房地产策划与开发(第2版)
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2.1 投资概述

2.1.1 投资基本概念

1.投资的含义

通常,投资可分为广义投资和狭义投资。广义的投资指人们的一种有目的的经济行为,即投资者为了获取未来收益而垫付货币或其他资源于某项事业的经济活动;而狭义的投资是指投入到再生产的基本单位,即建设项目中的资金额。本章讨论广义的投资。

2.投资主体

投资主体就是投资者,可以是国家、企业和个人,它是组织投资活动、筹集投资资金、进行投资决策并实施投资的行为主体。严格的投资主体应具备的基本条件是:具有相对独立的投资决策权;具有自行筹措和自主运用投资资金的能力;拥有对投资形成资产的所有权和经营权;承担投资风险并享有投资收益。

3.投资资源

投资资源就是投资付出,可以是货币资金,也可以是实物,或者是其他稀缺资源。市场经济下,各种资源均可折算成一定货币价值量,故投资资源(或狭义的投资)的最一般表现形式是投入的货币资金。

4.投资客体

投资客体就是投资对象,可以是房地产、汽车、厂房、设备等实物的有形资产,也可以是期货、股票、债券等金融资产,还可以是商标、专利等无形资产。

5.投资目标

投资目标就是投资活动所要达到的目的,也可以说是预期收益,它包括经济效益(盈利性目的)、社会综合效益(社会性目的)、环境效益(环境性目的)及其他,甚至是任何“好处”。一般情况下,盈利性目的是投资行为的动力源泉,是最基本的投资目标。

6.投资方式

投资方式就是投资过程的运行方式,通常分为直接投资和间接投资。直接投资是指将资金直接投入建设项目,形成实物资产或投入社会生产经营活动的投资。间接投资是指通过购置有价证券等金融资产进行的投资。

2.1.2 投资与投机

更广义的投资包含投机,尤其是适度的投机。投机可理解为一种特殊的投资。一般地,二者的区别是:投资注重长期的时间介入,强调理性分析和评估,包含合理的风险和收益;投机则注重短期的时间介入,欠缺理性分析评价,凭直觉或非正规渠道信息作判断,带有冒险性质,包含非正常风险和收益。在很多情况下,投资与投机很难严格区分。

2.1.3 我国投资体制改革与发展

根据国发[2004]20号文件《国务院关于投资体制改革的决定》,我国深化投资体制改革的目标为:改革政府对企业投资的管理制度,按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则,落实企业投资自主权;合理界定政府投资职能,提高投资决策的科学化、民主化水平,建立投资决策责任追究制度;进一步拓宽项目融资渠道,发展多种融资方式;培育规范的投资中介服务组织,加强行业自律,促进公平竞争;健全投资宏观调控体系,改进调控方式,完善调控手段;加快投资领域的立法进程;加强投资监管,维护规范的投资和建设市场秩序。通过深化改革和扩大开放,最终建立起市场引导投资、企业自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、宏观调控有效的新型投资体制。《决定》同时提出深化投资体制改革的指导思想;转变政府管理职能,确立企业的投资主体地位;完善政府投资体制,规范政府投资行为;加强和改善投资的宏观调控;加强和改进投资的监督管理等。之后,《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》(国办发[2008]116号)、《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发[2014]60号)、《国务院办公厅关于创新投资管理方式建立协同监管机制的若干意见》(国办发[2015]12号)、《国务院办公厅关于进一步做好民间投资有关工作的通知》(国办发明电[2016]12号)等政策相继实施,推动我国投资领域形成健康发展格局。