10发出解除通知后仍实际履行的效果

——北京睿加罗餐饮管理有限公司诉北京中基信和置业有限公司房屋租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市西城区人民法院(2017)京0102民初26136号民事判决书

2.案由:房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告:北京睿加罗餐饮管理有限公司(以下简称睿加罗公司)

被告:北京中基信和置业有限公司(以下简称中基信和公司)

【基本案情】

2013年5月7日,中基信和公司(出租方、甲方)与睿加罗公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》,约定:乙方应在每个月的25日前付租金,每个月15日前支付上一月度的提成租金。店铺月租金为固定基本租金和提成租金取其高计算。乙方若有拖欠费用,每迟延一日,支付所欠费用金额2‰的迟延履行违约金。迟延超过30日,甲方有权单方解除合同。乙方迟延缴纳租金等累计超过3次(含本数),则甲方也有权单方解除合同。合同签订后,中基信和公司向睿加罗公司交付了租赁店铺。睿加罗公司交纳了履约保证金63100元及POS-MIS收款一体机保证金1000元。2016年9月2日,中基信和公司委托北京市环球律师事务所向睿加罗公司发出《律师函》,主要内容为:由于睿加罗公司迟延交纳费用构成违约,中基信和公司要求睿加罗公司支付相关费用及迟延履行违约金。2016年11月1日,中基信和公司委托北京市环球律师事务所向睿加罗公司发出《律师函》,主要内容为:由于睿加罗公司迟延交纳费用构成违约,中基信和公司依据合同约定要求解除双方的租赁合同并要求睿加罗公司腾退房屋、支付租金等费用及承担相应违约责任。2016年11月3日,睿加罗公司向中基信和公司支付了2016年6月~10月的滞纳金,中基信和公司出具了滞纳金收据。

此后,中基信和公司继续每月向睿加罗公司发送《结算单》,结算单明细包括每月租金、推广费、POS机使用费,睿加罗公司按照《结算单》的要求交纳了相关费用,睿加罗公司租金支付至2017年8月15日。2017年7月23日,中基信和公司向睿加罗公司发出《收回商铺的通知》,内容为:“基于2016年11月1日发至贵司之律师函,声明解除贵我双方间租赁合同,请贵司于2017年8月15日前必须完成铺位交还,并向我司补足因解除租赁合同未归还铺位的使用费,否则我司将终止能源并收回铺位。”2017年8月14日,中基信和公司再次向睿加罗公司发出《收回商铺的通知》,要求睿加罗公司交还店铺。2017年8月22日、24日,中基信和公司两次在睿加罗公司的门上粘贴停止能源供应的通知,通知睿加罗公司将于2017年8月24日23时终止能源的供应。2017年8月25日,中基信和公司停止了店铺的能源供应。

2017年8月28日,睿加罗公司搬离了店铺。

【案件焦点】

被告发出解除合同通知,原告按合同通知缴纳了滞纳金后,原告继续使用诉争店铺,被告继续发送交费通知并收取费用的行为如何认定。

【法院裁判要旨】

北京市西城区人民法院经审理认为:睿加罗公司收到催缴租金和解除合同的《律师函》后,交纳了迟延交纳租金等费用的滞纳金,中基信和公司出具了相应收据,此后,中基信和公司继续按照惯例及合同约定每月向睿加罗公司发送交纳相关费用的结算单,睿加罗公司按照结算单的要求支付租金等费用,2017年6月20日起中基信和公司开始按照合同约定的第五年的新的租金标准继续计算租金,睿加罗公司亦按照新的标准缴纳租金。自2016年11月1日解除合同通知发出后至2017年7月23日发出《收回商铺的通知》期间,中基信和公司未提交任何证据证明其要求睿加罗公司交还店铺。综合分析上述情形,本院认为,虽然2016年11月1日中基信和公司向睿加罗公司发送了解除合同通知,但双方此后长达八个多月按照惯例和合同约定履行合同的行为表明双方仍在继续履行合同,为维护交易的稳定,保护合同双方的合法权益,遵循公平原则,认定此期间双方合同仍在继续履行更符合双方对于自身行为的预期,不宜认定中基信和公司发出解除合同通知后双方的租赁合同即已解除。合同履行过程中,中基信和公司于2017年8月25日停止能源供应,导致睿加罗公司无法继续经营,合同目的无法实现,中基信和公司构成违约,睿加罗公司于2017年8月28日搬离了店铺,至此,双方的租赁合同已无法继续履行,故双方的租赁合同应于2017年8月28日解除。

由于睿加罗公司尚未将营业执照地址从租赁店铺迁出,故合同约定的返还履约保证金的条件尚不具备,对睿加罗公司要求中基信和公司返还履行保证金的诉讼请求,不予支持。由于睿加罗公司未将POS-MIS一体机返还给中基信和公司,故对睿加罗公司要求中基信和公司返还POS-MIS一体机保证金的诉讼请求,不予支持。租赁合同约定因中基信和公司违约提前解除合同应双倍返还履约保证金,故睿加罗公司要求中基信和公司支付相当于一倍履约保证金的违约金的诉讼请求,存在合同及法律依据,予以支持。鉴于睿加罗公司此前确实存在拖欠租金等费用的情形,综合考虑本案案情,中基信和公司支付睿加罗公司的违约金已足以弥补自身过错及睿加罗公司的损失,故对睿加罗公司要求中基信和公司另行赔偿经济损失及会员退款损失的诉讼请求,均不予支持。由于并非睿加罗公司违约导致合同解除,故对中基信和公司要求睿加罗公司支付免租期租金的反诉请求,不予支持。2017年8月16日至2017年8月24日,双方租赁合同仍在履行,睿加罗公司正常使用店铺,应当支付此期间的租金,2017年8月25日至2017年8月28日,由于中基信和公司已终止能源供应,睿加罗公司无法继续使用店铺正常经营,故此期间睿加罗公司无须支付租金,中基信和公司要求睿加罗公司支付2017年8月16日至2017年8月24日期间的房屋占用费不当,调整为租金,该部分反诉请求,予以支持,其余房屋占用费的反诉请求,不予支持。中基信和公司要求睿加罗公司支付律师费的反诉请求,缺乏依据,不予支持。

北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,作出如下判决:

一、确认双方签订的《租赁合同》于2017年8月28日解除;

二、中基信和公司支付睿加罗公司违约金63100元;

三、睿加罗公司支付中基信和公司2017年8月16日至2017年8月24日期间的租金10066.94元;

四、驳回睿加罗公司的其他诉讼请求;

五、驳回中基信和公司的其他反诉请求。

【法官后语】

轻微违约不宜直接认定合同解除。本案中双方合同虽然约定了租金支付时间,但实际履行中都是被告向原告发送账单后原告再交纳租金,且每期租金会随着营业额变化,初期被告对原告租金有减免,故原告没有按照合同约定时点支付租金有其客观条件,未能按期支付并非严重违约,属于轻微违约。基于鼓励交易的考虑,在合同仍然可以正常继续履行的情况下,对轻微违约,可以通过继续履行给予救济,并无解除的必要,事实上本案中合同也正常继续履行。从该角度出发,不宜认定在被告发出解除通知后双方合同解除。

应当注重探求当事人的本意,尊重当事人意思自治。本案中被告虽然发出了解除合同的通知,要求解除合同后收回店铺。但结合双方之后的行为来看,双方实际仍然在继续履行原有的租赁合同,被告并未实际收回店铺,在原告缴纳了滞纳金后,其仍然按照原有的合同发送交费通知并收取相关费用,而且按照原合同约定调整了租金标准,没有再要求原告腾房。可以看出双方的真实意思是继续履行原有的租赁合同,认定双方合同解除或者形成新的合同关系并不符合双方当事人的本意。

应当保护当事人信赖利益,维护交易秩序的可预期性和稳定性。本案被告发送解除通知后,原告到被告处缴纳了滞纳金,但被告并未再向原告主张腾退,之后仍然按原合同约定收取租金,双方合同实际仍在履行,原告亦基于其对合同继续履行的信赖进行经营并投入了相应成本。如果认定原告违约导致合同解除,不符合公平原则,造成原告责任畸重。且合同解除对双方都会造成损失,徒增交易成本,不利于社会主义市场经济的发展和交易秩序的稳定。被告未及时主张原告腾房,而是在合同实际正常继续履行半年多后要求腾房,对此法院不应予以保护。我国合同法和民法总则的精神是鼓励交易,维护交易秩序的可预期性和稳定性,对于保护交易双方信赖利益,优化营商环境,维护市场有序运行,具有重大意义。

案件宣判后双方均未上诉,判决发生效力。该判决考虑了双方利益诉求,双方都能够接受,减少了双方的诉累。判决应从实际出发,尊重双方的交易习惯和市场交易规律,避免机械简单地适用法律,发挥好审判职能,以实现较好的社会效果和法律效果。

编写人:北京市西城区人民法院 王德林