2014年全国房地产市场运行情况
2014年，国际主要经济体复苏曲折缓慢，国内经济正处于增长速度换档期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，经济运行面临明显的下行压力。面对严峻的国内外环境和艰巨的改革发展的任务，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，全力深化改革开放，国民经济呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。在经济运行的新常态下，房地产市场持续调整，房地产投资增幅明显回落，多数城市房地产销售面积和销售价格下降。随着中央和地方保持房地产市场平稳健康发展的调控政策陆续出台，房地产市场有效避免了大起大落，从四季度起出现一些新变化，商品房销售面积和70个大中城市环比房价降幅收窄，城市间分化明显。但从总体来看，房地产市场去库存压力依然较大，资金面偏紧的状况还将延续。
一、房地产市场运行主要情况
（一）全国房地产开发投资情况
2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。
从全年走势看，受住房需求提前释放、企业到位资金不足、土地市场趋冷影响，开发投资缺乏动力，投资增速呈逐季回落态势。一季度、上半年、前三季度和全年全国房地产开发投资分别增长16.8%、14.1%、12.5%和10.5%。虽然房地产市场进入新一轮调整期，但当前开发规模依然处于历史最高，房地产开发投资占全国固定资产投资（不含农户）的比重为18.9%，比上年仅下降0.9个百分点。
四季度当季，全国房地产开发投资26284亿元，同比增长5.6%，增速为各季度最低。2014年一到四季度当季，房地产开发投资分别增长16.8%、12.6%、10.0%和5.6%。
12月份当月，全国房地产开发投资8434亿元，下降1.9%，11月份当月为增长7.6%。
1．东、中、西部地区投资增速均比上年明显回落，中部地区回落幅度最大
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比2013年回落7.9个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落12.3个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落9.8个百分点。
31个省、自治区、直辖市中，5个地区房地产开发投资比上年下降，26个地区投资增长。其中，房地产开发投资下降的5个地区为辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古和甘肃。房地产开发投资增长最快（除西藏外）的5个地区为青海、福建、新疆、湖北和重庆（见图2—1）。
图2—1 2014年各地区房地产开发投资及增长速度
2．各类型房屋投资增速比上年均回落
2014年，住宅开发投资64352亿元，比上年增长9.2%，增速比2013年回落10.2个百分点。其中，90平方米及以下住宅投资20335亿元，增长4.6%，增速回落11.2个百分点；90～144平方米（不含90平方米）住宅投资34374亿元，增长18.3%，增速回落9.2个百分点；144平方米以上住宅投资9643亿元，下降7.8%,2013年为增长6.6%。
2014年，非住宅类房屋投资30683亿元，比上年增长13.4%，增速比2013年回落7.3个百分点。其中，办公楼投资5641亿元，增长21.3%，增速回落16.9个百分点；商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%，增速回落8.2个百分点；其他房屋投资10696亿元，增长2.2%，增速回落5.1个百分点（见图2—2）。
图2—2 2014年全国各类型房屋开发投资情况
3．新开工面积比上年明显下降
2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比2013年回落6.9个百分点。其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%,2013年为增长13.5%。其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%。受上年新开工面积增速较高影响，2014年竣工面积增速提高3.9个百分点。其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。
4．土地购置面积比上年明显减少
2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%,2013年为增长8.8%；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，增速比2013年回落32.9个百分点。
（二）房地产市场销售和待售情况
1．新建商品房销售下降，年底降幅有所收窄
2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%,2013年为增长17.3%；销售额76292亿元，下降6.3%，2013年为增长26.3%。
2014年年内全国商品房销售呈下行走势，年底降幅有所收窄。一季度、上半年、前三季度和全年商品房销售面积分别下降3.8%、6.0%、8.6%和7.6%，全年降幅比前三季度收窄1个百分点；一季度、上半年、前三季度和全年销售额分别下降5.2%、6.7%、8.9%和6.3%，全年降幅比前三季度收窄2.6个百分点。
受大部分城市放松限购，央行房贷政策调整等因素影响，商品房销售市场出现回暖迹象。四季度当季，全国商品房销售降幅比上季度明显收窄。2014年一到四季度当季商品房销售面积分别同比下降3.8%、7.5%、12.7%和5.7%，四季度降幅比三季度收窄7个百分点；销售额分别下降5.2%、7.8%、12.4%和1.2%，四季度降幅比三季度收窄11.2个百分点。
2014年全国商品房销售虽然下降，但绝对量仍处于仅次于2013年的高位。
2．分类型看，住宅、办公楼销售下降，商业营业用房销售增速回落
2014年，住宅销售面积105182万平方米，比上年下降9.1%,2013年为增长17.5%；销售额62396亿元，下降7.8%,2013年为增长26.6%。办公楼销售面积2498万平方米，下降13.4%,2013年为增长27.9%；销售额2944亿元，下降21.4%,2013年为增长35.1%。商业营业用房销售面积9075万平方米，增长7.2%，增速比2013年回落1.9个百分点；销售额8906亿元，增长7.6%，增速回落10.7个百分点。
3．分地区看，东部地区商品房销售下降，西部地区增速回落
2014年，东部地区商品房销售面积54756万平方米，比上年下降13.7%,2013年为增长19.3%；销售额43607亿元，下降11.6%,2013年为增长28.4%。中部地区商品房销售面积33824万平方米，下降3.9%,2013年为增长16.8%；销售额16558亿元，增长0.2%，增速比2013年回落26.7个百分点。西部地区商品房销售面积32068万平方米，增长0.6%，增速回落13.5个百分点；销售额16127亿元，增长3.5%，增速回落16.1个百分点。
4．分户型看，大户型住宅销售面积比上年降幅最大，年底小户型住宅销售降幅明显收窄
2014年，90平方米及以下小户型住宅销售面积30845万平方米，比上年下降9.3%，降幅比1—11月份收窄1.7个百分点，2013年为增长10.7%。90～144平方米（不含90平方米）中等户型住宅销售面积60344万平方米，下降7.4%，降幅比1—11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长24.7%。144平方米以上大户型住宅销售面积13994万平方米，下降15.4%，降幅比1—11月份收窄0.5个百分点，2013年为增长6.8%（见图2—3）。
图2—3 2013年、2014年全国分户型住宅销售面积情况
5．二手房成交大幅下降
据住房和城乡建设部40个重点城市房地产市场信息系统数据显示，2014年，二手房成交面积14887万平方米，比上年下降25.7%。其中，二手住房成交面积12426万平方米、142.9万套，面积和套数均比上年下降28.1%。
2014年，在重点监测的40个城市中，东部20个城市二手房成交面积9012万平方米，比上年下降29.2%；中部8个城市二手房成交面积2508万平方米，下降16.1%；西部12个城市二手房成交面积3367万平方米，下降21.8%。
6．商品房待售面积快速增加，年末增幅有所回落
2014年末，全国房地产开发企业商品房待售面积62169万平方米，比上年末增长26.1%，增加12874万平方米。其中，住宅待售面积40684万平方米，增长25.6%，增加8281万平方米。与9月末相比，商品房和住宅待售面积增速分别回落1.9和2.9个百分点，与11月末相比分别回落1.7和2.5个百分点（见图2—4）。
图2—4 2013年、2014年各月末全国房地产开发企业住宅待售面积
（三）房地产价格运行情况
2014年，70个大中城市新建商品住宅销售价格月同比上涨的城市个数上半年均为69个，下半年则呈现逐月减少态势，至12月锐减至2个，下降城市个数增加至68个。四季度分月看：
1.10月份新建商品住宅销售价格变动情况
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.2%，最大降幅为1.6%。
与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为3.8%，最低为下降9.1%。
2.11月份新建商品住宅销售价格变动情况
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最小降幅为0.1%，最大降幅为1.4%。
与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为3.0%，最低为下降9.9%。
3.12月份新建商品住宅销售价格变动情况
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有1个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.3%。
与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为2.1%，最低为下降10.3%。
（四）房地产信贷与开发资金来源情况
1．房地产贷款余额增速比上年末略有回落
2014年，央行继续实施稳健的货币政策，在保持定力的同时，适时下调存贷款基准利率，同时坚持“结构优化”，推行定向降准和降息，不断创新流动性调节工具，银行体系流动性保持充裕。截至2014年12月末，全国金融机构房地产贷款余额为17.37万亿元，比年初新增27480亿元，比上年末增长18.9%，增幅同比回落0.2个百分点。分季度看，全年房地产贷款增速在高位小幅波动，3月末同比增长18.8%,6月末为19.2%,9月末为18.2%，12月末为18.9%。2014年，房地产贷款增长快于金融机构人民币各项贷款增长。3月末房地产贷款同比增速比金融机构人民币贷款高4.9个百分点，6月末高5.2个百分点，9月末高5.0个百分点，12月末高5.3个百分点。12月末，房地产贷款占金融机构人民币各项贷款的比重为21.3%，同比提高0.3个百分点。从新增贷款看，2014年房地产新增贷款占金融机构人民币新增贷款总额比重为28.1%，与2013年基本持平。
2．从房地产贷款构成看，房地产开发贷款增长较快，购房贷款增速低于房地产贷款增速，证券化的房地产贷款同比下降
12月末，房地产开发贷款56279亿元，比年初新增10224亿元，同比增长22.6%，增幅同比提高7.9个百分点。其中，地产开发贷款13492亿元，比年初增加2736亿元，增长25.7%；房产开发贷款42787亿元，比年初增加7488亿元，增长21.7%。在房产开发贷款中，住房开发贷款32614亿元，比年初增加6299亿元，增长24.4%，其中，保障性住房开发贷款11410亿元，同比增长57.2%。房地产开发贷款余额占房地产贷款的比重为32.4%，比上年同期提高1.0个百分点。
12月末，购房贷款余额为117431亿元，比年初新增17256亿元，同比增长17.2%，增幅同比回落4.0个百分点。其中，企业购房贷款2262亿元，比年初新增61亿元，增长5.7%；机关团体购房贷款4亿元，与年初持平；个人购房贷款115165亿元，比年初新增17195亿元，同比增长17.5%。个人购房贷款中，个人商业用房贷款9117亿元，比年初新增1256亿元，同比增长15.8%；个人住房贷款106049亿元，比年初新增15939亿元，同比增长17.6%。购房贷款余额占房地产贷款余额的比重为67.6%，比上年回落1.0个百分点。
12月末，证券化的房地产贷款余额为13亿元，比年初减少1亿元，同比下降4.4%。
3．房地产开发企业到位资金持续回落，全年转为下降
2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%,2013年为增长26.5%。其中，国内贷款21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。
分季度看，一季度到位资金增长6.6%，上半年增长3.0%，前三季度增长2.3%，全年下降0.1%，年内增速整体呈回落走势。
（五）房地产开发景气指数
2014年，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）呈下行走势。全年最高点为2月份，指数为96.91，最低点为12月份，指数为93.93。12月份指数比2013年12月份回落3.28个点。
二、对当前房地产市场的基本判断
当前房地产销售市场出现的下行调整，一个主要原因是2013年销售面积基数较高，市场需求提前释放。与历史同期相比，2014年商品房销售面积总量仅低于2013年，全国商品房销售均价仍高于2013年的水平。从市场走势判断，目前出现的量价下行主要是房地产在市场作用下的正常回归，有助于我国房地产市场的调整、结构升级和优化。量价增速回调也是房地产市场回归理性的表现。
（一）房地产市场主要指标均呈下行调整走势
1．商品房销售持续下降
2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，年内连续12个月同比下降，年底前期政策累积效果开始显现，销售降幅有所收窄。其中住宅销售面积105182万平方米，下降9.1%。商品房平均销售价格（销售额/销售面积，含价格变化以外的结构因素）6324元/平方米，比上年上涨1.4%，年内连续10个月下降，自11月份起转为同比上涨。其中住宅平均销售价格5932元/平方米，上涨1.4%（见图2—5）。
图2—5 2014年全国商品房销售面积和销售均价同比增长情况
2．房地产开发投资持续回落，到位资金转为下降，两者增速差持续在10个百分点以上
2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点；房地产开发企业到位资金121991亿元，下降0.1%,2013年为增长26.5%。房地产开发企业到位资金增速明显低于同期房地产开发投资增速。一季度到位资金增速比同期房地产开发投资增速低10.2个百分点，上半年低11.1个百分点，前三季度低10.2个百分点，全年低10.6个百分点。
3．反映未来供给的新开工面积走势与反映当期需求的销售指标同步下行
2014年，全国房地产开发企业新开工面积179592万平方米，比上年下降10.7%，商品房销售面积下降7.6%。从本年度减少的绝对量来看，新开工面积比上年减少21615万平方米，商品房销售面积减少9902万平方米，新开工面积减少量远大于销售面积减少量。说明房地产企业根据市场形势，相应调整投资开工策略，着力于压缩库存，防范风险。
4．土地市场持续低迷，企业待开发土地面积仍较多
2014年，全国房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，为2004年我国全面实行土地“招拍挂”制度以来的第二低点（最低点为2009年，31909万平方米），比上年下降14.0%。根据中国指数研究院数据，2014年全国300个城市共成交土地27907宗，比上年减少28%（见图2—6）。土地市场低迷一方面表明房地产开发企业对后市发展不乐观，另一方面与当前地价较高，企业待开发土地面积仍较多有一定关系。2014年，全国房地产开发企业土地成交价款10020亿元，在成交量大幅下降的情况下，仍比上年增长1.0%，说明土地均价仍有所上涨；待开发土地面积42136万平方米，为2004年以来的第三高点（第一和第二高点分别为2008年和2013年），比上年微降0.3%。
图2—6 2004—2014年房地产开发企业土地购置面积和待开发土地面积情况
（二）市场呈现结构分化特点
1．重点城市市场降幅企稳，非重点城市下行压力大
重点监测城市
商品房销售降幅收窄，非重点城市销售降幅继续扩大。2014年，重点监测城市商品房销售面积45834万平方米，比上年下降6.6%，自四季度起降幅呈收窄走势；非重点城市商品房销售面积74815万平方米，下降8.2%，降幅总体呈持续扩大走势（见图2—7）。从三季度市场调研情况来看，部分三四线城市企业因销售不畅，出现延缓工程进度甚至停工现象，市场表现不乐观。
图2—7 2014年重点城市和非重点城市商品房销售面积增长速度
非重点城市商品房待售面积总量及增速高于重点城市。2014年，非重点城市商品房待售面积37320万平方米，比上年增长28.2%，比重点城市商品房待售面积多12471万平方米，增速高5.1个百分点。其中，非重点城市住宅待售面积26179万平方米，增长26.8%，比重点城市多11674万平方米，增速高3.4个百分点。
2．小户型住宅需求较强，但该类房屋投资比重下降
2014年，在国家分类调控政策的指导下，自住型需求比较稳定，中小户型商品住宅销售降幅明显小于大户型。2014年，中（90～144平方米）、小（90平方米及以下）户型住宅销售面积分别比上年下降7.4%和9.3%，大大低于大户型（144平方米以上）住宅15.4%的降幅。从均价看，小户型住宅的均价涨幅最大。2014年，小户型住宅平均销售价格5787元/平方米，比上年上涨3.8%；中等户型住宅均价5359元/平方米，上涨1.5%；大户型住宅均价8722元/平方米，仅上涨0.9%。说明市场对小户型住宅的需求仍较好。而对比市场供给结构，则出现中等户型比重提高、两头比重下降的态势。2014年，小户型住宅投资占各类住宅的比重为31.6%，比上年下降1.4个百分点，大户型住宅投资占15.0%，比重下降2.7个百分点；中等户型投资占53.4%，比重提高4.1个百分点。在供求结构出现偏差的情况下，未来有可能出现小户型住宅的结构性短缺。
3．中小企业资金状况更为困难
在重点企业电话调查和市场调研中发现，大型房企受益央行“9·30”新政较多，且融资渠道更为多样，资金相对较充足。中小房企受政策执行效果影响，融资环境未见明显改善。2014年，全国房地产开发企业本年各项应付款合计25584亿元，比上年上涨19.4%，占房地产开发投资的26.9%（反映企业开发投资与应付未付款间的比例关系，并不直接反映企业资金短缺程度），占比较2013年提高2个百分点。大型房企应付款占投资比例为15.3%，占比最低；中型企业这一比例为29.8%；微型企业为39.4%；小型企业为53.3%。可见，小型和微型房地产企业开发投资押账和乙方垫资的现象比较突出，如果房地产市场持续滞销，有可能导致部分中小企业资金链出现断裂的风险。
（三）房地产信贷风险尚处于可控范围
首先，房地产贷款在金融机构贷款总额中的比重并不高。2014年末，全国房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额的21.3%；房地产开发贷款余额占金融机构各项贷款余额的6.9%；个人购房贷款余额占金融机构各项贷款余额的14.4%，占2013年GDP的比例为18.5%，大大低于美国及欧洲主要国家。其次，不良贷款率虽然略有上升，但总体来看，不良贷款率仍处于低水平。根据银监会公布的统计数据，2013年末、2014年一季度末和上半年，我国商业银行不良贷款率分别为1%、1.04%和1.08%,2014年末上升至1.29%。
从贷款主体看，我国居民家庭的负债率低，居民偿债能力较强。首先，我国居民长期以来储蓄倾向较高，居民家庭的负债率一直处于较低水平。2014年末，我国个人住房贷款余额为106049亿元，占居民人民币储蓄存款的比率为21.9%，负债率较低。其次，住房按揭贷款是我国居民贷款的主体，其他类型的消费信贷规模很小。到2014年12月末，我国人民币个人短期消费贷款占个人消费贷款和个人全部贷款的比例分别为21.1%和14.0%，占2014年GDP的比重仅为5.1%。我国居民负债水平低，偿债能力强，即使房地产市场出现一定程度的波动或回落，对银行资产的安全性影响也不大。
从房地产开发投资资金来源看，目前，全国房地产开发企业实际到位资金增长缓慢，但房地产开发贷款违约风险较小。房地产开发企业实际到位资金受宏观调控政策影响明显，增速波动较大。2008年10月，受国际金融危机影响，房地产开发企业实际到位资金出现大幅下滑，于2009年1—2月下降到6.9%。随后在扩大投资的政策刺激下，从3月开始逐月回升，2010年1—2月，到位资金增速达到69.5%，随后逐渐从高位回落，2010年、2011年、2012年和2013年，房地产开发企业实际到位资金分别增长26.2%、17.5%、12.7%和26.5%。2014年以来，房地产开发企业实际到位资金增速回落明显，一季度、上半年和前三季度，房地产开发企业实际到位资金分别增长6.6%、3.0%和2.3%，全年为下降0.1%。在房地产开发投资企业到位资金中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款所占比重较高，2014年12月末，这三项比重分别为17.4%、41.3%和24.8%。从资金来源增长情况看，2014年，国内贷款增长8.0%，其中，银行贷款增长5.2%，非银行金融机构贷款增长较快，增长27.2%；个人按揭贷款下降2.6%。尽管房地产宏观调控在逐步放松，房地产企业融资难与个人购房贷款难会有所缓解，但在宏观经济仍存在较大下行压力的情况下，房地产市场销售回暖的过程缓慢，房地产资金面紧张状况还将延续。但从房地产市场总体来看，短期内出现房地产企业大面积贷款违约风险的可能性较小。
三、2015年展望
2014年出现的房地产市场销售持续下降、投资增速明显回落，主要是房地产在市场作用下的正常调整。为了应对新的房地产市场形势，党中央、国务院沉着应对、科学决策，分类指导，落实地方政府稳定房地产市场的主体责任。根据地区差异，采取“点对点”调控措施，及时取消住房限购、限价等行政性干预政策，适时调整完善差别化信贷政策，确保全国房地产市场平稳运行。进入2015年，中央1号文件中关于农村土地制度改革的内容，也被理解为又一利好。但行业对房地产市场走势趋于谨慎乐观，房地产市场下行压力可能仍将继续。
在销售市场方面，预计一二线城市销售有所回温，三四线城市仍以去库存为主，全年销售与2014年相比基本持平或小幅下降。在房地产开发投资方面，预计房地产开发投资增速会继续回落。在土地购置方面，重点企业将土地购置重心转移至一线城市和二线热点城市，三四线城市土地购置规模进一步下滑。重点企业电话调查结果也显示仅一成企业表示2015年有购地计划，预计全年企业土地购置面积仍为负增长。