1.67 单位出租“营改增”后的土地使用权如何缴纳增值税

问 我单位有一项“营改增”后取得的土地使用权，由于企业经营不景气，一直没有开发建设，最近有一家物流公司准备租用，请问出租土地如何缴纳增值税？

答 土地使用权出租主要涉及增值税。《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

根据上述规定，土地使用权出租增值税的缴纳应当依照不动产经营租赁缴纳增值税。

（1）一般纳税人，出租2016年4月30日前取得的土地使用权（以下称土地使用权老项目），可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租土地使用权老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在土地使用权所在地国税局预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（2）一般纳税人，出租2016年4月30日前取得的土地使用权（以下称土地使用权老项目），可以选择适用一般计税方法，适用税率11%，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。如果土地使用权与机构所在地不在同一县（市）的，应按照3%预征率在土地使用权所在地国税局预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（3）一般纳税人出租2016年5月1日后取得的土地使用权适用一般计税方法计税，税率为11%，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。如果土地使用权与机构所在地不在同一县（市）的，应按照3%预征率在土地使用权所在地国税局预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（4）小规模纳税人出租土地使用权，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租的土地使用权与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在土地使用权所在地国税局预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

例1-43 2016年9月，B市的甲公司（一般纳税人）在A市取得一项土地使用权。因当前公司不景气暂时无力建设开发，2018年3月暂时将土地出租给物流公司做货场。出租期为5年，年租金222万元，合同规定，签订合同10日内，预付2年租金，以后逐年提前预付。2018年4月1日，前2年租金444万元已经到账，计算应缴增值税。

[案例分析]

一般纳税人出租2016年5月1日后取得的土地使用权适用一般计税方法计税，税率为11%；先按3%的预征率在土地使用权所在地预缴税款，然后在机构所在地进行纳税申报。

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

不含税销售额=4440000÷（1+10%）=4000000（元）

A市预缴增值税=4000000×3%=120000（元）

B市申报计税销项税额=4000000×11%=440000（元）

应缴增值税=440000-120000-进项税额

（1）在A市预缴增值税，填报增值税预缴税款表：

月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目：

（2）在机构所在地进行纳税申报时：

应纳税额=440000-120000-进项税额

纳税人出租土地使用权增值税的征收如表1-9所示。