第一节　物业公司组织架构设置

一、物业公司的业务内容

物业公司的业务内容包括基本业务、辅助业务及内部业务。物业公司具有一业为主、多种经营、微利服务、规模管理的基本特性，这决定了它的业务内容的广泛性特点。

（一）物业公司的基本业务

物业公司的基本业务涉及范围相当广泛，主要包括下图所示的内容。

（二）物业公司的辅助业务

物业公司的辅助业务是指物业服务以外的各种经营活动，如兴办餐饮服务业；开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等，创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业公司可根据自己的特长，兴办物业服务以外的服务业务。

（三）物业公司的内部业务

物业公司的内部业务是指企业内部的管理与协调工作。物业公司的内部业务主要应该抓好下图所示的工作。

二、物业公司的机构设置

物业公司内部机构的具体设置，要根据管理物业的规模和服务管理的目标内容，以及物业公司的实际情况决定。通常物业公司的内部机构设置有如下几种模式。

（一）直线职能制

直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内从事各项专业管理活动。

目前，一般的大中型物业公司都采用直线职能制组织形式。如某物业公司总部设有物业管理部、计划开发部、财务部；下设经营部、房产管理部、项目管理部等；各项目管理部下设业务部门、职能部门，如土建、水电、绿化环卫、秩序维护队、管理处、资料、预算等业务部门和职能部门。以下提供一个范本供参考。

直线职能制综合了直线制和职能制的优点，既保持了直线制集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处。它将机构形式分为两个层次：一是管理层；二是作业层。这对减轻主管领导的负担，提高决策质量和工作效率起到了非常重要的作用。

直线职能制的组织形式也有不足之处：它的下级往往缺乏必要的自主权，各个职能部门之间因缺乏横向联系而容易产生脱节和矛盾，信息反馈的速度以及对环境的敏感度比较差等。因此，采用此种类型的组织机构，应特别注意克服它的弱点。

（二）事业部制

所谓事业部制，原是西方国家一些大公司将公司所属的分公司或工厂，按产品大类划分地区组织事业部，实行集中决策指导、分级经营、单独核算的一种组织形式。即物业公司（有的称总公司）下设若干事业部，每个事业部又负责若干经营事务，总公司掌管战略决策，确定经营方针，统一管理人员，统一调度人力、物力、财力等。以下是某物业公司的组织架构。