说明。

设计阶段的起点为取得建设用地规划许可证即规划设计方案审批，终点为施工图审批。其中，规划设计方案审批是指有关部门对申请人提交的规划设计方案进行审批，并对符合条件的申报建设规划工程颁发规划许可证的过程。法律对各个报批环节规定了最高时限，实际报批过程中地方政府各有关部门可根据实际情况进行调整。施工图审批是指建设单位将施工图设计文件报建设行政主管部门或其他有关部门进行审查备案的过程。施工图审批合格，取得开工许可证后方可入场开始施工。

（3）施工阶段。项目施工阶段的进度管理主要由业主委托监理单位完成，其主要任务就是在满足工程项目建设总进度计划要求的基础上，编制或审核施工进度计划，并对其执行情况加以动态控制，以保证工程项目按期竣工交付使用。

施工阶段进度管理以取得施工许可证为起点，以项目竣工备案与交付备案为终点，核心环节为主体结构工程。主体结构工程以工程竣工验收完成为标志。建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。竣工验收后才可以办理商品房销售许可证。

（4）销售阶段。销售阶段从取得商品房预售许可开始，到项目交房截止，通常与项目的施工阶段有重合。销售阶段的关键环节是交付使用许可证，住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。

在房地产项目进行过程中，存在着各种影响进度的因素，如市场因素、资金因素、政策因素、技术因素、材料和设备因素、环境因素等。

根据上述中的各个阶段起止时间节点和关键环节，总结得到以下进度目标节点：可行性研究、土地取得、规划设计方案审批（初步设计报批）、施工图审批、取得开工许可证、项目竣工备案、交付使用许可证、项目交房。

2．项目施工进度分析

施工进度管理是整体进度管理的一部分，由于建设环节是房地产项目开发的主要环节，它占用了项目开发的大量资源同时又对项目整体进度具有重要的影响，因此单独将施工进度管理提出作为研究重点。

如图5-1项所示，建设项目主要由地下结构工程、主体结构工程和室外工程组成。每部分的具体节点项目施工进度管理主要包括以下几个进度节点：桩基工程、基坑围护工程、上部一结构工程、上部二结构工程、装饰工程、机电安装工程、主体竣工验收、室外配套工程、环境工程、交付备案。

（1）地下结构工程

地下结构工程主要由桩基工程和基坑围护工程两部分组成。

①桩基工程

由设置于岩土中的桩和与桩顶联结的承台共同组成的基础或由柱与桩直接联结的单桩基础，称为桩基。组织实施桩基的施工过程叫桩基工程，是基础工程的一部分；是建筑工程中实施难度最大、费用最高的工程。

②基坑围护工程

基坑围护是开发利用地下空间、建设多层地下室、地下商业街等各种地下建筑用的方法。基坑围护方法包括重力式搅拌桩挡墙、地下连续墙、桩列式挡墙等。

（2）主体结构工程

主体结构工程主要由上部一结构工程、上部二结构工程、装饰工程、机电安装工程组成，最后完成主体的竣工验收。

①主体一结构工程：以钢筋、混凝土为基础，墙、柱、板、楼梯组成。

②主体二结构工程：以填充墙为主，同时埋设、预留水、电、灯等管道。

③装饰工程：主要包括屋面工程、室内装修工程、外装修工程和外装饰工程，以屋面工程为起点，外装饰工程为节点。外装饰工程主要包括幕墙安装和外墙涂料粉刷，外装饰工程完成代表建筑单体工程全部完成。

④机电安装工程：包括通风空调、电气、给排水等安装。

（3）竣工验收备案

建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。只有经过竣工验收备案的房屋才可以进行交付使用，房地产管理部门才可以办理房产证。

（4）室外总体工程

室外总体工程是对一个整体项目工程而言的，包括室外道路、绿化、安装、供水、供电、供气、排水、室外效果及其他使用功能，现在还包括区域监控设备，区域智能控制一类的新项目。室外工程耗时长，费用高，贯穿于整个建设工程周期中，室外工程总体完工即表示建设工程全部完成并可以申报竣工验收。

（5）交付备案

待室外总体工程完成后，项目可正式交付备案。

5.1.2 项目进度管理流程

项目进度管理，是指在项目实施的过程中，对各阶段的进展程度和项目最终完成的期限所进行的管理，目的是保证项目在满足时间约束的条件下实现项目总目标。对项目进度的管理，主要集中于项目整体进度管理和施工阶段进度管理。

项目整体进度管理贯穿于整个项目发展的全过程，是从宏观角度对项目的整体进度进行控制。项目整体进度管理按阶段可以划分为土地获取阶段进度管理、设计阶段进度管理、施工阶段进度管理和销售阶段进度管理，如图5-2所示。

施工阶段进度管理是整体项目进度管理的重要组成部分，直接影响进度管理的成效，因此，在本书中单独作为分析内容。项目进度管理的基本流程包括进度目标确定、进度计划编制、进度计划的执行与控制，以及控制效果反馈四个环节。以施工阶段进度管理为例，基本管理流程如图5-3所示。

1．进度目标确定

（1）项目整体进度目标。在可行性研究阶段，公司总部对项目整体进行策划，包括成本测算、资金平衡测算和进度目标确定等。此阶段确定的项目整体进度目标具有战略性和宏观性，明确了项目的时间跨度。

（2）项目各阶段进度目标。确定整体进度目标后，项目部和公司总部共同协商，将总体进度目标分解为项目开发各个阶段的进度目标，房地产项目的开发一般包括下面四个阶段：获取土地及市场定位阶段、设计阶段、施工阶段和销售阶段。通过制定各阶段进度目标，明确不同阶段的进度管理任务。

（3）进度目标分解。确定施工阶段的进度目标后，根据施工工序确定各个施工环节的进度目标，即将施工阶段进度目标分解为各个工序的进度节点目标。

2．进度计划编制

编制进度计划就是确定项目的起始和结束日期。在确定项目的进度之前，编制项目进度计划的过程通常必须反复进行。项目进度计划是监理工程师对进度进行控制的主要依据，是承包单位进行现场施工管理、控制核心的指导文件，也是衡量进度管理效果的准绳。施工进度计划主要包括施工总体进度计划和单位工程施工进度计划。编制进度计划的方法主要有关键路线法、计划评审技术和图示评审技术，进度计划的表示方法主要有横道图（甘特图）和网络图两种。

进度计划的编制过程包括以下几个环节：工作定义、工作顺序、工作时间估算和编制进度计划；其中，工作定义和工作时间估算是此环节的重点。工作定义明确限定了进度管理的对象，是后续工作开展的依据；工作时间估算准确与否直接影响到总进度的估算和进度计划的编制。因此，对于项目进度计划的评价主要针对工作定义和工作时间估算两个方面展开。

工作定义就是对工作分解结构中规定的可交付成果或半成品所产生的必须进行的具体工作（活动、作业或工序）进行定义，并形成相应的文件。在工程项目中，工作的范围可大可小，需要根据具体情况和需要来确定。工作定义的明确性是安排工作顺序和工作时间估算的前提，只有明确了工作的内容和范围，讨论工作顺序和估算工作时间才有意义。

工作时间估算就是估计完成每一项工作可能需要的时间。作为房地产项目的投资方，准确估算工作时间是顺利完成招标工作的前提，工作时间估算直接决定了资源配备和建设方案等后续环节。对工作时间估算的评价以估算准确性为准则。

3．进度计划的执行与控制

进度管理的方法主要是规划、控制和协调。规划就是确定项目总体进度目标和分进度目标；控制就是在项目进展的全过程中，进行计划进度与实际进度的比较，通过深入现场普查原始记录、统计表以及通过会议了解实际发生的情况，当实际进度向不理想的方向偏差并超出一定限度时，即需要采取纠正措施；协调就是协调参与单位之间的进度关系。

为了实施进度管理，必须根据建设工程项目的具体情况与建设工程合同条件，认真制定进度管理措施，以确保建设工程项目进度管理目标的实现。虽然项目业主方及其他参建各方的进度管理措施不尽相同，但都应从组织、技术、经济和管理四个方面采取相应的措施。

在进度管理的过程中，要建立进度数据采集系统进行进度数据收集，便于后续的分析反馈工作开展。进度数据采集系统主要包括施工单位提交的进度统计分析资料和进度管理报表，监理单位定期提交的监理报告和施工现场会议记录等组成。

4．进度管理效果反馈

进度管理就是通过不断地重复找出偏差、分析偏差、调整计划这一过程，实现资源的最优配置，达到既定的进度管理目标。通过将实际进度情况与编制的进度计划进行比较，可以得到进度偏差，通过分析偏差产生的原因及对后续环节的影响，不断修正进度目标和进度计划，确保实现整体效益的最大化。常用的进度比较方法有横道图比较法、S曲线比较法、香蕉曲线比较法、前锋线比较法和列表比较法。

对进度管理效果的评价，主要集中在整体进度管理效果和施工进度管理效果两个方面，分析整体进度管理效果可以从宏观角度把握整个项目的开展情况；分析施工进度管理效果可以最大限度地优化进度管理。对进度偏差的分析主要包括分析进度偏差产生的原因，对后续工作的影响和对总工期的影响。分析偏差后对进度计划进行调整使偏差的影响最小化，通常的进度调整方法有改变某些环节的施工方式和缩短某些工作的持续时间。

5.1.3 项目进度管理措施

进度管理就是通过各种纠偏措施，控制进度计划的变更，保证进度计划目标的实现。在实际项目进度管理过程中，进度管理措施按照内容可以分为组织措施、管理措施、经济措施和技术措施，按照时间顺序可以分为事前控制措施、事中控制措施和事后控制措施。下面按照内容划分介绍进度管理措施。

1．组织措施

进度管理的组织措施就是建立进度管理的组织系统，落实各层次的控制人员及其职责分工，建立各种有关进度管理的制度和程序。组织是目标能否实现的决定性因素，为了实现项目的进度目标，必须重视采取组织措施。建立、健全项目管理的组织体系，设立专门的进度管理工作部门和符合进度管理岗位要求的专人负责进度管理工作；对于项目进度管理的工作内容应当在项目管理组织设计的任务分工表和管理职能分工表中标识并落实；同时，应当确定项目进度管理的工作流程，如定义项目进度计划系统的组成，各类进度计划的编制程序、审批程序和计划调整顺序等。

此外，进度管理工作包含了大量的组织与协调工作，而会议是组织与协调的重要手段。除了在项目的日常例会上包含大量项目进度管理的内容外，还应经常召集项目的进度协调会议；同时，进行有关进度管理会议的组织，以明确会议的类型、各类会议的参加人员、召开时间，文件的整理、分发和确认等。

不同的项目参与方可以采取不同的组织措施，但无论何种措施均应切合项目实际。

2．管理措施

进度管理的管理措施就是通过内部管理提高进度管理水平，通过管理消除或减轻各种因素对进度的影响。良好的管理措施要求项目部协同建设单位抓好原材料质量控制和及时供应；对机械使用、材料投入集中的工程，必须抓好供应方的合同履约，确保供应及时和质量合格。同时，要服务好有关协作单位，创造良好的协作氛围，积极与建设单位和建立单位进行沟通协调，提高项目参与各方的积极性。

编制施工网络计划是进度管理中重要的管理措施，设计进度计划必须认真分析、考虑工作之间的逻辑关系，加强各方面配合，搞好协作，通过计算找出关键工作路线；同时，计算出非关键工作可使用的时间差，实现进度管理的科学化。

3．经济措施

进度管理的经济措施就是保证进度计划实现所需的资金，采取对工期提前给予奖励、对工期延误给予惩罚等措施。进度管理的经济措施涉及资金需求计划、资金供应的条件和激励措施。在实际项目开展过程中，要进行资金收入预测，从收取项目预付款开始，每个月根据工程进度情况及时做好进度签证和工程款拨付；并且要有专人负责，保证进度款及时到位，直到最终项目完成时进行结算。实行资金支出预测，做好资金需求计划，是对整个项目的支出在时间和数量上有总体概念，以满足资金管理的需要。

设计单位和施工单位要接受监理单位和项目公司的进度管理，监理单位应严格按设计合同、设计规划大纲控制设计工作的进度，加强对设计图纸及说明的审核。在施工过程中，应按合同约定时间、数量准确拨付工程款；按合同、补充协议、工程项目管理规定做好激励工作，保障工程进度正常进行。

4．技术措施

进度管理的技术措施就是采用先进的进度计划编制技术、控制方法与手段保证进度管理有效进行。技术措施不仅对解决建设工程实施过程中的技术问题不可或缺，而且对确定计划与纠正目标偏差具有举足轻重的作用。因此，为了实现项目的进度目标，必须重视进度管理的技术措施。通过合理的分析与评价项目实施技术方案，选择有利于项目进度管理的方案与措施；采用网络计划技术及其他科学、适用的计划方法，利用计算机实施进度管理，对项目进度动态控制。总之，要利用一切技术措施，压缩关键线路的建设周期，在不影响造价、质量的前提下，尽量将分项、分部工程工作做到并联施工及操作，同时要选择科学、先进的施工方案及缩短施工周期。

在运用技术措施纠正进度偏差时，要注意两方面的问题，一方面是进行多个不同技术方案的比较；另一方面是要对不同的技术方案进行技术经济分析，切不可仅从技术角度选定技术方案而忽视对其经济效果的分析和论证。