1.5 房地产项目可行性研究的原则和依据

1.5.1 房地产项目可行性研究的原则

（1）科学性原则

科学性原则即要求按客观规律办事，这是可行性研究分析工作必须遵循的最基本的原则。具体地说，有以下几点：

1）要用科学的方法和认真的态度来收集、分析和处理原始的数据和资料，以确保它们的真实可靠。

2）要求每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真地分析计算得出的。

3）可行性研究分析报告和结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不是主观意愿的表达。

（2）客观性原则

客观性原则也就是坚持从实际出发、实事求是的原则。

客观性原则要求编制人员能正确认识各种客观存在的规划要求、建设条件和经济能力，排除主观臆想，从实际出发，实事求是地运用客观的资料作出符合科学和实际的决定和结论。

（3）公正性原则

公正性原则就是要站在公正的立场上，不偏不倚，坚持科学性与客观性原则。当然，不同的研究报告有其特定的阅读者，研究人员应该站在委托者的立场上来编写。

（4）准确性原则

在收集资料过程中要本着客观实际的原则，去伪存真，去粗取精，而在利用资料进行分析时更要仔细准确。

（5）可靠性原则

可靠性是指资料来源要可靠，不能不经过鉴别就直接取用资料。

1.5.2 房地产项目可行性研究的依据

房地产项目可行性研究需要进行经济评价和科学论证，而评价和论证的结论或结果是以大量资料为基础，通过对这些资料进行综合分析、比较和处理而得到的。因此，进行可行性研究时，广泛收集各种有关基础资料是工作顺利开展的前提条件。这些资料包括：

1）国家和地区经济建设的方针、政策和法规。

2）委托单位关于拟开发项目的基本资料和初步设想。

3）所在城市的总体规划、详细规划，交通等市政配套设施规划。

4）可靠的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料。

5）有关的技术标准、规范、参考指标等。

6）国家颁布的有关项目评价的通用参数。

7）拟开发项目的土地利用条件、规划设计条件以及初步设计计划书。

从项目评价方法的角度来看，目前指导我国可行性研究的指导文件是原国家发展计划委员会和原建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》及2002年原国家发展计划委员会编制的《投资项目可行性研究指南》，尤其是原建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》，弥补了房地产开发项目依据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价的不足。它根据房地产开发项目建设与经营的特点，强调按照现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性，是房地产项目决策科学化的重要手段之一，也是目前房地产开发项目可行性研究报告编制及评估遵循的基本方法框架。近几年来，为应对入世后给我国房地产业（包括开发企业、需求与供给、价格、中介服务）及其他相关行业带来的影响，国内房地产业不断转变思想观念，增强竞争意识和市场意识，规范运行程序，迎接挑战，评述房地产开发投资项目在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行性研究的理论与操作方法，研究国际著名咨询公司的评价指标体系，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素，逐步规范和完善了部分房地产开发可行性研究评价指标体系，如项目规划、设计方案、市场定位、经济评价等方面的最新理论研究成果。这些指标体系是房地产开发项目可行性研究报告编制及评估的方法基础，已实施的有《房地产开发项目经济评价方法》、商品住宅性能评价、国家康居住宅示范小区等评价指标，是目前开展房地产开发项目前期咨询的主要理论指导依据。