第二节 从“统一排座”到“各得其所”

在一个纯住宅项目开发布局的时候，需要考虑的问题往往是在满足高低搭配、错落有致、通行有序、日照充足的前提下“统一排座”，哪一幢楼放哪个位置没有太多的讲究，只要整体效果图看起来好看就是了。而大型商业房地产项目尤其是大型城市综合体项目的总平面布局就讲究得多（见图2-4），最讲究的是需要“各得其所”，如果大型商业的城市综合性项目的总坪布局也按照住宅的前提条件进行“统一排座”，那会产生灾难性的后果，因为：

图2-4 住宅与商业项目的布局对比

一、“萝卜青菜与各人所爱”

在一个同时建有不同类型物业的项目上，不同的物业需要不同的位置，比如商业物业需要热闹，需要临街，需要容易接受到人流和人流到达方便的部位，那么商业物业必须布置在阳角、人流通过多的临街面边上，这样的布置商业价值就会高。而写字楼、宾馆和住宅物业需要相对静一点的环境，尽量避免车流和人流嘈杂，但出入口需要方便一点的部位。如果把这几类物业的基本位置布置反了，将会极大地降低整个项目的物业价值。

二、“金角银边与青草肚皮”

如果一个大型商业项目是一个开放式的购物中心项目，这样的项目物业布局的价值挖掘必须要巧用商业地产行业内所说的“金角银边草肚皮”的布局理念，也就是在边、角这些商业价值高的部位布置租金收得高但不那么聚人气的商家使用的商家，在草肚皮（纵深处）这些商业价值比较低的位置布置大量积聚人气的大型主力店商家，这样可以把人气导入项目的内部来提升整个项目的人流，从而提升整体租售价格。这样的布局同建筑师为达到某种建筑效果使项目整体效果图美观的布局原则是格格不入的，纯住宅建筑项目的布局原则可以以美观为优先，而大型的商业综合体项目布局必须要遵照物业整体价值最大化的“金角银边草肚皮”这个商业布局原则，违背这个原则将会极大地降低整个项目的物业价值。

三、“规定动作与自选动作”

关于上述建筑物总体布局原则，核心问题是实现各类不同的物业“各得其所”，遵从“萝卜青菜各人所爱”和“金角银边草肚皮”的布局原则，使各类建筑物布置到合适的位置，使地块整体价值得到充分挖掘，使开发商的开发价值得以最大化。要做到这一点，开发商必须依靠自己的判断力或利用商业地产专家的帮助来实现各类物业“各得其所”的布局，这是开发商必须做的“规定动作”而不能由某个商家帮助布局，也就是不能由其中的某一个商家做“自选动作”来实现布局。如果在一个由多个物业单体共存的项目上由某个商家自选位置布局，也会极大地降低整个项目的物业价值。合肥市肥西区有一个商业项目的开发商拿了一块30多亩的商业用地，地面可以建4万多平方米的商业建筑，地块两面临街，有一个阳角。开发商打算建两层地下室，15000平方米一层，地下二层做停车库，地下一层做商业，地面做40000平方米左右的商业，合计建筑面积70000平方米。开发商打算地下一层15000平方米和一层5000平方米租给一家世界500强大卖场公司开设大卖场，余下地上35000平方米商业房产主要用于出售。项目的总成本为土地出让金和税费约1个亿，规费和建设成本为1.7亿，一楼5000平方米的商业面积的出售均价预期为15000元/平方米，二楼出售的10000平方米商业面积均价为10000元/平方米，三楼及以上的20000平方米出售均价为6000元/平方米，开发商期望的开发经济目标是这个项目建设完毕出售的商业面积收回项目的投资并有部分结余，还有20000平方米的持有商业面积，可以获得远期回报。但是这个开发商并没有想到先聘请商业地产专家做整个项目的产品研发，而是直接联系了TESCO乐购大卖场发展部门，由TESCO乐购对整个项目进行规划，也就是笔者前面讲的该项目规划布局由商家做了“自选动作”。乐购把项目布局规划好以后，由设计院设计好建筑方案并上报规划局获得批准，开发商一方面开工建设，一方面开展商铺营销和销售工作，由于乐购的“自选动作”将该地块唯一的阳角和大部分的临街面规划成了他们的招商区，把开发商准备出售的商业面积统统规划到了后面和阴面部位，开发商预留的商业步行街的商铺都位于人流难于到达的阴面，无论开发商多么卖力宣传和营销，商铺的价格只有卖到预期的一半单价，开发商无论如何也无法实现自己的开发经济目标。此后，开发商请教了很多专家，终于搞明白了这一切都是源于乐购的“自选动作”，于是马上停止施工，请了商业地产专业人士重新研发物业产品并做项目规划，把开发商预留销售的步行街和乐购的招商区域换了位置，销售的步行街的商铺单价大幅提高。但乐购提出更换建筑物布局位置要求补偿，向开发商索赔1000万元。目前开发商已经与大润发谈好了合作条件，准备与乐购解除合同，但违约补偿问题到目前为止还没有谈拢，有可能要通过诉讼解决。由此可见，为了节省区区的商业地产专家顾问费，该开发商把项目直接交给商家来进行规划做“自选动作”，这个开发商吃亏吃大了。