第二章 房屋拆迁与土地使用权

第一节 房屋的自物权与土地的他物权

关于土地和土地之上建筑物的关系，在比较法上大致存在两种不同的立法例，一种立法例将土地之上的建筑物作为土地的重要成分，建筑物不单独作为物权的客体。例如《德国民法典》第94条规定，“定着于土地和地面的物特别是建筑物，以及与地面连在一起的土地出产物，属于土地的重要成分。……为建造建筑物而加进去的物，属于建筑物的重要成分。”《德国民法典》第93条则规定，“凡物的成分，不毁坏或在本质上改变其中任何一个成分就不能互相分离的（重要成分），不得为特别权利的客体”。故而，土地上的建筑物，即使为他人所建造，仍归土地所有权人所有。另一种立法例则将土地与土地之上的建筑物作为两个独立的物，建筑物可以单独作为物权的客体。日本民法把建筑物作为从土地中完全独立出来的物，因此，如果A在甲地上造了乙建筑物，则甲地和乙建筑物被作为不同的物权对象。我国台湾地区《民法》第66条第1款规定：“称不动产者，谓土地及其定着物”。已完成之建筑物，乃系第66条所规定之定着物，谓独立之不动产，得为物权之客体。

在我国，立法和学说上一直把土地上的建筑物作为单独的物，没有把建筑物作为土地的重要成分，建筑物可以独立成为物权的客体。《中华人民共和国民法通则》第75条第1款规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。”《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权……。”我国民法在这点上与日本、我国台湾地区的“民法”相同，土地是土地所有权的客体，建筑物是房屋所有权的客体。

我国实行土地公有制，土地的所有权具有专属性，所有权人只能是国家和集体（集体的土地所有权由集体经济组织或其他组织代表集体来行使）。《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。……任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……。”《土地管理法》第8条也规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

在这一背景下，为了实现土地的有效利用，我国实行了土地所有和利用相分离的制度，依据土地的不同用途，土地被分成建设用地和农业用地，对于农业用地而言，农地的利用人可以取得土地承包经营权；对于建设用地而言，如果是国家所有的土地，所有权之外的其他主体可以取得建设用地使用权，如果是集体所有的土地，土地的使用人可以取得宅基地使用权等权利。

但值得注意的是，我国现行的《土地管理法》对于将集体所有土地用于建设有一些特别的限制，《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”也就是说，除了村民建设住宅、兴办乡镇企业或者乡村公共设施和公益事业建设可以利用集体所有的土地之外，如果是由于其他原因将集体所有的土地用于建设用途，需要依据土地的征收程序，由国家将集体所有的土地征收为国家所有，然后再由国家在土地上为土地利用人设立建设用地使用权。

对于国家所有的土地（主要是城市内的土地）而言，如果土地的利用人取得了建设用地使用权，建设用地使用权人有权将该土地用于建设的目的，《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”如果建设用地使用权人在土地上建造房屋，他通过事实行为的方式取得了房屋的所有权，《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”也就是说，房屋所有权人同时拥有两项权利，对房屋的所有权和对房屋所占用土地的建设用地使用权，前者在性质上属于自物权，后者在性质上属于他物权、用益物权，两项权利都属于物权的范畴。

房屋的所有权既然属于自物权，当然可以由所有权人进行事实上和法律上的处分，包括通过房屋所有权的转让、赠与、抵押等方式实现房屋所有权的流转。建设用地使用权作为一种用益物权，如果是通过土地出让（而非划拨）的方式取得，也可以进行流转，但由于建设用地使用权存在着使用期限，建设用地使用权的流转只适用于其剩余的使用期限。如上所述，在我国的立法和学说上，建筑物与建筑物所占用的土地在法律上属于独立的两个物，但由于在自然属性上，建筑物通常很难与其所占用的土地加以分离，因此《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这些规定有利于避免建筑物所有权人与建设用地使用权人不一致而引起的法律关系的复杂化。

城市中的小业主从开发商手中购买商品房，其购买的标的除了房屋所有权以外，还包括房屋所占用土地的建设用地使用权。当然，对于一幢建筑物，尤其是多层建筑物而言，小业主对房屋所有权的享有通常采用建筑物区分所有权的形式，因此其享有的建设用地使用权往往以共有的形式存在。例如一幢建筑物总共有10层，每层有20户，业主的总数为200户，这幢建筑物占用的土地面积为2400平方米（如果不考虑绿地和道路等土地），可以认为，200户业主各自对其房屋的专有部分享有所有权，同时200户业主对2400平方米的建设用地使用权实行共有。

总而言之，对于房屋的所有权人而言，他通常同时为房屋所占用土地的建设用地使用权人，即土地的他物权人。