八、登记机关的审查

所谓登记机关的审查，即不动产登记机关对于当事人提交的不动产登记的申请资料进行的审查。如上所述，登记机关的审查包括形式审查和实质审查两种情况。而且上面已经说到，我国立法已经确定的不动产登记的审查原则是以形式审查为主，以实质审查为辅。不论是行使审查还是实质审查，他们都是以不动产权利上的法律关系展开的。

法律关系的概念来源于民法科学。它的科学性在于，民事权利义务关系的主体必须具体化，权利内容必须特定化，这样立法者就可以利用法律关系的逻辑具体地建立民法社会的财产关系或者人身关系。比如，我们说到一个财产所有权，从法律关系的角度看，这个所有权的主体必须明确特定，客体必须特定，而且权利必须是民法上所说的全面彻底的支配权。这样，在明确了这个具体的所有权之后，立法者就在这个财产上面建立了一个受到法律承认和保护的支配秩序。这就是定纷止争的道理。

当事人提起不动产登记的申请时，他实际上就是主张将其不动产权利纳入国家设立的不动产登记簿。对于这个申请，登记机关当然要进行审查。审查的内容，其实是以法律关系的要求展开的，大体包括三项：

（1）权利主体的情况。在形式审查的情况下，审查机关要申请人身份证的查验等，权利人的姓名和不动产登记簿上的姓名的一致性，和合同当事人姓名的一致性等。在实质审查的情况下，审查机关则要审查不动产的真正权利人，因为有时候登记簿上记载的权利人和真实的权利人不一致。从权利主体审查的角度看，审查机构在此时基本上只能做到形式审查而无法做到实质审查。比如，一个房屋所有权登记的申请人，提交的身份证、合同、支付凭证都保持同一的情况下，不动产登记机关就只能确认此人是有资格纳入登记的房屋所有权人。登记机关无法也无权利调查这个人是不是真正的权利人。

（2）权利客体的情况。在形式审查的情况下，审查机关主要查验登记簿上记载的不动产状态、合同指定的不动产客体的状态等。而实质审查的情况下，审查机关要查验不动产的现实状态。在这个环节，登记机关进行需要形式审查，也需要实质审查。我国《物权法》第十二条第二款所说的“实地查看”就是在这个环节提出的。

（3）权利的内容。形式审查的情况下，审查机关主要查验不动产登记簿上记载的权利的种类和当事人提交的申请上的不动产权利的一致性。如果是限制物权，还要审查权利的期限等。在实质审查的情况下，审查机关要查验这些权利是否真实存在，而不能仅仅只是查验不动产登记簿和当事人的申请。

《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步说明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《物权法》的这个规定大体上说明了审查注意事项，但是这个规定是不足够的。对登记机关审查的准确法律表述，还是应该从法律关系的各个角度展开。另外，这一条文中所说的“必要时”进行实质审查，在立法含义上还不清晰。一般认为，这一点应该是指登记涉及公共利益、当事人的基本权利的情况。无论如何，不动产登记条例应该对此有清晰的规定。