北京 2014年房地产市场运行情况

2014年，北京市房地产市场呈现供给减少、销售下降但降幅逐步收窄、价格上涨继续放缓的运行态势。与此同时，保障房和自住房建设稳步推进，对于稳定市场发挥了重要作用。随着9月底调控新政的出台和落实，政策对北京市房地产市场的影响逐步显现，量价温和上行，市场预期开始转变。初步预计2015年楼市将延续2014年10月份以来的走势，量增价稳。由于目前北京市仍执行限购政策，投机投资性需求将继续得到有效遏制，因此量价大幅反弹的可能性不大。

一、房地产市场运行特征

（一）房地产开发投资增长趋稳

2014年，北京市完成房地产开发投资3715亿元，比上年增长6.7%。从年内走势看，上半年增速波动较大，下半年趋于平稳。其中，住宅投资完成1846亿元，增长7.0%；土地购置费用为1379亿元，增长18.9%。

（二）市场供给较为低迷，土地供应和新开工面积均呈降势

土地供给量减价升。北京市国土局数据显示，2014年，全年国有土地供应（签订合同，包括出让和划拨方式）面积合计1730公顷，比上年下降17.2%。其中，住宅用地（出让）成交面积为473公顷，比上年下降46%，但是成交价款仅下降4.2%。

商品房施工、新开工面积下降。截至2014年12月末，商品房施工面积为13588万平方米，比上年末下降2.2%。其中，当年新开工面积为2449万平方米，下降31.5%。竣工面积达3054万平方米，增长14.5%；其中12月份保障房竣工面积占当月商品房竣工面积比重约4成。

（三）市场销售大幅下降，但年内降幅逐步收窄

2014年，北京市商品房销售面积为1454万平方米，比上年下降23.6%，降幅比前三季度缩小9个百分点，延续降幅逐步收窄态势。其中，住宅销售面积为1137万平方米，下降16.7%，降幅缩小11.8个百分点。

从存量房交易看，北京市住建委签约数据显示，全市存量住宅网签102555套，同比下降34.6%，降幅比前三季度收窄10.6个百分点，也呈继续收窄态势。

（四）保障房和自住房建设顺利推进，销售占比超五成

北京市保障性住房和自住房完成投资分别为639亿元和391亿元，合计占全市完成投资的比重为27.7%。当年新开工面积分别为510万平方米和364万平方米，合计占全市新开工面积的35.7%。

保障房住宅销售面积为446万平方米，比上年增长6.6%。自住房自7月份首批销售以来，7—12月共计销售163万平方米。全年住宅中的保障房和自住房销售比重达到53.5%。其中，12月份集中销售，当月销售面积占全市住宅当月销售比重达61.7%，对于稳定市场发挥了重要作用。

（五）新建商品住宅和二手住宅价格同比降幅继续扩大，环比开始上行

从同比指数看，北京市新建商品住宅和二手住宅价格降幅均呈扩大态势。12月份，新建商品住宅价格同比下降3.4%，继10月份由升转降后，降幅比11月份扩大0.8个百分点。二手住宅同比价格在持续上涨21个月后，9月份首次下降，12月份下降4.1%，降幅比11月份扩大0.4个百分点。

从环比指数看，楼市新政出台后，北京市新建商品住宅价格降幅收窄，二手住宅价格止跌回升。新建商品住宅环比价格在连续22个月上涨后，7月份开始下跌，12月份下降0.2%，降幅比11月份收窄0.1个百分点。二手住宅环比价格在连续6个月环比下跌后，10月份止跌回升，11月份上涨0.7%,12月份继续上涨0.2%。

（六）房地产开发企业项目到位资金下降，房地产类贷款占银行贷款比重逐步下降

2014年，北京市房地产开发企业项目到位资金为6622亿元，比上年下降9.3%。其中，金融贷款为2158亿元，增长17.5%；自筹资金为1815亿元，下降15.1%；其他资金（包括定金及预收款）2641亿元，下降20.3%。

限购政策出台之前，北京市房地产贷款余额占金融机构本外币贷款余额比重平均为23%左右；限购政策出台后，比重逐步降低，2014年12月末为19.7%，房地产类贷款余额为9861亿元。

（七）重点房地产开发企业收入与利润大幅下降

由于市场销售较为低迷，北京市重点房地产开发企业主营业务收入及营业利润均大幅下降。2014年主营业务收入及营业利润分别为1675亿元和362亿元，比上年分别下降22.6%和26.4%。

二、新政对北京市房地产市场的影响

2014年9月底开始，政府出台一系列微调政策。9月30日，央行出台房贷新政，提出首套住房“认房不认贷”的新标准；北京市住建委调整“普通商品房”认定标准，扩大可享受税收优惠商品房范围；10月9日，住建部、财政部和央行等三部门发布了放宽个人公积金贷款相关的新规。11月下旬，央行决定于11月22日起下调金融机构人民币存贷款利率。12月底北京市提高公积金贷款额度。上述政策对北京市房地产市场的影响开始显现：

一是四季度以来存量房和新房销售均开始回升，价格也开始上行。北京市住建委网签数据显示，10月下旬存量住宅销售开始增长；11月份同比增长1.2%，环比增长26.6%，均实现年内止跌回升；12月份增长加快，同比增幅达到34.9%，环比增长29.0%。纯商品住宅（扣除自住房）市场销售同比降幅仍然较大，但11月份开始环比由降转升，11月和12月分别增长31.0%和58.6%。从价格走势看，11月和12月新建商品住宅价格环比降幅分别收窄1个和0.1个百分点，二手住宅价格连续3个月上涨。

二是市场预期有所转变。国家统计局北京调查总队电话调查结果显示，新政出台之前北京市居民对未来半年内房价上涨的预期不断降低。与2013年四季度相比，2014年三季度认为“未来半年内房价上涨或略有上涨”的比重（31%）降低了40.9个百分点；认为“下降或略有下降”的比重（29.7%）提高了21.9个百分点。2014年四季度这一预期出现变化：认为房价上涨或略有上涨的比重（39%）比三季度提高了8个百分点，认为下降或略有下降比重（21.9%）降低了7.8个百分点。

与以往房地产市场调控直接采用行政手段不同，此次调控政策更加注重采用利率、税收等市场化的手段发挥政府引导作用，目的在于稳定市场，避免出现量价快速上涨或者明显紧缩的现象。从当前政策效果看，市场量价上涨总体而言较为温和，没有出现大幅波动。

三、对2015年走势的判断

从宏观环境看，房地产新政除放松限购、优惠税收以外，还包括降息、提高贷款额度等货币宽松政策。从土地成交情况看，土地价格依然居高不下。2014年北京市出让住宅用地成交面积比上年下降近50%，但是成交价款仅下降4.2%。12月31日成交的丰台樊家村地块土地出让金额达83亿元、住宅楼面价超过5万元/平方米，均创历史新纪录。从市场交易情况看，2014年四季度新房和二手房量价均有所回升。目前，楼市新政的影响在新房和二手房市场均有所显现，表明北京市潜在购房需求仍然较大，市场预期已出现变化。从2015年情况看，初步预计楼市将延续2014年10月份以来的走势，市场成交量继续增加，新房价格环比止跌企稳，二手房价格稳中有升。但由于目前交易量仍处于近年来低位，北京市仍执行限购政策，投机投资性需求将继续得到有效遏制，因此量价大幅反弹的可能性不大。

（撰稿人：张琳）