3.2 房地产项目政策环境分析

影响房地产项目的政策、法律从全国到城市都不可忽视，尤其是项目所在城市的一些地方性政策、法规往往会很直接地影响到项目的投资决策。

3.2.1 全国政策环境分析

从全国性政策法律来说，以金融政策、土地政策尤为重要。

1.金融政策分析

金融政策主要包括了银行的借贷政策及国家的货币政策（如利率和外汇政策）等，对项目可行性研究中的资金使用、财务评价有关键性影响。

优秀案例：某房地产项目可行性研究的金融政策分析

参考点评：本案例从国家执行的货币政策等出发，借用专家的预测，分析出项目短期内不会受到银行利息波动风险的结论，然后阐述了国家进一步加强对房地产信贷业务的管理措施和力度。

（1）银行利息对本项目的影响

从已发布的货币信贷情况中，一季度，中国人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标13%～14%之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场协调发展。

据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。因此，该项目在开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。

（2）房地产信贷政策对本项目的影响

2003年6月5日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（是指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

2.土地政策分析

国家对土地使用权的政策及对某种开发用途土地开发的限制等都对房地产项目有着重大影响。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的土地政策分析

参考点评：本案例阐述了国家颁布《闲置土地处置办法》这项土地政策的目的，表明了对合理利用土地资源的重视程度。一方面，房地产市场供应量增加了，促进了市场的积极性；另一方面，提醒本项目在完成前期工作后要尽快开始施工，这对于可行性研究报告中的进度规划与资金安排都起到一定影响。

为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，有效处置和充分利用闲置土地，促进节约集约用地，防止楼市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知，从2012年7月1日起，开始实施《闲置土地处置办法》的政策。对于土地的闲置作出严肃的处置，防范炒作地皮的行为。这在客观上一定程度地促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。

优秀案例二：某房地产项目可行性研究的土地政策分析

参考点评：本案例阐述了国家鼓励开发商利用地下空间及提供充足配套（车位）资源，出台了地下空间开发前需按地价20%缴纳土地出让金的政策。案例分别从政府角度、开发商角度及市场角度分析政策带来的优劣影响，多重角度分析比较全面，为后面可行性研究打下扎实基础。

从2011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20%缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。

随着国家土地资源的日益紧缺，为了鼓励和提高开发商对土地地下空间的开发率和利用率，同时也为了使开发企业能为社区提供更加充足的配套（车位）资源，因此出台了此政策。

从政府角度：可以增加财政收入；可以提高土地利用率；可以引导开发商对地下空间的利用，加大社区的公共配套（车位等），可以鼓励开发商参与到社会地下公共配套的建设；可以对地下空间进行产权保护。

从开发商的角度：开发商会加大对地下空间的利用，增多地下车位的建设，以平摊地下成本；开发商的整体开发工期有可能会延长，前期整体投入会较大。

从市场的角度：有利于小区的配套设施增加；由于开发成本的增加，车位（储藏室）等地下空间和地上物业因此价格会上涨。

3.2.2 城市政策环境分析

城市的地方性政策主要是指一些地方性财税政策以及房地产市场调控政策。

1.城市财税政策分析

财税政策分析通常是指税收上的优惠的分析。因为城市的财税政策比国家税收政策更能直接影响房地产项目的投资决策。

优秀案例：某写字楼项目可行性研究的财税政策分析

参考点评：本案例主要对项目所在城市中的两个区进行财税优惠政策方面的说明和分析，由于这两个区入住企业的优势而促进了整个写字楼市场的发展。

（1）中关村地区的财税优惠

自1998年至今，北京市政府及其有关部门相继制定的一系列优惠政策，特别是针对中关村科技园区高新技术企业在人才的吸引与激励、财税优惠等方面给予较大的优惠。其中主要是政府对北京试验区内的新技术企业，实行下列减征或免征税收的优惠：

1）对单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。

2）土地由合资、合作或者独资企业直接以出让方式取得的，其出让金按75%征收；需要缴纳的城市基础设施“四源”建设费和大市政费，减半征收。

3）对在国家、市政府批准建立的开发区内直接以出让方式取得土地并用于高新技术项目的高新技术企业，其土地使用权出让金按75%征收；需要缴纳的城市基础设施“四源费”和大市政费，减半征收。经审定的高新技术骨干企业用于高新技术项目的新增用地，免收应向地方财政缴纳的土地使用权出让金及该项目的“四源费”，减半征收大市政费。但如改变土地使用性质，须全额补交所免费用。

4）驻京研发机构以出让方式取得土地使用权并建设自用的研究开发用房，其地价款按标准地价的75%征收，如改变土地使用性质或进行出租、出售、转让，须全额补交所免费用。

（2）西城区金融街地区的财税优惠

1）在金融街注册成立或迁入金融街的中介机构，凡其所得税交区财政的，可以享受所得税免、减及先征后返的优惠政策：

①凡在金融街新开办的中介机构可向税务部门申请免两年所得税。

②凡在金融街购置办公用房的中介机构，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起），三年内区财政通过先征后返的办法，返还其全部所得税，第四至第五年返还其所得税的50%。

③凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年（含六年）以上的，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起）五年内区财政通过先征后返的办法返还其所得税的50%。

④凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年以内的，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起），三年内区财政通过先征后返的办法返还其所得税的50%。

2）鼓励房地产开发企业或其他房屋产权单位将空置房屋出让或出租给能形成新税源的企业：

①房地产开发企业或房屋产权单位，将空置房屋出让或出租给形成新增税源的企业，当新企业三年内任一年对区财政贡献达到50万元以上时，均按企业该年度贡献额的10%给予出让或出租房屋的单位奖励。

②根据吸引新税源企业的需要，经区招商引资办公室认可，房地产开发企业或房屋产权单位以较低价格出让、出租房屋，参照市场价格水平由区财政给予一定补偿。

从北京市城市规划和产业布局来看，朝阳CBD以中央商务区定位、海淀中关村以高科技而著名、金融街地区则是北京的金融管理中心，相比较之中，金融街对办公用房的政策最为宽松，海淀中关村科技园区区对入住企业的政策优于其他区域。随着对各行业不同的政策扶持和各区域鼓励企业入住写字楼，写字楼市场将会有一个良好的发展。

2.城市房地产市场调控政策分析

房地产市场调控政策最能直接影响项目开发的可行性。没有政策的支持，开发企业再有实力，项目也不可能可行。

优秀案例：某房地产项目可行性研究的城市房地产市场调控政策分析

参考点评：本案例详细列示出了郑州市出台的房地产限购细则，并进一步分析出限购导致外地投资客户流失、居民对市内房地产价格的上升预期降低、商业办公市场升温、开发投资企业要求更高等影响。案例分析环环递进，层层深入，对于开发住宅项目有不利影响，而对于商业项目是利好因素，值得借鉴。

2011年3月2日，郑州市人民政府关于贯彻落实国办发[2011]1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知，明确了房地产限购细则，扩大限购范围。

（1）落实政府责任，建立健全问责机制

1）努力控制新建住房价格。

2）切实落实住房保障目标任务。

（2）强化住房保障，逐步改善中低收入家庭的居住条件

1）加快保障性安居工程建设。

2）大力发展公共租赁住房。

（3）加强税收征管和信贷管理，进一步合理引导住房需求

1）加强税收征管。

2）认真执行差别化信贷政策。

3）严格执行限购政策。

（4）增加土地供应，进一步严格用地管理

1）切实加大住房用地有效供应。

2）加强土地市场准入资格和资金来源审查。

（5）实施服务企业活动，积极推进项目开发建设

1）落实企业首席服务官制度。

2）加快住房项目审批。

（6）加强市场监管，坚持和强化舆论引导

1）加强保障性住房建设管理。

2）加强对房地产项目的监督检查。

3）加大对违法违规行为的查处力度。

4）强化舆论宣传和正面引导。

此限购政策的出台，扩大了限购范围（范围包含市内五区、郑东新区），严格限制了外地投资型客户（不能提供一年以上纳税证明和保险证明的客户），使居民对未来郑州市房地产的上升预期有所降低，从而影响到整个房地产市场的需求量，连续的针对住宅市场的调控，使得市场资金逐渐转向商业和办公物业市场，投资者的观念逐渐转变，商办市场热度已逐步升温。进一步严格了用地管理，对开发投资企业提出了严格的要求。