二、典型案例

案例1：未约定房屋租赁期限的，出租人能否随时解除合同？

［案情回放］

陈恩在某地闹市区购买了一处临街店面。原准备自己做生意用，后因故未能起用，便考虑将其出租给他人。杨文起原是某企业销售人员，看中了陈恩在市区的店面。两人经过协商，签订了租赁合同。合同约定：由杨文起租陈恩临街门面房一间，租金每月2000元，租期1年。

承租期满后，陈恩口头通知杨文起，增加租金，按每月2300元交纳。杨文起表示同意，即从当月按每月2300元给杨文起交纳租金。三个月以后，陈恩再次上调租金，每月2500元，遭到杨文起的拒绝。杨文起坚持双方应按照原租金标准继续履行合同。经协商未果，陈恩向人民法院提起诉讼，要求杨文起按每月2500元交纳租金，并要求其于2个月内退出房屋。

［专家点评］

《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”陈恩与杨文起之间未签订新的书面房屋租赁合同，而由陈恩口头通知被告应增加租金，等于发出继续承租的条件的要约；杨文起对此表示同意，并按此标准向陈恩交纳租金，是以意思表示及实际行为予以承诺。据此应视为原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是，该租赁合同欠缺一个主要内容即租赁期限的约定。这在法律上意味着陈恩有权随时要求解除租赁合同关系，并自提出要求之日起，给予杨文起一段合同时间搬迁。

因此，陈恩要求解除合同，并给予了杨文起两个月的期限，要求其退出租赁房屋，符合合同法的规定，应当予以支持。但其要求被告按照每月2500元标准交纳租金，没有法定或约定的依据。在当事人一方不同意变更租金标准的情况下，应当按照原租金标准继续履行合同。

案例2：隐瞒房屋已出租的事实给租房人造成损失的，应否承担赔偿责任？

［案情回放］

薛立万有一套三居室房屋，于2008年出租给洪志成，双方签订了为期3年的房屋租赁合同。2009年，薛立万见当地房价上涨，觉得洪志成给的租金太低，打算毁约。

经过中介机构的介绍，薛立万与家在外地的汪文明取得了联系。汪文明对薛立万房屋的面积和位置比较满意，给出的价格较高，薛立万当即表示愿意将房子租给汪文明，并催促其尽快迁来，双方办理租赁手续和入住。汪文明信以为真，与家人举家搬迁往该地。在此期间，薛立万向洪志成提出：自己的亲戚将迁到该地，需要住房，要求解除合同。洪志成断然拒绝，认为双方有合同在先，应当按照合同继续履行。双方经多次协商，未能达成一致意见。

汪文明和家人迁到该地后，才发现薛立万的房屋早已出租给他人，而且对方拒绝腾退房屋，无奈之下，只好在当地的旅馆暂住。汪文明要求薛立万赔偿自己的损失，薛立万认为双方尚未签订房屋租赁合同，拒绝赔偿。双方为此发生纠纷，诉至人民法院。

［专家点评］

本案中，作为出租人的薛立万所作的出租允诺，实际上是不诚实而带有欺骗性的，不能认为是真实的意思表示，从这点说，本案的租赁合同未能成立。其次，原、被告之间就租赁物如何交付，租金如何支付等具体内容并未协商一致，不具备合同必要条款，进一步说明租赁合同未成立。既然合同未成立，薛立万当然谈不上负担违约责任。

我国《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”在本案中，薛立万应承担缔约过失责任，赔偿原告的损失，即因无房居住而支出的额外费用。

案例3：出租房屋内甲醛超标的，能否解除合同？

［案情回放］

周明德有一套闲置房屋。2009年4月，周明德与钱秀签订租赁合同，约定：钱秀承租周明德的闲置房屋，租金为每月2000元，支付方式为季付；租赁期限自2009 年6月至2010年6月。合同签订后，钱秀支付周明德3个月的租金及保证金后入住。

2009年7月，钱秀向消费者协会投诉称，自己承租的房屋内空气质量存在问题，致居住后身体不适，经专家检测属甲醛超标，要求周明德退还已付租金及保证金并赔偿损失。因周明德不同意，消费者协会于2009年8月出具终止调解书。某研究院受钱秀委托对租赁房屋内的空气质量进行检测，结论为：租赁房屋卧室、客厅空气中甲醛浓度不符合GB50325－2001卫生标准。

钱秀要求解除合同，并要求周明德退还租金与保证金，遭到周明德的拒绝。2009年9月，钱秀以周明德为被告向法院起诉，要求周明德退还租金和保证金。

［专家点评］

在本案中，出租人认为，承租人与自己订立合同时曾多次看房，从未提出过空气质量问题，由此订立的合同是双方的真实意思表示，应当得到履行。出租人这一观点的错误即源于没有认识到本案出租房屋的瑕疵为“隐蔽瑕疵”。对于一般人来说，房屋内空气质量的不合格，属于无法直接感知到的瑕疵。只有经过专业的检测机构使用专业的检测仪器，运用科学的检测方法，才能够判断空气质量是否符合国家为保护居住人的身体健康而制定的标准。本案承租人也正是在入住使用后身体不适才委托专业机构检测，从而发现了出租房屋的这一隐蔽瑕疵。

本案出租房屋存在构成缺陷的瑕疵，由于该瑕疵的存在使合同目的无法实现，并给承租人的身体健康造成了损害。《合同法》第233条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。据此，钱秀作为承租人，可以行使合同的解除权。

案例4：因第三方原因导致承租人违约的，应否支付租金？

［案情回放］

某化妆品公司有一批化学制剂要运往外地。某货运中心受某化妆品公司委托，承运该批化妆品化学制剂。为履行合同，某货运中心与某炼油厂签订协议，向某炼油厂租借罐车一辆，并同某运输公司签订了劳务合同，由某运输公司为其提供有驾驶资格和丰富经验的司机两名。

运输该批化学制剂的油罐车在途中发生交通事故，造成车辆报废，两名司机重伤，货物损毁。经交警部门现场勘察认定，交通事故是由于天气寒冷、道路结冰和驾驶员在道路拐弯处未减速行驶造成的，驾驶员负主要责任。

交通事故发生后，某货运中心将车辆损毁的消息及时通知了某炼油厂。某炼油厂要求某货运中心赔偿车辆损失并支付租金。某货运中心仅同意赔偿车辆损失，但不同意支付租金。双方为此发生争议，诉至人民法院。

［专家点评］

《合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”在本案中，某货运中心与某炼油厂之间依法成立车辆租赁合同法律关系，某货运中心与某运输公司之间则成立劳务合同关系。根据公安机关交通管理部门的交通事故认定，某运输公司的驾驶员在道路拐弯处未减速行驶，驾驶不当是造成交通事故的原因之一。由此可见，车辆损毁不属于不可避免的不可抗力所致，且第三人运输公司的行为与违约结果之间有一定的因果关系。所以，虽然某货运中心自己对车辆损毁没有过错，但仍应承担违约赔偿责任。

根据《合同法》第231条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或者不支付租金。在本案中，承租车辆损毁的原因不属于“不可归责于承租人的事由”，某货运中心不支付车辆租金的理由不能成立。