第二节 土地权属登记

一、土地权属登记的类型

土地权属登记简称土地登记。依照2008年施行的《土地登记办法》第2条的规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中，国有土地使用权包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

依照《土地登记办法》的规定，土地登记包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他土地登记。

（一）土地总登记

依照《土地登记办法》第21条的规定，土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。登记机关在进行土地总登记时，应当发布通告，其主要内容包括：（1）土地登记区的划分；（2）土地登记的期限；（3）土地登记收件地点；（4）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；（5）需要通告的其他事项。对符合总登记要求的宗地（即土地权属界线封闭的地块或者空间），由国土资源管理部门予以公告。公告的主要内容包括：（1）土地权利人的姓名或者名称、地址；（2）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；（3）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；（4）需要公告的其他事项。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源管理部门报经人民政府批准后办理登记。

（二）初始登记

依照《土地登记办法》第25条的规定，初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。在下列情况下，当事人应当依照《土地登记办法》办理初始登记：

1．依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。

2．依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

3．划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

4．依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

5．依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

6．以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。

7．农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记。

8．依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。

9．集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。

10．依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。

11．依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源管理部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

12．在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源管理部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。符合地役权登记条件的，国土资源管理部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源管理部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源管理部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源管理部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源管理部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

（三）变更登记

依照《土地登记办法》第38条的规定，变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。在下列情况下，当事人应当依照《土地登记办法》办理变更登记：

1．依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

2．因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。

3．因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

4．因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。

5．土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。

6．经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。

7．因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

8．已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

9．土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。

10．土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

（四）注销登记

依照《土地登记办法》第49条的规定，注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。在下列情况下，当事人应当依照《土地登记办法》办理注销登记：

1．有下列情形之一的，可直接办理注销登记：（1）依法收回的国有土地；（2）依法征收的农民集体土地；（3）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

2．因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

3．非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前15日内，持原土地权利证书，申请注销登记。

4．已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起15日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

依照《土地登记办法》的规定，当事人未按照前述2、3、4项申请注销登记的，国土资源管理部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。但土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源管理部门不得直接注销土地使用权抵押登记。土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

（五）其他土地登记

依照《土地登记办法》第57条的规定，其他土地登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

1．更正登记

依照《土地登记办法》第58条的规定，国土资源管理部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源管理部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。

土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记（《土地登记办法》第59条）。

2．异议登记

当事人申请更正登记，而土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源管理部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权（《土地登记办法》第60条）。

依照《土地登记办法》第61条的规定，有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：（1）异议登记申请人在异议登记之日起15日内没有起诉的；（2）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（3）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源管理部门不予受理。

3．预告登记

依照《土地登记办法》第62条的规定，当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源管理部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起3个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

4．查封登记

根据《土地登记办法》第63条的规定，国土资源管理部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

关于查封登记，应当注意以下事项：

（1）国土资源管理部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源管理部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

（2）对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源管理部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

（3）土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

（4）两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源管理部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

（5）查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源管理部门应当注销查封、预查封登记。

（6）对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

二、土地权属登记的程序

依照《土地登记办法》的规定，土地权属登记应当按下列程序进行：

（一）登记申请

土地登记需要登记申请人提出申请。登记申请人可以是权利人，也可以是权利人的代理人。依照《土地登记办法》的规定，未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交《土地登记办法》第9条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。委托代理人申请土地登记的，除提交《土地登记办法》第9条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。

依照《土地登记办法》第7条的规定，土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：（1）土地总登记；（2）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；（3）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（4）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（5）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（6）更正登记或者异议登记；（7）名称、地址或者用途变更登记；（8）土地权利证书的补发或者换发；（9）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。如果两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

依照《土地登记办法》第9条的规定，申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（1）土地登记申请书；（2）申请人身份证明材料；（3）土地权属来源证明；（4）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（5）地上附着物权属证明；（6）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（7）《土地登记办法》规定的其他证明材料。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源管理部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

（二）登记审查

依照《土地登记办法》第12条的规定，对当事人提出的土地登记申请，国土资源管理部门应当根据下列情况分别作出处理：（1）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源管理部门申请；（2）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；（3）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次告知申请人需要补正的全部内容；（4）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

国土资源管理部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看（《土地登记办法》第13条）。

依照《土地登记办法》第19条的规定，国土资源管理部门应当自受理土地登记申请之日起20日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源管理部门负责人批准后，可以延长10日。

（三）登记发证

依照《土地登记办法》第14条的规定，国土资源管理部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：（1）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；（2）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；（3）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。国土资源管理部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。

土地登记簿应当载明下列内容：（1）土地权利人的姓名或者名称、地址；（2）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（3）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（4）地上附着物情况。土地登记簿应当加盖人民政府印章。土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。

土地权利证书包括：（1）国有土地使用证；（2）集体土地所有证；（3）集体土地使用证；（4）土地他项权利证明书。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。

依照《土地登记办法》第18条的规定，有下列情形之一的，不予登记：（1）土地权属有争议的；（2）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（3）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（4）申请登记的土地权利超过规定期限的；（5）其他依法不予登记的。不予登记的，应当和书面告知申请人不予登记的理由。