第三节 商品房消费方面的突出问题与原因分析

一、商品房消费方面的三个突出问题

1．投机性消费有所泛滥

一大批自住条件已经不错的居民，将本来用于教育、文化、旅游等方面的资金归结起来购买投资房，也有一些经济实力不佳的居民，不惜淘干几代人的家底，筹足首付款购房后并不住在所购的住房内，甘愿充当房奴，租房而炒买炒卖，共同掀起为卖而买式的炒房潮。这种住房领域的过度投机性消费模式，充当了商住房过度生产、过度供给的帮手，从而成为高房价和激励土地财政持续演绎的一个帮手，也就在另一个层面恶化了中低收入者正常的住房消费环境。

2．奢侈性消费

对套型和面积的追求越来越奢侈。三口之家，动辄购买160平方米以上的超大套房，甚至住在占地面积空旷的庄园式别墅内。的确，不断满足人民群众日益增长的物质文化需要是社会主义经济建设的重要任务，但是，新时期全球资源能源的短缺、生态危机和气候危机都对各国居民的消费提出了约束，即低碳消费、绿色生活。反之，过度地占有超大面积的住房，等于过度地使用建材资源、能源，这都会使现有的资源储备、能源储备和生态环境不堪重负。

3．消费不足方面

当然，也还存在被动型的贫困式消费，其突出的表现就是一些居民住在楼宇间距小的“握手型高楼”（图3-1）中，或住在公共交通不便利的偏远地段，从而导致住房消费的不足。

二、引发问题的体制原因

投机性住房消费之所以泛滥，表面上的动因在于房价永升、“楼市博傻”的认识，但根源还在于体制原因，这个体制仍然是土地制度、房产税制度所演绎的土地财政体制模式。

如前文所述，正是因为城市土地制度国有和当前缺陷较大的房产税制度，催生地方政府土地财政增长模式。在这种扭曲的模式下，地方政府自然就偏好高地价高房价，以求增加预算外的财政收入；商住房开发商则在高地价的迫使下客观上也偏好高房价，从而片面地追逐尽可能多的利润回报。这两股合力制造了房价永升的“繁荣景象”，使得“楼市博傻”的偏误理念普遍弥漫在居民头脑中，推动财力充裕的居民和财力不充裕的居民一起义无反顾地跳入炒买炒卖住房的浪潮中。

奢侈性住房消费之所以没有得到遏制，也与土地财政模式紧密相关。一个基本的逻辑是，土地财政体制模式下，居民住房消费量大，地方政府在该领域的税收收入就越多，所以，部分地方政府可能明知过度消费住房对资源能源环境形成过度透支，但在追求更多的财政收入动机的驱使下，就没有兴趣从低碳消费、绿色生活的理念方面引导居民，并制定合适的制度安排。至于商住房企业，由于利润最大化是其经营的最根本动力，自然偏好供给超大套的住房，对供给中低价位、中小套型的普通住房不感兴趣，更谈不上承担引导居民适度消费住房的责任了。不过，就引导居民适度消费住房的责任而言，公共机构确实应承担主导责任，而不应把“板子”更多地打在商业性企业的身上。

被动型的贫困式消费的根源仍在于体制。在土地财政体制模式下，商住房开发商迫于高地价，为降低单位面积住房成本，自然就倾向于开发楼宇间距小的“握手型高楼”，或选择地价低廉的偏远郊区开发住宅。而这样做，却让居住者心里烦闷乃至叫苦不迭。