第一节 群雄争霸呈现过度开发

有调查显示，2011年至2015年期间，全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。在全国一、二、三线城市已经建成开业的大型购物中心或城市综合体有3000多个，还有在建的有1000多个会在今明两年开业。仅苏州一地，正在规划、建设和已经完工的城市综合体就达25个。上海在2011年至2013年期间，将新增50多个城市综合体。有的县级市也有10多个城市综合体。这些年，在商业地产开发战场已基本形成了“第一集团军”，像万达、凯德、华润、中粮等均处于这一行列。“第二集团军”也即将形成，整个行业的发展开始有了层次。而一些较早起步的公司正在慢慢消失，如铜锣湾等。一些起步较晚的公司如万象城、大悦城等却很快追至一线，队伍结构也有了调整。

同时根据莱坊最新发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》中不难发现，至2015年中国主要城市的商业综合体项目规模将达到3.6亿平方米，而2016年以后综合体规模将突破至4.3亿平方米。在全民开发综合体的大背景下，商业综合体市场是否存在泡沫成为众人关心的话题。莱坊通过查询公开数据，利用多个经济指标（常住人口、建成区面积、人均GDP、第三产业比重、社会消费品零售总额、人均可支配收入、GDP总量、居民人均消费性支出、房地产投资总额、基础设施投资完成额以及每万人高等院校在校人数等）构建出莱坊城市发展综合指数，以统计方法来研究城市发展与综合体规模之间的关系，试图解答综合体开发是否过快的问题。通过统计研究，城市发展综合指数与商业综合体开发规模存在十分明显的相关性。从图1-2看，城市发展与商业综合体开发存在三个发展阶段，在城市发展初面积2000万平方米以上的城市有4个（北京、沈阳、成都以及重庆），其中3个属于1.5线城市。2016年以后，国内主要商业综合体面积超过2000万平方米的个数将达到7个，除北京、上海外，均分布在1.5线以及2线城市中，而目前这些城市的城市发展综合指数均值低于0.5，北京上海的城市发展综合指数均值接近2.0。“2000万俱乐部”参与者数量在增加，不过城市经济发展速度能否跟上综合体大规模开发的节奏，存在一个很大的问号。总体来说，国内大型零售商业地产开发呈现如下特征。

图1-2 城市发展综合指数与综合体开发理论值（来源：莱坊；国家统计局）

一、大鳄争霸，品牌林立

据网易财经报道，最近央企水电地产与民企南国置业的联姻，将加速提升央企水电的商业地产开发规模和品牌知名度，在不久的将来，央企水电的“城市广场”商业综合体品牌，有望跻身于万达广场（万达集团）、万象城（华润置地）、大悦城（中粮地产）、“中航城、九方城”（中航地产）等组成的一线阵营。据红星商业副董事长张华容介绍，红星商业未来的核心产品是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”“晶海”“星银海”命名的购物中心，“我们目前已经在北京、天津、重庆、上海、福建、昆明等全国21个城市进行了27个综合体项目的开发，未来3～5年将会有近50个城市综合体项目跟大家来见面”。对于城市综合体项目，红星地产总裁谌俊宇向网易财经表示，红星美凯龙城市综合体项目“涵盖了购物中心、红星太平洋影城、国际高尔夫会所、婚庆大世界、星级酒店、精品百货等业态，让单一的购物行为变成集娱乐、餐饮、商务、家庭休闲为一体的购物体验”。跨界进军商业地产市场的商界大鳄也要来个后发制人，知名饮料品牌娃哈哈新近首次详细披露其商业地产战略，称在3～5年内，计划建设100个购物中心。但娃哈哈并不是第一家涉足商业地产的餐饮行业，此前不久，海底捞跨界进军商业地产市场的消息已在业界刮起了一阵旋风。

二、千城一面，同质竞争

据网易财经了解，目前中国的城市综合体发展面临诸多问题。全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波就曾指出，“开发商在开发城市综合体的时候追求高速发展，同质化、甚至恶性竞争非常严重，千店一面，千城一面是目前城市综合体发展弊病”。

三、布局集中，短兵相接

十年前，全国许多大城市都有商业网点规划，政府审批一个大的商业网点需要开听证会，评估这个商业项目开发是否符合城市的商业网点规划要求，目的就是为了避免恶性竞争，使商业网点有序发展。当时，许多大牌商家如家乐福等大卖场公司都有选址要求，其中一个重要的要求就是在三公里商圈范围内不能有同业竞争对手。而现在，这一切似乎都已经是过往的烟云，政府和开发商好像配合默契，把这一切都打破了。北京商报记者了解到，各地商业地产的饱和程度已经叫人咋舌，如在合肥仅蜀山区内就聚集着38家大型商业项目；在杭州商业体量已达800万平方米，其中有100个商业综合体；成都大型商业地产面积达570万平方米，大型城市商业综合体达48个。

四、表面红火，效益低下

中国购物中心产业资讯中心首席专家禹来表示，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象”。所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率大概就1/8。”所谓的购物中心成功的标准，业界认可的是恒隆地产集团陈启宗董事长提出的经过开业前五年的培育达到盈亏平衡，到第六年收来的租金扣除运行成本和初期投资当年的利息尚有盈余可以开始还本了，到开业15年到20年之间可以全部偿还投资本息的可以算是成功的。据中国购物中心联合会判断，全国已经建成开业的大型购物中心或商业综合体，88%以上过了五年的培育期之后收来的租金尚不抵当年的运行成本和当年的建设投资利息，因此，目前中国绝大部分的大型零售商业地产项目均存在亏损现象。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般占其年度营业总收入的3%～5%，而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业地产，八成以上亏损。

五、现实残酷，前赴后继

北京商报近日报道，SOHO中国曾经凭借着散售的模式成为风光一时的中国商业地产的领军者，但随着其开发项目的不断运营，散售的缺陷不断暴露，令其不得不转为持有。持有无疑是商业地产发展的必然之路，但对于擅长9个盖子盖10个瓶子的开发商而言，脆弱的资金链又经不起长期回报的苦熬。近段时间以来，关于商业地产遇到经营困难的报道屡见不鲜。如顶着“世界最大购物中心”头衔的东莞某MALL生活城，日前被网友曝出“商家撤走，几成空城”的现状；建筑面积超过50万平方米的青岛某城市广场，其中近八成商铺空置；就在不久前，进入沈阳五年的日本某百货，通过官方网站发布消息，正式宣布闭店停止经营。其实，中国的商业地产发展到今天，在散售还是自持之间的犹豫，一直是困扰房企寻找商业地产盈利模式的最大阻碍。在不顾市场饱和大肆上马商业地产项目的同时，众多开发商其实并没有真正找到适合于自己的商业地产盈利模式。尽管摆在面前的许多实例非常残酷，但众多开发商依然前赴后继，无法阻挡他们大量购置商业地块的步伐，来自K8土地网最新统计数据显示，去年上半年全国百城商办用地共推出1911宗，供应量为5960万平方米，同比增加42%；商办用地共成交1516宗，成交量为4969万平方米，同比增加45%；商办用地楼面均价为每平方米1790元，同比增加17%，增幅远远超过住宅。就拿某大型房产开发企业来说，尽管此前该房企高层曾表示做商业地产其实是无奈之举，但是近年来该企业科在商业地产板块的扩容却是不争的事实，不仅成立了商业地产事业部，同时据一位消息人士透露，该企业商业地产的土地储备已达近千万平方米。其实伴随着该企业在商业地产领域大肆扩张，品牌房企在商业地产板块的业务占比不断攀升。根据披露的信息显示，2013年另一家大型房企的土地储备计划为800亿元左右，在建商业地产将超2000万平方米。在过去的半个月内该企业就连续两次在北京拿下两宗商业用地。同时，其他大型房企也发布了下一步在商业地产方面的投资计划。