3.雷区二：土地使用权和土地用途出了哪些问题？

作为运营产业园的公司，土地使用权和物业产权肯定是最关键的资产，先来看看监管层在土地使用权上提出了哪些质疑：

请说明：

1.发行人是否属于《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（以下简称《意见》）（国办发〔2008〕11号）、《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》（以下简称《若干意见》）（国发〔2014〕10号）等政策中提及的“以划拨方式取得土地的单位”，其租赁划拨用地的用途是否属于“兴办创意产业”；

2.发行人承租运营土地性质为划拨的园区，是否符合《中华人民共和国土地管理法》《划拨土地使用权管理暂行办法》等国家土地管理法律法规，目前经营的土地，是否符合城乡规划及划拨用地目录，在承租期内是否存在园区土地用途和使用权人变更的风险及对发行人持续经营的影响。^[2]

从监管层的反馈意见来看，我们可以总结出两个问题：

（1）你说国家发了两个意见，对划拨方式取得土地的单位，要是从事文化创意和设计服务，可以不用变更土地用途。那你是不是“以划拨方式取得土地的单位”？土地用途又属不属于“兴办创意产业”？

（2）你的土地用途合规吗？要是土地用途和使用权人变更了，会不会影响你的持续经营？其实最核心的担忧，还是划拨的土地未来有没有不可测的风险，如中途不能使用之类的。在分析这两个问题之前，我们先看一下这个《意见》的具体内容是什么。

《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号，以下简称《意见》）、《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》（国发〔2014〕10号，以下简称《若干意见》）：

“支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房产、原有土地兴办文化创意和设计服务，在符合城乡规划前提下土地用途和使用权人可暂不变更。”^[3]

至此，监管层还在《决定》中补充了两点：这个意见里的内容，需要注意两个重点：（1）必须是以划拨方式取得土地的单位（锦和是租来的土地，而这里的单位指的是业主方，也就是出租方）。（2）做的事，必须是兴办文化创意和设计服务（锦和商业是出租物业）。只有这两个条件符合了，这个《意见》里的支持政策才适用你。

关于这两个条件，锦和商业的解释，我们用通俗易懂的语句翻译一下：虽然《意见》里说的“以划拨方式取得土地的单位”一般都是指国企或行政机关（因为只有他们才容易拿到划拨土地），但是他们都缺乏运营创意产业园的经验，也缺钱，还不专业，所以我给租过来运营。你看，本来这地在他们手里都浪费了，我租过来运营创意产业园，和他们自己做创意产业园，不是一回事吗？我这是适应市场需要，而且盘活了存量土地和房产，灵活利用现有资源……所以，我应同样被视为“以划拨方式取得土地的单位”，我做的这件事也应该被视为“兴办文化创意和设计服务”，我是受到《意见》支持的。

说了这么多，该信了吧？然而，监管层并不赞同：证据不足，不可以！也就是说，监管层并不认可这种辩解的逻辑。

你公司提出，根据《意见》《若干意见》中关于“支持以划拨方式取得土的单位利用存量房产、原有土地兴办文化创意和设计服务，在符合城乡规划前提下土地用途和使用权人可暂不变更”的规定，其承担划拨土地用于园区经营的行为应当得到政策支持。但是，在有关申报材料和聆讯中，你公司和保荐机构均未提出充足依据证实你公司符合“以划拨方式取得土地的单位”的主体资格，以及你公司承租划拨土地向第三方出租行为符合“兴办文化创意和设计服务”的行为要件，因此你公司的上述主张不能采信。^[4]

以后做类似园区的朋友们如果要报IPO，在这个问题上一定要注意：即便你是租来的，逻辑看似充分，但只要和政策不能严丝合缝，仍然是一条死路。

这也引出来第二个问题：《意见》里说，连续经营一年以上的单位，如果符合划拨用地目录，政府给办划拨用地手续。不符合划拨用地目录，政府给办出让用地手续。

但是锦和商业也是一直没有解释，经营了这么长时间，用地到底符不符合用地目录？手续办了吗？解释不清楚，这个没有手续的土地，以后肯定会影响持续盈利能力。

此外，《若干意见》规定，“连续经营一年以上，符合划拨用地目录的，可按划拨土地办理用地手续；不符合划拨用地目录的，可采取协议出让方式办理用地手续”，你公司承租有关划拨土地用于向第三方客户租赁经营的期限均在一年以上，但你公司未提出充分依据证明其用地手续符合上述规定。上述情形可能对你公司持续盈利能力构成重大不利影响。^[5]

这些问题都与锦和商业特殊的经营模式有关：产业园的用地都是通过政府租来的，又基本都是划拨用地，本来土地使用权的处理就已经很复杂了。各个地方政策又这么多，说也说不清，久而久之，这个问题就成了IPO的雷区。