1.4　房地产项目开发与经营程序

1.4.1　房地产项目开发与经营程序的基本概念

房地产项目开发与经营程序是指房地产项目从投资决策、设计、施工到经营和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。内在规律是指房地产从业人员总结出来的房地产项目开发与经营的内在属性，组织制度是指我国法律、法规和规章规定的房地产项目开发与经营的先后顺序及具体内容。

房地产项目开发与经营，大都遵循一个合乎逻辑和法律法规的程序。一般来说，这个程序可以划分为四个阶段，即投资决策阶段、前期工作阶段、施工实施阶段、经营和服务阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。

1.4.2　房地产项目开发与经营程序中的主要工作

以居住房地产为例，介绍房地产项目开发与经营程序中的主要工作。

（1）投资机会寻找

对于一个大中型的房地产开发企业，在一定的计划期内（例如3～5年左右），应根据本企业的资本、技术人员、开发经历等情况，确定投资组合。根据投资组合，多渠道了解国有建设用地使用权出让信息，寻找投资机会，并初步判定投资的可能性。

（2） 投资机会筛选

如有多个地块性质符合投资组合的要求，应对这些地块的基本情况、出让条件、土地交付条件进一步分析研究，有针对性地进行实地调查研究，把初步投资设想落实到具体地块上。

（3）初步可行性研究

根据有意向地块的基本情况及出让条件，提出初步开发经营方案，测算拟报地价与主要财务指标的关系，进一步对项目建设的可能性与潜在收益进行论证分析，为取得土地使用权作准备。

（4）项目资本金的筹措

国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为25%。项目资本金一般来自于房地产开发企业的自有资金。

（5）建设用地使用权的取得

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。但是，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的工业用地，包括仓储用地，不包括采矿用地。经营性用地以外用途的土地的供地计划公布后，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让。保障性住房的建设用地使用权，一般通过划拨方式取得。

（6）详细可行性研究

详细可行性研究，为项目投资决策、项目备案、向金融机构申请贷款、申报康居示范工程等提供依据。详细可行性研究的主要目的，是选择项目的开发经营方案，为项目投资决策提供依据。

（7）项目营销策划

房地产项目的营销工作，贯穿房地产项目开发与经营的全过程。应在项目运作的初期进行营销策划；在项目运作过程中，生产要与经营相结合；在项目运作的后期，做好经营与服务工作。营销策划是项目营销工作的方案，能使项目做到主动营销。

（8）项目备案

根据《国务院关于投资体制改革的决定》，对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。对于《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门（发展和改革委员会）备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。房地产开发企业投资开发的项目，属于《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，实行备案制。

（9）房地产开发项目手册的领取

房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后15日内，到建设主管部门领取《房地产开发项目手册》。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

（10）建设用地规划许可证的取得

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

（11）勘察

工程勘察是开发项目规划、设计和施工的重要依据，一般由房地产开发企业委托勘察设计单位完成。工程勘察可分为选址勘察、初步勘察、详细勘察和施工勘察。选址勘察是通过测绘和勘探，对工程地质的稳定性和适宜性作出评价，为选址提供资料。初步勘察是通过勘察对场地是否适用于建设作出评价，作为详细规划或建筑总平面布置以及重要建筑物地基基础设计的依据。详细勘察是对建筑物地基进一步勘探，作出工程地质评价，为地基基础设计、地基处理加固以及不良地质现象防治提供地质资料。施工勘察是对地质构造复杂、工程要求较高以及与施工有关的工程地质问题进行勘察，从而作为制定施工方案的依据。

（12）方案设计

方案设计可分为概念性方案设计和实施性方案设计。概念性方案设计包括设计总说明和图纸。实施性方案设计包括设计总说明和图纸：设计总说明包括总体说明、设计说明和工程造价估算；图纸包括总平面图纸、设计分析图纸、建筑设计图纸和建筑效果图纸，其中总平面图纸包括区域位置图纸、场地现状地形图纸和总平面设计图纸，设计分析图纸包括功能分析图纸、总平面交通分析图纸、环境景观分析图纸、日照分析图纸和其他图纸，建筑设计图纸包括各层平面图纸、主要立面图纸和主要剖面图纸。

（13）初步设计

初步设计主要包括：设计总说明，总平面设计，建筑设计，结构设计，给水排水设计，电气设计，弱电设计，采暖、通风和空调设计，工程概算书。

（14）施工图设计

施工图设计的成果以图纸为主，其主要内容与初步设计相同，只是施工图设计所涉及的内容更具体、图纸要求更深。一般情况，施工图设计应满足下列要求：能据此编制施工图预算、安排材料和设备、进行施工和安装。

（15）建设工程规划许可证的取得

房地产开发企业应当向城市人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市人民政府城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证。

（16）项目报建

工程建设项目由建设单位或其代理机构向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建。工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开竣工日期、发包方式、工程筹建情况等。

（17）施工许可证的取得

建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

（18）监理单位的选择

房地产开发企业通过招投标方式选择房地产开发项目的监理单位，通过《建设工程委托监理合同》，将房地产项目施工阶段项目管理中的投资控制、进度控制、质量控制、安全监理、合同管理、信息管理和组织协调工作中的一项或多项发包给监理单位。

（19）施工单位的选择

房地产开发企业通过招投标方式选择房地产开发项目的施工单位，委托的具体工作在《建设工程施工合同》中予以明确。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对房地产开发企业负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对房地产开发企业承担连带责任。

（20）部品、材料、设备的选购

应在《建设工程施工合同》中，明确房地产开发企业、施工单位提供的部品、材料、设备的种类。住宅部品是指根据设计通过工厂化生产并按照配套技术在现场组装的，作为住宅中的某一部位且能满足该部位规定的一项或者几项主要功能要求的单元。如果房地产开发企业开发的是居住房地产，住宅部品包括：屋面部品、复合墙体部品、楼板部品、门窗部品、隔墙部品、卫生间部品、厨房部品、阳台部品、楼梯部品和壁柜部品等。

（21）地基与基础工程施工

地基与基础工程包括土方支护、地基处理、桩基、地下防水、混凝土基础或砌体基础等内容。房地产开发企业按照《建设工程施工合同》，行使权利并履行义务；施工单位按照《建设工程施工合同》的要求施工；监理单位按照《建设工程委托监理合同》和《建设工程施工合同》的要求监理。

（22）主体结构施工

房地产开发企业按照《建设工程施工合同》，行使权利并履行义务；施工单位按照《建设工程施工合同》的要求施工，主体结构的施工必须由总承包单位自行完成；监理单位按照《建设工程委托监理合同》和《建设工程施工合同》的要求监理。

（23）商品房预售方案的确定

商品住房预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

（24）商品房预售许可证的取得

商品房预售，应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的商品房预售条件，同时商品房预售方案已经确定，并已签订了商品房预售资金监管协议，取得《商品房预售许可证》。

（25）商品房预售

房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

（26）主体结构以外的其他工程施工

主体结构以外的其他工程包括：建筑屋面，建筑给水、排水及采暖，建筑电气，智能建筑，通风与空调，电梯，装修，室外工程等。

（27）竣工验收

房地产开发企业收到房地产项目竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。住宅工程竣工验收前，房地产开发企业应组织施工单位、监理单位对住宅工程质量进行分户验收。住宅工程质量分户验收，是对住宅工程的每一户及其公共部位，主要涉及使用功能和观感质量进行的专门验收。

（28）初始产权的取得

新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

（29）质量保证书和使用说明书的准备

房地产开发企业销售商品住房时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。

（30）商品房现售

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房者，并由购房者支付房价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》中载明。

（31）商品房交付

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

（32）商品房保修

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

（33）物业管理

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房地产开发企业选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在业主委员会成立后，应由业主委员会选聘物业服务企业。