第十七章 土地所有权和其他物权

（2001年4月16日第45号联邦法律修订）

第260条 关于土地所有权的一般规定

1．对土地享有所有权的人，有权出售、赠与、抵押或出租土地，或者以其他方式对土地进行处分（第209条），但有关土地依法被禁止流通或限制流通的情形除外。

2．依照法律和法律规定的程序确定农业用地和其他用地，上述土地不得用于其他目的或限制用于其他目的。对这种土地，可在其用途规定的范围内进行使用。

（本条原注释由2001年4月16日第45号联邦法律删除）

第261条 作为所有权客体的土地

1．依照土地立法规定的程序，根据国家土地资源和土地规划管理机关向土地所有权人颁发的文件确定地界。

2．如果法律未有不同的规定，土地所有权亦及于该地界内的土地表层（土壤层）和地界内水体、土地上的森林和植物。

3．土地所有权人有权按照自己的意志使用该土地地表上方和地表下面的一切物，但矿产资源法、大气空间利用法、其他法律有不同规定的除外，并且以不侵犯他人的权利为限。

第262条 公用土地 土地自由通过权

1．公民有权自由地、无须任何准许地处在国家所有和自治地方所有的并且不禁止公众通过的土地上，并在法律和其他法律文件以及该土地所有权人许可的限度内使用这些土地上的自然客体。

2．如果土地未被围圈，或者土地所有权人未以其他方式标明非经许可不得入内，则任何人均可以在不对土地所有权人造成损失或干扰的条件下穿越土地。

第263条 在土地上进行建设

1．土地所有权人可以在土地上建造建筑物和构筑物，对它们进行改建或拆除，允许他人在自己的土地上进行建设。这些权利行使的条件是遵守市政建设的和建筑的规范和规则，以及遵守关于土地用途的要求（第260条第2款）。

2．如果法律或合同未有不同规定，土地所有权人取得他在属于自己的土地上为自己建造或建立的建筑物、构筑物和其他不动产的所有权。

土地所有入在属于他的土地上进行违章建设的后果，由本法典第222条规定。

第264条 非土地所有权人对土地的权利

1．土地和处于土地上的不动产可以由其所有权人提供给他人永久使用或有限期使用，其中包括出租。

2．非土地所有权人，在法律或同土地所有权人的合同规定的条件下和限度内，行使属于他的土地占有权和使用权。

3．土地占有人，如果不是土地所有权人，则无权处分该土地，但法律或合同有不同规定的除外。

第265条 土地终身继承占有权取得的根据

公民依照土地立法规定的根据和程序取得国有土地或自治地方所有土地的终身继承占有权。

第266条 根据终身继承占有权对土地的占有和使用

1．享有终身继承占有权的公民（土地占有人）对所继承的土地享有占有和使用的权利。

2．如果从法律规定的土地使用条件中未得出不同结论，则土地占有人有权在土地上建造建筑物、构筑物和建立其他不动产，同时取得对它们的所有权。

第267条 对终身继承占有的土地的处分

1．土地占有人可以将土地出租给他人或交付他人供其无偿有限期使用。

2．不允许占有人出售、抵押土地或实施导致或可能导致土地转让的其他法律行为。

第268条 土地永久（无限期）使用权取得的根据

1．国有土地和自治地方所有土地的永久（无限期）使用权，根据有权提供土地供永久使用的国家机关或自治地方机关的决议，提供给公民和法人。

2．在本法典第271条第1款规定的情况下，土地的永久使用权也可以由建筑物、构筑物和其他不动产的所有权人取得。

3．在法人改组时，属于该法人的土地永久使用权按权利继受程序进行移转。

第269条 根据土地永久使用权对土地的占有和使用

1．享有土地永久使用权的人，在法律、其他法律文件和土地使用文书规定的限度内，对该土地进行占有和使用。

2．如果法律没有不同规定，享有土地永久使用权的人，有权自主将土地用于提供土地的目的，其中包括为此目的在土地上建造建筑物、构筑物和其他不动产。该人为自己建造的建筑物、构筑物和其他不动产，归该人所有。

第270条 对永久使用土地的处分

享有土地永久使用权的人，只有在取得土地所有权人的同意时，才有权出租土地或将土地交付他人供其无偿有限期使用。

第271条 不动产所有权人使用土地的权利

1．位于他人土地上的建筑物、构筑物或其他不动产的所有权人对该人提供于上述不动产之下的那部分土地享有使用权。

如果法律、提供国有土地或自治地方所有土地的决议以及合同未有不同规定，建筑物或构筑物的所有权人对该不动产所在的那部分土地享有永久使用权（第268条至第270条）。

2．在位于他人土地上的不动产所有权转让给其他人时，所有权取得人依照原所有权人相同的条件和范围，取得对有关部分土地的永久使用权。

土地所有权的转让不是终止或变更不动产所有权人所享有的土地使用权的根据。

3．位于他人土地上的不动产的所有权人，有权按照自己的意志占有、使用和处分该不动产，其中包括拆除有关的建筑物和构筑物，但以不与法律或合同规定的该土地的使用条件相抵触为限。

第272条 不动产所有权人丧失土地使用权的后果

1．位于土地上的不动产的所有权人在终止该土地的使用权（第271条），对所有权人遗留在土地上的不动产的权利依照土地所有权人与有关不动产所有权人之间的协议决定。

2．在没有或未达成本条第1款所规定的协议时，终止土地使用权的后果，根据土地所有权人或不动产所有权人的请求，由法院决定。

土地所有权人有权向法院提出请求，要求不动产所有权人在其土地使用权终止后拆除土地上的不动产并将土地恢复原状。

如果依照法律或其他法律文件的规定禁止拆除土地上的建筑物或构筑物（房、历史文物等等），或者建筑物或构筑物的价值明显高于其占地的价值而不应予以拆除，则法院应考虑终止土地使用权的理由并在双方当事人提出相应请求时，可以：

确定不动产所有权人有权取得不动产所在土地的所有权，或者土地所有权人有权取得留在土地上的不动产的所有权，或者规定不动产所有权人在新的期限内使用土地的条件。

3．本条的规则不适用于为了国家或自治地方的需要而征用土地的情况（第283条），以及由于使用土地不当而终止对土地的权利的情况（第286条）。

第273条 在转让土地上的建筑物或构筑物时土地权利的移转

如果建筑物或构筑物属于其所占土地的所有权人，则在建筑物或构筑物的所有权移转时，双方当事人协议所规定的对土地的权利亦移转给建筑物（构筑物）的取得人。

如果移转建筑物或构筑物的合同没有不同规定，建筑物（构筑物）所占用的以及建筑物（构筑物）的使用所必需的那部分土地的所有权亦移转给建筑物（构筑物）的取得人。

第274条 有限使用他人土地的权利（地役权）

1．不动产（土地、其他不动产）所有权人有权要求邻地的所有权人，必要时还有权要求其他土地（邻地的邻地）的所有权人提供相邻土地的有限使用权（地役权）。

为了保障通过邻地，敷设和使用输电线路、邮电线路和管道，保障给排水和改良土壤，以及不设定地役权便不能予以保障的不动产所有权人的其他需要，可以设定地役权。

2．为土地设定地役权负担不剥夺土地所有权人占有、使用和处分该土地的权利。

3．地役权根据要求设定地役权的人与邻地所有权人之间的协议设定，并应依照不动产登记所规定的程序进行登记。在关于地役权的设定和地役权的条件未达成协议的情况下，争议应根据要求设定地役权的人提起的诉讼，由法院解决。

4．依照本条第1款和第3款规定的条件和程序，为了土地终身继承占有权人或永久使用权人的利益和根据他们的请求，也可以设定地役权。

5．如果法律没有其他规定，在土地被设定地役权负担时，土地所有权人有权要求为其利益而设定地役权的人对土地的使用缴纳相当的费用。

第275条 在土地权利移转时地役权的保留

1．在已设定地役权负担的土地的权利向他人移转时，该地役权仍然保留。

2．为保障不动产的使用而设定的地役权不能成为买卖、抵押的独立标的，也不能以任何方式移转给非不动产所有权人。

第276条 地役权的终止

1．依照土地所有权人的请求，对其土地设定的地役权可以因其设定理由的消失而终止。

2．当属于公民或法人的土地由于设定地役权负担而不能按土地的用途进行使用时，土地所有权人有权要求法院终止地役权。

第277条 对建筑物和构筑物设定役权负担

当建筑物、构筑物和其他不动产的有限使用必须进行而与土地的使用没有关联时，可以参照本法典第247条至第276条规定的规则，对它们设定役权负担。

第278条 对土地的追索

只有根据法院的判决才允许因土地所有权人的债务而对土地进行追索。

第279条 为了国家和自治地方的需要赎买土地

1．为了国家和自治地方的需要，可以通过赎买的方式向所有权人征用土地。

根据为了谁的需要而征用土地，赎买分别由俄罗斯联邦、俄罗斯联邦相应主体或自治地方机构进行。

2．关于为了国家或自治地方的需要而征用土地的决议，应由联邦行政机关和俄罗斯联邦主体的行政机关作出。

哪些国家机关有权作出关于为了国家或自治地方需要而征用土地的决议，以及起草和通过这些决议的程序，由联邦土地立法规定。

3．作出土地征用决议的机关，至少应在征用土地的1年之前将征用事宜书面通知土地所有权人。只有经土地所有权人的同意，才能在土地所有权人收到该通知之日起的1年内对土地进行赎买。

4．国家机关作出的关于为了国家或自治地方的需要而征用土地的决议，应在进行土地权利登记的机关进行国家登记。应将已进行登记的事宜通知土地所有权人，并说明登记的日期。

5．只有经土地所有权人的同意才允许为了国家和自治地方的需要而赎买土地的一部分。

第280条 为了国家或自治地方的需要征用土地时土地所有权人的权利

为了国家或自治地方的需要而征用土地时，自关于征用土地的决议进行国家登记之时起直至达成土地赎买协议或法院作出土地赎买判决之时，土地所有权人有权根据自己的意志占有、使用和处分土地，并为保障按其用途使用土地而支出必要的费用。但是土地所有权人应在确定土地赎买价格时（第281条）承担风险，负担与上述期间在土地上新建、扩建和改造建筑物和构筑物有关的费用和损失。

第281条 为了国家或自治地方需要征用土地时的赎买价

1．为了国家或自治地方需要而征用土地应付的款项（赎买价）、赎买的期限和其他条件，由与土地所有权人的协议决定。该协议应载明俄罗斯联邦、俄罗斯联邦主体或地方自治机构支付所征用土地赎买价款的义务。

2．在确定赎买价时，赎买价应包括土地和土地上不动产的市场价值，以及因征用土地而给土地所有权人造成的全部损失，其中包括土地所有权人因提前终止对第三人的债权债务而受到的损失，包括预期的利益。

3．根据同土地所有权人的协议，也可以向土地所有权人提供另一块土地代替因国家或自治地方需要而征用的土地，从赎买价中应扣除新提供土地的价值。

第282条 为了国家或自治地方需要而根据法院的判决赎买土地

如果土地所有人不同意为了国家或自治地方的需要而向他征用土地的决议，或者未能同他达成关于赎买价或其他赎买条件的协议，作出该决议的国家机关可以向法院提起关于赎买土地的诉讼。为了国家或自治地方的需要赎买土地的诉讼，可以在自向土地所有权人发出本法典第279条第3款所规定通知之时起的2年内提起。

第283条 在为了国家或自治地方需要征用土地时土地占有权和使用权的终止如果为了国家或自治地方需要所征用的土地是根据终身继承占有权或永久使用权而被占有和使用，则这些权利参照本法典第279条至第282条规定的规则终止。

第284条 没收不按用途使用的土地

如果规定用于农业生产、住宅建设或其他建设的土地在3年内未按相应用途进行使用，则可以向土地所有权人没收土地，但法律规定了更长期限的除外。这一期限不包括开发土地所必需的时间，以及由于自然灾害或由于其他致使土地不能按其用途进行使用的情况而未能使用土地的时间。

第285条 没收违法使用的土地

如果土地的使用严重违反土地立法规定合理使用土地的规则，其中包括不按土地的专项用途使用土地或土地的使用导致严重降低农用土地的肥力或使生态环境严重恶化，则可以没收土地所有权人的土地。

第286条 因土地使用不当没收土地的程序

1．哪个国家机关或地方自治机关有权依照本法典第284条和第285条规定的根据作出没收土地决议，以及强制提前向土地所有权人提出关于其违法行为警告的程序，由土地立法规定。

2．如果土地所有权人以书面形式通知作出没收土地决议的机关，说明他同意执行该决议，则土地应公开拍卖。

3．如果土地所有权人不同意向他没收土地的决议，则作出没收土地决议的机关可以向法院提出请求拍卖土地的诉讼。

第287条 终止非土地所有权人对土地的权利

因承租人和其他非土地所有权人对土地使用不当而终止属于这些人对土地的权利，可依照土地立法规定的根据和程序进行。