第3章 内容摘要

从契约自由和契约管制的历史演进上看，契约管制的崛起和契约自由的衰落是并立而行的。契约管制最初在合同法中表现为对缔约形式方面自由之限制和对缔约内容方面自由之限制。对缔约形式方面自由之限制体现为格式契约的出现和缔约形式主义的产生；对缔约内容方面自由之限制则体现为强制缔约制度的适用、诚实信用原则的确立、情势变更原则的适用、客观解释原则的适用和契约中社会因素的加强等。而从实践来看，契约管制在国内外其他领域中也都有一个兴起和发展的过程，基本上都经历了首先在垄断行业适用，然后逐渐拓展到劳动法和消费者权益保护法等方面。由于契约管制是对本来属于私法范畴的合同给予一种来自公法的约束，实质上是对私权利进行限制，因此，找到据以对契约进行管制的理论依据是非常必要的。而经济学上的国家干预理论、法学上法律父爱主义理论、法哲学上形式公正和实质公正理论为契约管制的理论展开提供了强有力的理论支撑。在发达国家住房租赁契约管制的产生和发展中，城市化所引起的住房供求矛盾成为住房租赁契约管制产生的社会经济背景；第二次世界大战之后的住房矛盾加剧是促使这些国家对住房租赁采取管制措施的强大动力；社会化思潮所引起的所有权和租赁领域内的社会化则是促进住房租赁契约管制的理论渊源。

考察国外住房租赁契约管制的具体制度，大体上可以分为私法制度和公法制度，如买卖不破租赁、优先购买权、解约限制、租金控制、房屋租赁登记等主要建构在民法体系上的制度，还有租金管制、适住性管制、解约管制、押金管制等主要体现为管制法的制度。这些制度由于管制手段和效果上的差异，因而有互相借鉴和融合的必要。通过对大陆法系以契约法为主的住房租赁法律制度和英美法系以管制法为主的住房租赁法律制度的比较考察，可以看出大陆法系住房租赁法律制度主要沿袭大陆法系的民法传统，受权利平等、契约自由等理念影响深厚，住房租赁法律制度体系大部分建构在合同法的体例之上，形成以私法为主、公法为辅的制度格局；而英美法系住房租赁法律制度由于受承租人优位和“福利之邦”的社会本位理念的影响，则形成了以管制法为主的住房租赁法律制度体系。由于受传统私法理论的禁锢和任意法强制力不足的约束，大陆法系住房租赁法律体系的实践效果不尽如人意，这使其在“契约”的基础上融入英美法系住房租赁法律体系中的“管制”因素成为迫切需要，而两大法系基于经济一体化所生发的个人本位向社会本位转变的法律价值取向为两大法系住房租赁法律制度中“契约”和“管制”的融合提供了可能性。对住房租赁契约管制进行一般的理论基础构造，应当以自由、正义、秩序、效率为其价值选择标准，并在此基础上构建对公民住宅权保护原则、坚持社会本位理念原则、坚持效益均衡原则、适住性原则和对承租人保护原则为主体的原则体系。

在此一般理论基础上对我国近现代住房租赁法律控制制度的考察，我们发现我国现行住房租赁法律制度延续了大陆法系以合同法为主体的住房租赁法律控制的特点。这些制度虽然还有不尽完善的地方，但毕竟为我国形成契约管制理论下的住房租赁法律奠定了生成基础；而对住房租赁社会经济效果的需求、国家行使职能的需要、我国实施住房租赁管制的法律和物理障碍为契约管制在我国住房租赁领域的法律展开提出了必要性。在住房租赁契约管制理论下，我国的住房租赁法律制度可以突破大陆法系传统民法中契约自由原则、所有权绝对原则、合同双方权利义务平等原则、债的相对性原理等原则和理论的束缚，建构新型的住房租赁契约管制制度。契约管制理论下我国住房租赁法律控制应当以对承租人保护为其立法宗旨、以公私结合为其法律性质特点，并形成以适住性管制、租金管制、解约管制、押金管制、房屋租赁登记备案制度、群租管制为主要内容的法律制度体系。