1.5 增值税税率调整对房地产、建筑企业增值税纳税的影响

问 根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，增值税的税率进行了调整，对房地产建筑企业增值税的实际税负有何影响？应当注意哪些问题？

答 《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）主要规定如下，自2018年5月1日起实行。

（1）纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

（2）纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。

（3）纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品，按照12%的扣除率计算进项税额。

（4）原适用17%税率且出口退税率为17%的出口货物，出口退税率调整至16%。原适用11%税率且出口退税率为11%的出口货物、跨境应税行为，出口退税率调整至10%。

（5）外贸企业2018年7月31日前出口的第（4）条所涉货物、销售的第（4）条所涉跨境应税行为，购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率；购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率。生产企业2018年7月31日前出口的第（4）条所涉货物、销售的第（4）条所涉跨境应税行为，执行调整前的出口退税率。

根据该文件的规定，对房地产、建筑企业增值税的影响归纳如下。

一、财税〔2018〕32号文件对房地产建筑业增值税的主要影响

（1）大部分建筑材料的税率由17%调整为16%。

（2）纳税人销售建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率由11%调整为10%。

（3）纳税人购进农产品（含园林绿化用的苗木），原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。

二、税率调整的具体影响

（1）税率的下调对建材成本的影响。

假设建材的含税价为10000元，2018年5月1日税率下调之后，含税售价未变，分析不含税价格的变化。

建材成本提高金额=价税合计金额÷（1+16%）-价税合计金额÷（1+17%）

=10000÷（1+16%）-10000÷（1+17%）

=8620.69-8547.01

=73.68（元）

建材成本提高率=（73.68÷10000）×100%=0.7368%

[结论]

增值税税率下调1%，如果购买建材含税价格不变，建材增值税税负降低0.7368%，建材售价提高0.7368%，购买方与销售方需要重新协商不含税价格。

（2）税率的下调对建安工程结算价款的影响。

假设建安工程结算价款（含税）为10000元，2018年5月1日税率下调之后，结算价款（含税）未变，分析不含税结算价款的变化。

结算价款提高金额=价税合计金额÷（1+10%）-价税合计金额÷（1+11%）

=10000÷（1+10%）-10000÷（1+11%）

=9090.91-9009.01

=81.90（元）

结算价款提高率=（81.90÷10000）×100%=0.8190%

[结论]

增值税税率下调1%，如果结算价款（含税）不变，增值税税负降低0.8190%，工程结算价款提高0.8190%，由于建安工程结算价款金额较大，建设方与建筑企业需要协商不含税结算价款。

（3）税率的下调对商品房售价的影响。

假设商品房售价（含税）为10000元，2018年5月1日税率下调之后，商品房售价（含税）未变，分析不含税售价的变化。

商品房售价提高金额=价税合计金额÷（1+10%）-价税合计金额÷（1+11%）

=10000÷（1+10%）-10000÷（1+11%）

=9090.91-9009.01

=81.90（元）

售价提高率=（81.90÷10000）×100%=0.8190%

[结论]

增值税税率下调1%，如果商品房售价（含税）不变，增值税税负降低0.8190%，商品房售价提高0.8190%，由于商品房售价金额较大，而且大多数商品房的销售涉及个人，房地产企业应当与购房人协商不含税售价，让税制改革的红利惠及购房人。

三、税率调整后一般纳税人发票开具的处理

税务总局公告2018年18号规定：“一般纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开。”

这里的要点是判断税率调整前是否发生了“应税销售行为”，应税行为是否发生应当按照《营业税改征增值税试点实施办法》来判断：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天”。其一是收取销售款，其二按合同约定收款日期。根据上述规定，对房地产建筑施工企业税率调整后发票的开具建议参照以下方法处理。

（1）2018年4月30日之前销售现房，商品房销售合同已经签订，购房人已经支付购房款，房地产企业未给购房人开具发票，5月1日之后补开发票，按11%税率开票。

（2）采取赊销或分期收款方式销售现房，税率调整后开具发票的，应税销售行为的发生时间判断为合同约定的收款日期。如果合同约定收款日期为2018年5月6日，应当按10%的税率计算销项税额，给购房人开具发票。如果合同约定的收款日期在4月30日之前，适用税率为11%。

（3）税率调整前签订商品房销售合同，收取了部分预付款，开具了“销售自行开发的房地产项目预收款”的普通发票，预缴了增值税。税率调整后交房，收取剩余房款，全部房款按10%的税率计算销项税额，给购房人开具发票。

（4）委托房产销售公司代销房产，销售公司在税率调整后开具代销清单或收到代销房款，以收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分房款的当天，确定应税销售行为的发生时间，开具发票。

（5）视同销售，于商品房所有权或使用权转移当天，判断应税销售行为的发生时间，选择适用税率，开具发票。

（6）以预收款方式提供建筑服务，收到预售款不确认销售，但要预缴增值税。按照“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天”判断应税销售行为的发生时间，选择适用税率，开具发票。

（7）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，按收到预收款的日期判断应税销售行为的发生时间，选择适用税率，开具发票。

（8）一般纳税人在增值税税率调整前已按原适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，按照原适用税率开具红字发票；开票有误需要重新开具的，先按照原适用税率开具红字发票后，再重新开具正确的蓝字发票。