问题36 典当土地能否办理抵押登记[15]

【问题】

陈某有房屋一套,后因母亲生病急需用钱,将房屋和土地使用权典当以获得医疗费用。后母亲痊愈,但因费用巨大,一直未能偿还。后来弟弟结婚,弟弟提出将哥哥的房屋及土地使用权抵押帮助其买房付首付,但陈某不知自己典当土地能否办理抵押登记?

【解答】

根据2005年商务部、公安部颁布的《典当管理办法》第三条的规定,典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。与一般典当相比,土地典当有其独有的特点。一般来说,严格意义上的典当,其方式是质押贷款,而土地典当的方式属于抵押贷款的范畴。传统典当最核心的标志是典当标的的占有权转移,而土地典当并不转移典当标的的占有权,即出典人对作为债权担保的土地仍占有、使用和收益,只是在处分权上受到限制。

典当行业是我国特许经营的行业之一。作为非金融机构的典当行可以依法从事融资业务,其典当业务的法律性质几乎等同于商业银行的短期抵押贷款业务,而且与银行贷款相比,典当具有当物多样化、手续便捷、当金使用不受限制等优势,能够为中小企业和个人提供个性化、便捷的融资服务。典当对于完善和丰富我国金融制度具有重要意义,是我国金融体系的一种重要形式。

尽管土地典当与抵押有许多相似之处,但他们在经营主体、业务操作上存在差异,主要表现为:

两者的经营主体不同。《典当管理办法》第五条规定:“其他任何经营性组织和机构的名称不得含有‘典当’字样,不得经营或者变相经营典当业务。”可见土地典当的经营主体只能是典当行,而土地抵押的经营主体是各类银行。

土地典当中的出典人只能是借款人本人,借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为出典人,而土地抵押的抵押人既可以是债务人本人,也可以是债务人以外的第三人。

土地典当不仅受土地本身价值影响,而且受典当行退出登录资金限制,而土地抵押主要受土地价值和银行风险控制影响。《典当管理办法》第四十四条第一款第五项规定,房地产抵押典当余额不得超过典当行的退出登录资本。退出登录资本不足1000万元的,房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。退出登录资本在1000万元以上的,房地产抵押典当单笔当金数额不得超过退出登录资本的10%。因此,通过土地典当不可能获取大额度信贷资金。

典当土地可以依法办理土地抵押登记。而且,办理土地抵押登记是办理土地典当业务的前提条件。

《典当管理办法》第四十二条明确规定:“典当行经营房地产抵押典当业务,应当和当户依法到有关部门先行办理抵押登记,再办理抵押典当手续。”

根据《典当管理办法》的有关规定,土地登记机构在办理因典当行为产生的土地抵押登记时,需要从五个方面引起注意:一是双方共同申请。申请人为典当行和当户。二是申请抵押登记的土地已经办理了土地使用权登记,取得土地使用权证书。三是对典当行主体资格审查。除一般法人主体资格审查外,必须严格审查是否取得商务部门颁发的《典当经营许可证》和公安部门颁发的《特种行业许可证》。四是抵押期限。抵押期限应当与典当期限保持一致,典当期限由双方约定,最长不得超过6个月。五是典当金额要符合《典当管理办法》的规定。

(姜武汉)