1.3 房地产项目可行性研究的特点

一般来说，房地产项目可行性研究的特点可以归纳为以下五个方面：

1.独立性

房地产项目可行性研究的独立性是指受托方进行可行性研究工作时，不受委托方业已形成的项目评价意见约束，而是按实际情况进行研究分析，这是确保可行性研究成果的客观、公正和可信的重要前提。如果可行性研究中的论证和评价，只是为委托方已经定下的开发模式、产品和功能定位、租售价格、经济指标等提供形式上的书面报告，而非评价和论证，那么这样的研究意义将大打折扣。所以坚持独立性，真正按房地产开发的内在规律和客观情况进行研究和分析，是确保经济评价和技术论证结论正确性的重要条件，也是对可行性研究人员的基本要求。

2.系统性

房地产项目可行性研究的系统性主要体现在全面和系统分析的方法上。“全面”是指可行性研究的评价和论证必须以房地产开发项目的整体最优为目标，这是可行性研究不同于其他任何局部或单方面研究的重要特点；“系统”则是指可行性研究是在一个系统范围内反复进行的综合平衡，在作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查分析、市场定位、规划设计方案、经营方式、租售价格等因素之间，既相互联系又相互影响和制约。

3.客观性

房地产项目可行性研究的客观性，就是一切论证和评价都要以客观的数据资料为基础。只要依据定量指标体系和定性评价标准，确保取得的资料是真实的和可靠的，采用的数据（如开发成本、取费标准和市场供求水平等）是符合实际的，分析过程是科学的、合理的，那么一般便能保证论证和评价结论的客观性。

4.预测性

严格地说，房地产项目可行性研究中对拟开发项目的一切评价结论都是建立在科学预测的基础之上的。这些预测包括以下内容：

（1）市场预测

主要是对未来房地产市场同类产品的供给和需求的预测、消费群体的分析和判断以及市场发展前景的预测等。

（2）成本费用预测

成本费用包括拟开发项目的土地取得成本、开发建设成本、管理费用、财务费用和其他费用等。

（3）总收益预测

可行性研究过程中采用的租售价格和租售时间是通过一定的方法预测的，这种预测方法无论多么科学，但与实际情况肯定是有差距的。

5.选优性

房地产项目可行性研究应该根据委托方提供的基本资料，在项目策划方案（或开发思路）的基础上，设计多种可供选择的实施方案，如不同的功能定位、产品档次、分期开发方案等，逐个加以分析和比较，从中选出最优方案或进行排序。多方案比较的方法是可行性研究的最大特点，尤其适用于房地产开发项目。房地产项目可行性研究应该根据可能发生的几种方案提供研究结论供决策者评价和判断。但实际上，目前相当一部分的房地产开发可行性研究报告只是按确定的意向，从技术经济分析的角度去补充论证其可行而已。