第十节 强制被执行人迁出房屋或退出土地

【对应关系】

【法律规定】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十条 强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。

强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

【立法背景】

本条系2007年民事诉讼法第226条，2012年民事诉讼法修改对内容未作改动。

强制迁出房屋和强制退出土地，是指人民法院强制搬迁被执行人在房屋内或者特定土地上的财物，并将腾出的房屋和土地交给权利人的一种执行措施。强制迁出房屋，可以适用于房屋买卖、房屋租赁纠纷案件，但当前适用这种措施较多的是房屋拆迁纠纷案件的执行。强制退出土地可以适用于强占耕地、宅基地纠纷、土地使用权纠纷等案件中退出土地的执行，也可以适用于相邻关系中阻塞通道、排除妨碍纠纷案件的执行。

强占房屋不腾，强占土地不还，必将影响到公民的生活、国家的建设和社会的稳定。对生效的法律文书确定一方当事人应当迁出房屋、退出土地，而一方当事人不自动履行的，人民法院有权依照法定程序，采取强制迁出、强制退出的措施，以实现将房屋或者土地使用权的支配权转移给债权人的目的。但是，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

【条文解读】

本条是关于强制被执行人迁出房屋或者退出土地的规定。

强制被执行人迁出房屋和退出土地，关系到公民、法人或其他组织的基本民事权益，也是各当事人最为敏感的问题之一。司法实践中，这类案件执行难度大、社会影响大，人民法院在采取这种执行措施时，应当慎重并应严格依照法定程序进行：

一、由人民法院院长签发公告

公告前，执行人员应向被执行人进行必要的宣传教育工作，动员被执行人自觉地履行义务。经宣传教育，被执行人拒不履行义务的，由人民法院院长签发强制迁出房屋或退出土地的公告，责令被执行人在指定的期限内迁出房屋或者退出土地，同时，在公告中也要写明不自动履行义务的法律后果。公告应当张贴在人民法院的公告栏以及被执行人占有的房屋或土地的附近。被执行人在法院指定的期限内履行义务的，执行程序结束。被执行人在法定期限内仍不履行义务的，人民法院即可采取强制执行措施。

二、通知被执行人及有关人员到场

强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。

三、依法强制执行

强制被执行人迁出房屋或者退出土地的执行工作，由执行员、书记员和司法警察共同进行。执行过程中，执行员除负责组织、指挥工作之外，还要做好财物的清点、登记工作。对强制搬出的财物应当逐件编号、登记、造具清单，并由在场人签名或者盖章，然后把这些财物运到指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可交给其成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。强制搬迁后腾出的房屋或者土地，人民法院应当立即交给申请执行人，及时结束执行程序。强制执行中实际支出的费用，由被执行人承担。被执行人拒绝的，强制执行。同时，执行人员应当将执行的全过程如实记入执行笔录，执行笔录由在场人，即执行人、有关组织的代表、当事人及其他在场人签名或者盖章。^[53]

【适用指导】

在司法实践中，适用本条应特别注意，对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，如何执行强制迁出房屋的问题。

一、应给予6个月的宽限期

人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照本条的规定执行。

二、可由申请执行人提供临时住房

人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，在依据本条规定执行强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照《廉租住房保障办法》所规定的廉租住房面积标准确定。

三、申请执行人提供的临时住房，应当计收租金

人民法院对已经依法设定抵押的房屋，在执行强制迁出时，由申请执行人提供临时住房的，对于申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

【疑难问题】

本条适用中，应注意把握以下两个疑难问题：

一、执行程序中能否对案外人财产进行处理

执行程序中案外人无合法依据占有被执行的标的物不动产的，执行法院依法可以强制迁出；案外人拒不迁出的，对标的物上的财产，执行法院可指定他人保管并通知领取；案外人不领取或下落不明的，为避免保管费用过高或财产价值减损，执行法院可以处分该财产，处分所得价款，扣除搬迁、保管及拍卖变卖等相关费用后，保存于执行法院账户，通知该案外人领取。^[54]

二、被执行人再次占有不动产如何处理

强制迁出房屋或退出土地的执行结束后，被执行人可能再次非法占有该房屋或土地。对这一行为，域外的强制执行法一般均赋予申请人再次申请执行的权利，执行机关受理申请后，再次实施强制执行，以维持执行的效果。^[55]我国民事诉讼法虽对此未作出回应，但《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第521条却明确规定，在执行终结六个月内，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院可以依申请排除妨害，并可以依照民事诉讼法第一百一十一条规定进行处罚。因妨害行为给执行债权人或者其他人造成损失的，受害人可以另行起诉。

【典型案例】

问题提示：被执行人拒不履行判决确定的搬离物品、迁出房屋等义务，法院可采取执行措施予以强制搬离和迁出。

被执行人施某系S市青浦区X镇农民，从1996年起逐步占用了X镇Z村一牧场的养猪棚舍，且其饲养规模不断扩大，现有大小生猪计2200余头。由于其常年不向牧场的所有人X镇农业综合服务中心支付租金，故X镇农业综合服务中心以施某为被告向S市青浦区人民法院提起诉讼，要求施某将生猪迁离牧场，青浦区法院判决支持了原告的诉讼请求。

判决生效后，施某主张其以养猪为生，养猪收入系其全家主要生活来源，若强制迁离将使其生活无所保障，故拒绝搬迁，原告遂向青浦区法院申请执行。执行过程中，被执行人施某坚持认为生猪迁离必须由其自行进行，否则易导致生猪迁离过程中产生生猪死亡等严重后果，为此必须先行为其安置好生猪饲养场所。青浦区法院考虑到施某的具体情况，通过当地政府联系了多套安置方案，但均被其拒绝。在不得已的情况下，青浦区法院出动了50余名执行人员，会同公安、联防、城管以及社会有关方面的工作人员共200余人共同参与执行，对其占用的100余间棚舍和饲养的2200余头生猪实施了强制迁离，并取得了成功。

本案执行过程中，曾有观点认为本案执行的特殊之处在于生猪的迁离，而生猪显然不同于普通房屋或土地迁让案件中需要搬离的财物，现行法律中并无涉及动植物迁离应适用的程序及措施的直接规定，故若强制执行恐欠法律依据。我们认为，本案执行内容首先为被执行人施某迁离所占用的猪舍，生猪的迁离实际上是对被执行人在所占用猪舍内放置物品的搬离。依此理解，可以将本条（即民事诉讼法第250条）的规定作为本案执行所应适用的法律依据。本条规定，“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行……强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人”。结合本案的判决主文，猪舍当然可作广义理解为本条规定中的“房屋或者土地”，须迁离的生猪，同样可广义理解为本条规定中的“被搬出的财物”，因此，本案强制执行有其直接适用的法律依据，即本条之规定。^[56]