第三章 顶层设计

第一节 开发商遇到的困惑

笔者前年在商业地产咨询过程中遇到过两个典型的项目，这两个项目位于不同的省份，但同是城市老城区改造的商住综合体项目，两个项目的开发商在前期方案设计中不同程度遇到了同样的困惑，简述如下：

项目一：位于湖南某地级市的商业局国有百货公司物业开发，占地面积14000平方米，容积率8，商住综合体，地上总建筑面积可建112000平方米，根据规划指标要求，30%建住宅，部分给回迁居民，部分出售，合计住宅面积33600平方米，其余78400平方米建大型商场、酒店、写字楼等商业物业，另外建不算容积率的地下二层，其中地下一层用于开设大型综合超市，地下二层做停车场，总建筑面积达134000平方米。根据开发商自身的资金保障能力，至少需要50000平方米的各类商业用房物业产品出售变现，才能维持项目开发完成，收支基本平衡，除地下二层停车库以外，含地下一层开发商留下39400平方米的商业物业持有出租经营收取长期租金回报。在这39400平方米的自留经营的商业面积中，其中有12000平方米商业面积需要还给商业局，这归还商业面积按照租金0.8元/平方米·天，开发商每年有350万元需要支付给商业局，作为开发商拆除老百货大楼后，商业局今后给原百货大楼职工发下岗工资和生活补助的资金来源。如上所述，实际上开发商对于这个项目的开发期望是项目开发完成，向动迁居民交还回迁房，出售部分住宅和50000平方米的各类商业用房以后基本收回项目全部投资，留下39400平方米经营性商业用房持有，每年出租经营收入除了支付商业局350万元以后作为开发商的长期收入。如果说今后平均出租物业租金能够达到1.2元/天·平方米，年总租金收入可以达到1700万元，给商业局支付350万元以后，开发商每年可以获取1350万元租金收入。

这个项目挑战来自：①物业产品组合规划复杂；②项目的容积率特高，容积率高以后房子只能造高，塔楼多，塔楼落下的筒体和剪力墙也多，下面商业裙房的结构复杂，大大降低了商业裙房的价值；③如何提高用于销售和用于经营的各类商品物业的价值，用于销售的要卖得出价钱？用于经营的怎样才能租金收得高？④由于项目四址退界要求高，下面商业裙房每一层布局不足6000平方米，商业用房单层做不大，只能往高做，众所周知，商业用房楼层越高，价值越低。开发商带着这些要求，从前年年初以来，全国各地看了数十个商住综合体项目，没有一个适合这块地的，全国各地找了十多家设计院做方案，没有一个方案能够演绎开发商心中想要的项目。

项目二：在安徽北部某地级市，项目规模从占地面积来说是前面项目的7.3倍，达103089平方米，从建筑面积来说是前面项目的3倍多，达40多万平方米，其中约17万平方米的塔楼包括住宅、酒店和写字楼，约23万平方米的购物中心。开发商为了设计好这个项目，请了国内著名的地产策划公司做了市场研究和项目策划，还花了不菲的费用请了国际著名的商业地产设计公司——美国捷德JERDE设计所设计建筑方案，以期打造当地乃至国内最好的大型购物中心之一。捷德公司的美国建筑师们也不负众望，经过数月研发和同开发商举行了数轮方案汇报，不断调整，不断深化，在最近一次方案汇报会上，捷德公司展示了一套完整的“城市公园”购物中心的建筑方案，观景平台、中心广场、春街、夏街、秋街、冬街和自然之街的美景跃然视频上，当与会的大部分人被该方案所展示出来项目未来商业环境所震撼时，开发商的领导终于表了态：“该方案并不适合这个项目，物业组合需要重新研发，为了确保开发商对项目的资金保障，至少需要4万平方米的商业物业用于销售，从该方案来看，没有哪一部分的物业适合销售，因此该方案需要重新做。”由于该会议的会场是隔着太平洋的在线视频会议，话音一落，大洋两岸与会人员顿时失语，大家好一会儿才回过神来，开始探讨如何重做这个方案的问题。重做意味着什么？对于大洋彼岸的建筑师们来说不免伤感，他们数月的心血可能白费，需要重新来过；对于开发商来说，重做意味着需要为捷德前面做的工作补偿，方案进程后延。但是，如不重做，整个项目开发风险随着设计方案的深入越来越清晰，而这个风险开发商必须避免。

在这两个典型的项目上，笔者认为并不是建筑师的无能，而是开发商没有向建筑师讲清楚心里想要什么样的项目。如果开发商没有清晰地将心中的项目向建筑师表述清楚，那么哪怕再有名气，再有能耐的建筑师也不能准确猜透开发商到底想要什么样的项目并且把它演绎出来。一般开发商拿到一块大型城市综合项目用地，自己还没有想清楚到底自己想要做什么样的项目，就到处找设计院设计方案，然后在众多的设计方案中遴选，找出一两个与自己心中的项目相近的方案送规划局，政府部门就选他们认为最漂亮的效果图。简单的项目风险还小，大型城市综合体项目，这样选方案、做决策的风险就大了。正因为这样，如第一个案例所述，做了十几套方案，开发商还是没有选到与他心中想象的方案相接近的方案。像第二个案例，尽管有世界一流的建筑师设计方案，也不是开发商想要的方案。这种有风险意识的开发商，尽管一时还说不清楚自己想要什么项目，但他们意识到了风险，会把心中想要的项目研究清楚，然后再叫设计院建筑师做方案，这样可以避免风险。但是，有些开发商天生没有风险意识，按照存在巨大风险的方案去继续开发，最后使开发商陷入困境，百联中环广场的开发商，就是其中一个。

项目三：位于上海武宁路南、真北路西的上海百联中环广场（原来叫兴利达国际广场）占地面积约450亩约合30万平方米，项目约20年前（1995）由长征乡政府引进一家四川绵阳的开发商开发。项目总建筑面积约60万平方米，其中包括20万平方米购物中心商业用房，18万平方米的写字楼塔楼下面裙房商业用房，3.5万平方米的五星级酒店用房和将近18.5万平方米由数幢塔楼和独立高层大楼的组成的写字楼用房群。项目开发的目标是打造“上海市西北的徐家汇”。

项目从1996年开工，漫漫19年的开发之路，经历了1997年和2007年两次全球的金融危机和数次国家对房地产业的宏观调控。项目全面开工不久结构尚未封顶开发商就遇到了资金链断裂，项目开发陷入绝境，第一任项目开发商老板从人间蒸发，项目开发进程停顿。

普陀区长征乡政府下属“上海长征实业公司”接盘继续项目开发，项目得到当时的“区”“市”二级政府强有力支持，据说得以利用18亿社保基金（也有人说27亿），项目的主体结构得以封顶，但因利用社保基金还有项目部分单体建筑抵押贷款不能及时归还，据说第二任开发商领导被逮捕获刑18年，项目开发再次陷入停顿；有一个上海盐商再次接盘继续开发该项目，这第三任开发商把上海百联集团拖了进来，由盐商融资完成项目开发，建设完后整体卖给百联集团开设购物中心。2006年上半年购物中心物业率先完工，百联集团不负众望，在2006年年底前将20万平方米的购物中心装修招商完毕，并将开业的购物中心抵押给银行获得贷款给开发商付款，开发商得以将社保基金归还。由于第三任开发商巧妙运作和强大的关系资源支撑，社保基金危机安然度过，百联在苦苦经营着这个购物中心同时与该开发商签订了买下项目其余物业合约，第三任开发商继续开发未完的工程，项目的进程似乎一切尽在掌握之中。然而，2008年，第三任开发商重复抵押项目部分单体物业骗取贷款的事东窗事发，被捕入狱，项目开发第三次陷入停顿至今。

还有一些项目建好以后，没有实现开发商预想的开发目标，或项目物业的销售、出租、招商经营陷入困境谁之过？一般的答案均是“项目设计坏了，是设计师水平低”。这个答案有失公允，当然，设计师的水平优劣对设计出来的物业产品是否好销、是否好租、是否好用、同其租售的价格水平有很大的关系，但是更大的责任在于开发商自己。