前言
任何一项房地产项目的投资开发都一定会有项目可行性研究。
房地产项目可行性研究是项目投资决策的依据，是项目规划设计的依据，是项目申请建设执照和市政配套的依据，是项目筹集资金的依据，同时也是政府相关行政机构审批项目立项、颁发相关证照的依据，是金融投资机构审批信贷的依据。因此，房地产项目可行性研究是一项非常必要的、重要的工作，是一项在房地产项目投资开发前期必须进行的工作，也是所有房地产经济师和房地产策划师应该掌握的一门知识、一项本领。
一个房地产项目可能会有三份可行性报告：第一份是侧重市场调查和盈利能力分析的内部报告；第二份是侧重社会效益分析的呈递给政府相关部门审批的报告；第三份则是侧重盈利能力分析和偿债能力分析的提交给银行等金融机构用作融资的报告。
由于房地产项目可行性研究涉及市场营销、规划设计和建筑营造、投资估算、财务评价等多学科知识的交叉运用，因此一项出色到位的房地产项目可行性研究一般都由多专业领域的人士共同完成，而很难由一个人单独完成。另外，由于编写房地产项目可行性研究报告的目的不同，呈递的阅读对象不同，使得目前房地产项目可行性研究报告的内容、深度和水平参差不齐。
为了让不同专业出身的房地产从业人士能跨专业地学习和掌握这一研究方法，也为了总结和提炼近20年来全国各地房地产项目投资可行性研究专家的先进实用的研究分析方法，我们特别编写了这本《房地产项目可行性研究实操一本通——房地产投资分析指南》。
本书第1版自2008年出版以来就深受全国读者青睐，每年都加印。因为近几年住宅限购政策在主要中心城市推行，使得城市综合体、购物中心、写字楼、专业市场、社区商铺、裙楼底商、商业街等商业地产项目在全国各级城镇遍地开发。
由于商业地产可租可售，经营业态和业种丰富多样，尤其是城市综合体或商业综合体，更是组合了三种以上的物业类型，其可行性研究的难度比住宅项目要大得多，商业地产的开发风险也比住宅项目要高，经营模式、开发方案的比选更是方案多、取舍难。
为了满足广大读者对商业地产项目投资可行性研究的方法和报告的学习参考需求，我们经过两年时间的总结研究分析，在第1版的基础上，在理论分析中穿插了大量精心挑选的商业地产项目优秀可行性研究的方法和案例，并配以详细的点评说明，删除了部分不适应现有实操要求的内容，使得本书更能满足广大读者的需求，适应新时期房地产项目可行性研究的热点、方法和要求。
本书的编写力求做到以下六大特性：
第一，实操性。本书一如既往地保持了编写房地产图书的实战性风格，力求体现现实工作的内容、要求和深度，并尽量使每一位读者在仔细阅读本书后能独立编写房地产项目可行性研究报告的全部内容。本书在第1章介绍了房地产项目可行性研究概论后，从第2章开始到第15章详细讲述了房地产项目可行性研究和报告编写的实操过程。另外，本书秉持注重实操性的编写理念，摒弃了许多在实际工作中根本不会使用的相关投资理论，并总结出一些规律，使得本书相对于其他教科书来说不仅实用而且简明。
第二，先进性。本书的理论完全来自一线工作的实际操作，在全国范围内总结并提炼众多大型成功开发投资企业和房地产研究机构的先进研究成果和日常实用的研究指标和手段。本书的第17章还特别提供了两份可行性研究报告标准模板供读者借鉴。
第三，全面性。本书的核心内容是从第3章开始的，先后安排了13章的内容，全面讲述了房地产项目可行性研究的各个方面，比任何一份单独的可行性研究报告都全面。这12章的内容分别是：第3章房地产项目投资环境分析；第4章房地产项目市场状况分析；第5章房地产项目竞争对手分析；第6章房地产项目客户群分析与SWOT分析；第7章房地产项目定位分析；第8章房地产项目规划设计建议与进度安排；第9章房地产项目费用估算；第10章房地产项目资金筹措；第11章房地产项目财务评价；第12章房地产项目风险分析；第13章房地产项目方案比选，第14章房地产项目社会评价和第15章房地产项目可行性研究结论与建议。为了让读者对计算过程有个全面的概念，本书还特别编写了第16章，对房地产项目可行性研究报告中计算部分举了一个较完整的优秀案例。
第四，简明易懂性。由于房地产从业人士大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解该知识点，又可以节省读者的时间和精力。本书正是出于这一方面的考虑，在立足全面性的同时，对重点和难点的计算过程采用举简单例子并写出详细计算过程的方式尽量控制文章篇幅，提倡点到、讲明、会用即可，让读者易懂、能用。
第五，案例性。为了说明实际房地产项目可行性研究报告的编写内容和形式，本书对任何一个细致的要点都以国内相关的优秀案例进行说明，并且对每个案例都作出了参考点评。这些案例涉及内容全面，研究分析到位，对于读者来说，具有学习及借鉴意义。
第六，计算性。由于房地产项目可行性研究过程涉及许多的数字计算和表格，使得不少读者对其“望而生畏”。为了突破这一难点，本书编写时对所涉及表格的名词都进行了解释，并对各种费用估算和评价指标计算的过程，通过写出计算公式、举出简单例子详细计算以及列出优秀可行性研究报告相关内容等方式，让读者能看懂、自己会算。
本书是一本理论与案例相结合的，内容全面的房地产项目可行性研究的房地产实操教科书和工作参考书，十分适合房地产投资开发决策人员，商业地产项目开发运营策划人员，房地产经济师，房地产策划师，估价师，从事房地产市场调查与研究分析的人士，房地产规划设计与工程管理的人士，从事房地产投资分析、财务会计、融资策划的人士，政府相关行政机构负责审批的人士，金融投资机构负责信贷审批的人士，特别适合广大房地产、经济、管理、投资、财会专业的师生学习和参考。
在实际操作中，房地产投资开发和营销涉及十多个细致且重要的环节，本书仅仅涉及其中的一个关键环节。而对于做好房地产相关工作所需要的其他环节的实战要诀，请读者参阅我们陆续编写出版的其他书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，编者将十分感激。另外，为感谢广大读者的长期支持，请购买过余源鹏主编的房地产图书的读者登录智地网（www.eaky.com），在网页右上角的“客户留言”处留下您的邮箱和联系方式，之后我们将每月为您免费发送《智地网房地产情报》一份。