1.9 房地产项目可行性研究报告的编写步骤

房地产项目可行性研究报告是项目可行性研究的成果，是书面总结性文件，也是房地产投资者进行投资决策的依据，更是房地产项目相关审批部门和融资机构审批需要的必要书面文件。因此，为保证其编写质量，需要有一套科学合理的报告编写步骤。这些步骤如下：

1.签订委托协议

房地产项目可行性研究的委托方与受委托方经过协商，就项目可行性研究报告的编制范围、重点、深度、时间、费用和质量等方面签订协议书，据以开展可行性研究工作和编写报告。

2.委托方提供相应资料

房地产项目可行性研究的委托方应该向受委托方（即报告编制方）提供有关项目建设背景的资料、项目前期策划阶段所完成的成果材料、委托方的具体要求等开展项目可行性研究的必要资料。

此时，委托方一般需要支付一定经费给受委托方，以使受委托方能有效开展前期准备工作和正式调查研究工作。

3.受委托方成立项目工作小组

受委托方根据项目可行性研究的工作量、内容、技术要求、时间要求等成立项目工作小组，一般需要由房地产市场调查和营销专家、房地产规划设计和施工技术专家、房地产投资分析和财务评价专家等组成。受委托方成立项目工作小组后，便根据实际工作内容在与委托方交换意见的情况下制订工作计划。

4.进行市场调查分析

市场调查分析工作主要由房地产市场调查和营销专家为主执行。

对项目投资环境和市场状况的调查分析一般采用查阅、购买相关资料和亲身踩盘、拍照、分析相结合。

对项目客户群分析一般采用问卷调查、个人访问、开座谈会等形式取得一手资料。

接着对以上的市场调查结果进行项目SWOT分析，并对客户、产品、价格作出初步定位。

5.进行规划设计建议与进度安排

规划设计建议与进度安排工作主要由房地产规划设计和施工技术专家为主执行，结合房地产营销专家进行研究，并编写报告相应部分的内容。

6.进行项目费用估算和资金筹措分析

项目费用估算和资金筹措分析工作主要由房地产投资分析和财务评价专家为主执行。

对于有多方案需要论证的项目，需要对每个方案的费用进行估算，对每个方案的资金筹措进行分析，并编写报告相应部分的内容。

7.进行项目财务评价

项目财务评价工作主要由房地产投资分析和财务评价专家为主执行。

财务评价工作的内容主要有盈利能力分析、清偿能力分析和资金平衡分析。

对于有多方案需要论证的项目，需要对每个方案进行财务评价，并编写报告相应部分的内容。

8.进行项目风险分析

项目风险分析工作主要由房地产投资分析和财务评价专家为主执行。

项目风险分析包括不确定性的定量分析和用文字阐述的定性分析。

不确定性的定量分析又主要是针对销售价格和土地价格的敏感性分析和临界点分析。

对于有多方案需要论证的项目，需要对每个方案进行风险分析，并编写报告相应部分的内容。

9.进行方案比选并作出评价

在对项目的各种开发方案进行评价分析之后，需要对待选方案进行论证、比选、优化后提出推荐开发方案，并对推荐的开发方案提出财务评价、环境评价、社会评价和风险评价。

10.作出结论与建议

在进行方案比选之后，对推荐的开发方案提出财务、环境、社会和风险等方面的分析评价结论，并作出合理的建议。当有关的评价指标结论不足以支持方案成立时，应该对原方案进行调整或重新设计。

11.编写项目可行性研究报告初稿

项目可行性研究所涉及的各种方案，在经过经济技术论证和优化之后，则可由各种专业人员分工编写，由项目负责人协调汇总，编写出报告初稿。

项目可行性研究报告一般应包括封面、摘要、目录、正文、附件和附图六个部分，正文部分的详略安排和取舍可视不同情况而定。

（1）封面

封面一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

（2）摘要

它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况，可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使读者能在短时间内了解全报告的精要。当然也可以不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

（3）目录

由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

（4）正文

它是可行性报告的主体，其内容主要就是前面刚讲到的“房地产项目可行性研究的内容”。

（5）附件

它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件、委托协议书所规定的研究内容和要求、某些具体计算过程、会议纪要以及相应的调查问卷和统计表格等。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律法规方能编写项目可行性研究报告。

（6）附图

一份完整的可行性报告可能会包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图和项目所在区域的总体规划图等。

12.提交项目可行性研究报告初稿

受委托方将项目可行性研究报告初稿提交给委托方。此时，研究报告已大部分成形，委托方一般需要支付大部分经费给受委托方。

13.形成项目可行性研究报告终稿

受委托方与委托方交换意见，修改完善并形成项目可行性研究报告终稿。

此时，研究工作已全部完成，委托方需要支付余下全部费用给受委托方。