合同类纠纷

001　梅玺、吴丹诉王选荣、胡月凤等房屋买卖合同纠纷案——“买卖不破租赁”的适用应以存在真实租赁关系为前提

裁判要旨

“买卖不破租赁”以存在真实的租赁关系为前提。认定是否存在真实的租赁关系，应以当事人是否具有缔结租赁合同的意思表示为标准;从外观而言，在房屋租赁合同没有登记备案的情况下，可结合是否实际占有、支付租金等因素而加以综合认定。

案例索引

一审:浙江省杭州市滨江区人民法院(2012)杭滨民初字第833号(2013年2月28日)。

二审:浙江省杭州市中级人民法院(2013)浙杭民终字第1145号(2013 年7月12日)。

案情

原告(被上诉人):梅玺。

原告(被上诉人):吴丹。

被告(被上诉人):王选荣。

被告(被上诉人):胡月凤。

被告(被上诉人):杭州卓家房产咨询有限公司。

第三人(上诉人):刘伟。

王选荣、胡月凤原系杭州市滨江区某小区1幢1单元1602室房屋所有权人。2012年5月15日，该房产进行抵押登记，抵押权人为王宝昌。同日，王选荣、胡月凤通过公证委托王宝昌办理与上述房屋转让有关事宜(包括签订房屋转让合同、交付房屋、领取所有售房款等)。2012年7月初，梅玺、吴丹通过杭州卓家房产咨询有限公司的中介，于2012年7月31日与王选荣、胡月凤的委托代理人王宝昌就涉案房屋签订房屋转让合同，合同落款处甲方(出卖方)由王宝昌签署“王选荣(王宝昌代)胡月凤(王宝昌代)”并在甲方代理人处签名。2012年7月26日、8月1日梅玺支付全部购房款，涉案房屋的所有权证、国有土地使用证、契证于2012年8月2日全部办理完成，登记房屋所有权人为梅玺、吴丹。2012年3月，王选荣通过他人介绍向刘伟借款，刘伟提出王选荣、胡月凤将涉案房屋长期出租给刘伟，双方签订房屋租赁合同。后双方于2012年5月18日修改租赁合同，合同约定该房屋租赁期20年，租赁期限自2012年5月18日开始，房屋租金20年内不变，租赁期限内租金总计40万元。2012年6月，刘伟在得知王选荣将房屋抵押给王宝昌后，双方又对2012年5月18日签订的租赁合同进行了修改，主要内容未变，将租赁期限改为自2012年3月18日至2032年3月17日止。刘伟于2012年3 月19日、3月28日、3月29日、4月1日分别通过工商银行向王选荣汇款20万元、5万元、5万元、10万元。后因梅玺、吴丹购买涉案房屋并办理了产权过户手续，而刘伟主张履行租赁合同，发生纠纷。梅玺、吴丹诉至杭州市滨江区人民法院，请求确认与王选荣、胡月凤签订的房屋转让合同有效，王选荣、胡月凤立即交付房屋并支付延迟交房违约金38万元;刘伟腾退房屋。

一审审理期间，第三人刘伟亦提出诉讼请求，要求确认王选荣、胡月凤与其签订的房屋租赁合同有效。

审判

浙江省杭州市滨江区人民法院审理认为:王宝昌接受王选荣、胡月凤的委托出售涉案房屋，梅玺、吴丹在杭州卓家房产咨询有限公司的中介下，与出卖方签订房屋转让合同，该房屋买卖合同有效，对梅玺、吴丹要求王选荣、胡月凤交付房屋的诉请予以支持。关于涉案房屋租赁合同的效力。2012年6月，第三人刘伟在得知涉案房屋抵押给了王宝昌后，要求将租赁合同的租期起始时间等由2012年5月改为2012年3月，系串通损害抵押权人利益的行为，其于2012年5月18日与王选荣签订的租赁合同，真实意图是为保障债权的实现，因而不具有租赁合同的效力。王选荣、胡月凤未如实陈述涉案房屋已签订租赁合同的事实，是导致本案纠纷的主要原因，应承担违约责任，但梅玺、吴丹主张的违约金远高于实际损失，酌情予以调整。综上，判决:确认梅玺、吴丹与王选荣、胡月凤签订的房屋转让合同有效;王选荣、胡月凤于判决生效之日起十日内向梅玺、吴丹交付房屋并支付迟延交房违约金38000元;刘伟于判决生效之日起十日内腾房;驳回梅玺、吴丹的其他诉讼请求;驳回刘伟的诉讼请求。

一审宣判后刘伟不服，向杭州市中级人民法院提出上诉。

浙江省杭州市中级人民法院审理认为，本案当事人二审争议的焦点是:刘伟以其作为涉案房屋承租人的身份，对抗梅玺、吴丹提出的腾退房屋请求的理由是否成立，以及其提出的要求确认其与王选荣签订的房屋租赁合同有效的诉讼请求是否成立。二审法院认为，一方面，从合同签订目的来看，王选荣辩称签订租赁合同是为了向刘伟借款的担保，而刘伟在庭审中也自认其签订合同之初系为了确保王选荣按约归还借款。可见，双方订立合同之时不具有建立租赁关系的真实意思。再从合同的修改、重签过程来看，双方的真实意思也并非建立房屋租赁关系。另一方面，从双方当事人签订后合同的履行行为来看，刘伟未能举证证明其曾向王选荣支付过房屋租金，双方签订房屋租赁合同，一方却迟迟未履行租赁合同的主要义务，另一方亦不行使其权利，显然与一般生活经验法则相悖，结合双方当事人同时期存在债务关系等事实，可以认定该租赁合同不具备房屋租赁的实质，双方当事人并无建立房屋租赁关系的真实意思表示。原审法院驳回刘伟的诉讼请求并无不当。据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

评析

本案从一审法院受理之日起就受到媒体的持续关注。一审法院宣判后，专就本案召开了新闻发布会，阐述审判依据，回应民众关切，提示房屋交易风险防范。二审法院开庭审理时，亦有大量媒体参与旁听。本案之所以引起媒体如此关注，原因之一即在当前的高房价现实下，买受人花费巨资购买房产，钱已付清，证也办妥，但突然有人拿出租赁合同，声称“买卖不破租赁”，要求确认租赁关系。而在之前，买受人对该情况一无所知，其所受不公可想而知，自然会引起人们的同情。本案中各方当事人对梅玺、吴丹与王选荣、胡月凤之间的房屋买卖合同以及合同的履行均不持异议，关键问题是第三人刘伟提出请求确认其与王选荣、胡月凤之间房屋租赁合同的效力，此亦系一、二审法院着重要解决的问题，故而评析就此展开。

一、本案第三人诉讼主张的解构

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。此即通常所说的“买卖不破租赁”。本案中，刘伟作为有独立请求权的第三人，其提出要求确认租赁合同有效的主张如果成立，则其可以据此对抗房屋买受人要求其腾房的请求。分解其该项诉讼请求，实质上需要法院进行两个判断，一是双方之间是否存在租赁关系，二是如果存在租赁关系，则双方之间合同的效力。之所以如此分解，实质上是有独立请求权第三人的独立诉讼请求的牵连性的必然要求。[1]如果双方之间不存在租赁关系，则“买卖不破租赁”制度即无适用的余地。那么合同的性质及其效力即失去了与本案本诉的牵连关系，法院亦就无权在本案中予以适用。换言之，如果本案中双方之间不存在租赁合同，而是民间借贷或者其他合同关系，则“买卖不破租赁”的制度即没有适用余地，无论该合同的效力如何，均不会影响到本诉当事人的权利主张，法院在本案中无权处理，应由当事人另诉解决。据此，本案中事实判断是法律判断的前提。

本案中，出卖人王选荣、胡月凤本身即对其与刘伟之间签订的租赁合同有异议，他们认为，他们与刘伟之间存在借款关系，而之所以签订租赁合同，本意并非想与刘伟建立租赁关系，而是为他们的借款提供担保。故在本案中，法院应首先审查双方签订的合同的性质，如果合同性质属于租赁合同，则应判断租赁合同的效力;如果合同性质不属于租赁合同(只需判断出不属于租赁合同即可)，则应直接驳回刘伟的该项独立诉讼请求。这样，既符合《民事诉讼法》关于有独立请求权第三人制度的规定，亦可避免当事人提出的既然属于合同，则应判断其效力的诉讼陷阱。

二、当事人真实意思的探究

根据法院查明的事实，本案要处理的关键问题是双方当事人之间是否存在租赁合同关系。就本案而言，首先应探明双方当事人在签订合同时的真实意思。意思是内心的想法，外人难以确知，唯有通过其表现于外的表示行为间接分析。而对当事人的法律行为，应探究其真意，不能拘泥于所用的语句。就本案而言，支持刘伟诉讼主张的主要证据是其与王选荣、胡月凤2012年6月签订的名为房屋租赁合同的协议，但该协议系修改自2012年5月18日签订的房屋租赁合同，而之所以修改，是因为刘伟得知涉案房屋已于2012年5 月15日抵押给王宝昌。刘伟与王选荣将2012年5月18日签订的租赁合同的租赁始期从5月18日变更为3月18日，其欲使该租赁合同产生对抗抵押权效力的意图至为明显，在王选荣、胡月凤对合同性质提出异议的情况下，单凭该证据证明力较弱。相反，王选荣、胡月凤主张签订租赁合同系为自己向刘伟的借款担保，而刘伟在二审庭审中也陈述，王选荣、胡月凤借款时没有担保，后来说将房屋租赁给刘伟作为担保。据此，王选荣、胡月凤的陈述可以与刘伟的陈述相互印证，故初步可以得出双方签订租赁合同之时并无建立实质租赁关系的合意。

此外，从合同的履行情况亦可反证其与王选荣、胡月凤之间是否有建立租赁合同的意思。本案中，刘伟承认王选荣曾向其借款，而刘伟作为主要股东的杭州伟通投资管理有限公司曾向王选荣、胡月凤、杭州个个爽竹纤维开发有限公司发函，要求归还二份借款合同中的借款本息共计94.5万元，其中一笔为本金40万元，且明确“公司没有借款给王选荣”，因此，虽然刘伟提交了王选荣签字的“租金”40万元的收条，但该收条与杭州伟通投资管理有限公司所发的催款函相悖，与王选荣的陈述一致，故而，刘伟未能举证证明其曾向王选荣交付过租金，应由其承担不利的法律后果，法院能够据此认定刘伟并未按约支付过房租。至2012年6月29日，刘伟曾向涉案房屋的物业管理部门缴纳了一定期限的物业管理费，但该行为发生在刘伟得知涉案房屋已经抵押给王宝昌，且与王选荣变更之前签订的租赁合同的租赁始期之后，不能排除刘伟系为了完成对抗王宝昌抵押权的形式，因此单凭该缴纳物业费的行为尚不足以证实刘伟系以租赁的意思在占有、使用案涉房屋。

根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同中承租人的主要义务是支付租金，出租人的主要义务是交付租赁标的物。本案当事人签订房屋租赁合同，一方当事人却迟迟未履行租赁合同的主要义务，另一方当事人亦不行使其权利，显然与一般生活经验法则相悖，且双方之间另外尚存在借款关系，故认定双方之间存在租赁合同关系的依据不足。

综上，刘伟与王选荣、胡月凤之间不存在真实租赁合同关系，双方于2012年6月签订的合同既已认定不属于租赁合同，则对该合同的性质和效力皆无审究必要，应依法驳回刘伟的诉讼请求。

三、从公示方法来判断租赁关系的效力

本案虽然运用当事人的真意解释，查明刘伟与王选荣、胡月凤之间不存在真实租赁合同关系，并继而驳回了刘伟的诉讼请求，但根本的问题并没有解决，在实务处理中，类似的事情仍会发生;同时，租赁关系的存在与否对法院执行程序中依法处置不动产，在程序和财产价值方面亦影响重大。

买卖不破租赁，是对物权优于债权原则的突破，系为了保护承租人而设定的制度。我国买卖不破租赁制度，依据见于《合同法》第二百二十九条。承租人的利益固然需要保护，但对其保护不能过分到完全不顾买受人的利益，甚至出卖人与第三人串通，房屋买卖完成后倒签租赁合同，仍然产生对抗买受人的效力，这显然是不妥当的。

就此问题的解决，有两种路径可供选择。从比较法的角度来看，买卖不破租赁虽系国际通例，但一般而言均会在制度设计上给买受人以机会，使其能够通过适当的谨慎避免遭遇不测。如我国台湾地区“民法典”第四百二十五条规定，“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于买受人，仍继续存在。”按照台湾地区的标准，买卖不破租赁，须以租赁物交付为要件，原因在于:首先，在租赁物交付之前承租人尚无保护的必要;其次，买卖不破租赁使租赁合同具有物权效力，物权化的租赁权应具备公示性，而交付即其公示方式。[2]该规定兼顾承租人和买受人的利益，也较恰当地在理论上回应了债权物权化的问题，德国等其他国家的规定也与此类似，实足引鉴。

从实际操作层面来看，我国部分地方已经注意到该问题，并在地方政府规章中规定租赁合同在经登记后方具备对抗买受人的效力。如上海市人民政府颁布的《上海市居住房屋租赁管理办法》第十三条规定，“租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。”按照上述规定，房屋租赁合同必须备案，买受人通过查询备案记录，即可知晓房屋是否出租，如果房屋租赁合同未予备案，虽不影响租赁合同的效力，但当不具备对抗买受人的效力。该方式虽也可达致租赁合同的公示，但租赁合同长短不同，订废频复，有定期租赁和不定期租赁之分，而登记备案费人费力，实务如何衔接，尚需通盘考虑，但不能不说也是一种解决的方法，可资借鉴。

房屋是关系民生的重大问题，如何权衡承租人与买受人的利益，亦颇费思量。既然房屋租赁具债权物权化之特性，设置一定的公示方式实为应有之意。在本案发生地区，经济发达，交易形式复杂多样，将房屋作为投资十分普遍，当事人将不动产(固化的资产)价值最大化利用在所难免，本案中所表现的将房屋的所有权和使用权分开利用亦有蔓延之势，探究当事人真意是解决问题的一个方面，另一方面也可以从占有、实际使用等情况来判断租赁关系是否真实存在，从而有效认定是否适用“买卖不破租赁”规则，维护各方当事人权益。

编写人　浙江省杭州市中级人民法院　睢晓鹏

浙江省杭州市滨江区人民法院　倪晓花