17.一间厕所引起的连环诉讼——关于对房屋更正登记相关法律规定的思考和建议
康小鸫[1]
一、当事人基本情况
民事及行政诉讼当事人：周某（S房所有权人）、高某（Y房所有权人）
行政诉讼（被告或第三人）：原产权单位、房屋管理局、某市住房保障办公室、某市房地产测绘所
二、案情介绍
涉诉厕所引起争议的当事人为周某与高某，涉诉厕所涉及的房子为Y房和S房（见下图），周某是S房的业主，高某是Y房的业主。
（一）涉诉厕所实际使用及产权情况
从1985年Y房和S房建成至今，Y房和S房的房屋结构和使用现状为：S房向房内凹进了4平方米面积，该向内凹进去的4平方米由Y房作为厕所使用（见图一），涉诉厕所是Y房的一个组成部分。然而，根据Y房和S房的《房地产权证》附图显示，Y房和S房的房屋的形状均为正长方形，并未出现S房向房内凹进了4平方米作为Y房厕所的情况（见图二），即若按照Y房和S房的《房地产权证》及附图二确定Y房和S房的产权，S房将拥有两个厕所，而Y房一个厕所也没有。
如图所示：
（图一）
（图二）
（二）案件情况
Y房和S房原为××公司（以下简称“原产权单位”）的公有住房，由单位职工周某和徐某分别租住。1991年，原产权单位取得公有住房产权证，其中Y房和S房的《房地产权证》附图如图二所示。1997年、1999年原产权单位按照房改政策和规定将S房、Y房（按图一现状）分别以房改成本价出售给本单位职工周某、徐某。周某与徐某办理房屋产权证过程中，由于原产权单位疏忽大意，申请材料错误及审核不严，房改时没有按照实际状况将房屋附图上报给房改行政主管部门进行审核，在徐某购房时的房产证测绘附图中，将Y产权范围内的涉诉厕所登记在S房内（如图二所示），二人均未仔细核查，且一直未提出异议。2008年8月，职工徐某将Y房（按图一现状）卖给了原产权单位以外的第三人高某，并办理了过户登记。高某购买Y房后，因为装修和相邻墙使用问题，与S房周某发生纠纷，周某要求高某将涉诉厕所归还自己，于是引起了一系列的诉讼。
在涉诉厕所一系列诉讼进行期间，原产权单位、某市住房保障办公室、某市国土资源和房屋管理局进行了如下工作：
1.2009年7月，原产权单位向法院出具了《情况说明》，确认：Y房和S房在实物结构上和实际使用中与房产证所登记的面积和图示不同，Y房的厕所位置处于S房产权面积之内（如图一所示）。原产权单位愿意配合法院、房改部门妥善处理这一纠纷。2.2009年12月，某市住房保障办公室向原产权单位发出《关于办理房改房面积更正的函》，要求原产权单位于2009年×月×日前办理Y房和S房房改房面积更正手续。随后，原产权单位办理上述手续。3.2011年3月，原产权单位向某市住房保障办公室发函告知：原产权单位愿意提交房改房面积更正所需的材料。4.2011年4月，某市住房保障办公室向房地产交易登记中心发函要求办理房地产证面积更正。5.2011年10月，某市住房保障办公室向周某发函告知于11月×日前办理房地产面积更正手续。6.2011年10月，某市住房保障办公室向高某发函告知于11月×日前房地产面积更正手续。7.2011年11月，某市国土资源和房屋管理局通知周某，按通知时限办理更正登记手续。8.2011年，经某市住房保障办公室及原产权单位申请，某市房地产测绘所到Y房现场对Y房进行测绘，出具了Y房和S房的《房屋面积测量成果报告书》。9.2011年底，高某根据房管局的要求办理面积更正手续，并缴纳了国土出让交易补地价收入、房屋契税、土地契税、房屋登记费后，某市房管局给高某核发了新的《房地产权证》，涉诉厕所被更正到Y房的《房地产权证》中。
涉诉厕所引起的连环诉讼，包括一系列行政诉讼和民事诉讼。
1.2009年第1号民事诉讼案
2009年，周某诉高某相邻关系纠纷一案，请求收回被告所占用属于原告产权的厕所部位之使用权。
一审法院认为：周某是S房的产权人，对该屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。但由于原、被告的房屋多年来均按现状使用，若原告收回该部分使用权，将导致被告没有厕所使用，严重影响被告的生活起居。
一审法院判决：驳回原告诉讼请求。
2.在2009年第1号民事诉讼案件审理期间，Y房高某提起了下列诉讼：
（1）2009年第2号行政诉讼案
2009年5月份，高某起诉房管局，周某、原产权单位作为第三人，请求一审法院判令房管局立即为原告更正Y房的房产测绘资料及面积资料。后高某以对房屋已另案提起诉讼为由撤诉。
（2）2009年第1号民事诉讼案
2009年5月份，高某向一审法院提出《中止诉讼申请书》，高某由于另案起诉房管局要求其更正错误登记，申请一审法院对上述第1号案件中止审理。一审法院同意中止诉讼。
（3）2009年第3号行政诉讼案
2009年7月份，高某起诉房管局，第三人为周某和原产权单位，请求判令被告立即撤销属于第三人周某的S房的房产登记中4平方米的面积登记。
一审法院认为：被告房管局依照法律、法规的规定，在审核第三人周某所提交的Y房和S房的权属证书及相关的房改证明文件后，向第三人周某核发了S房《房地产权证》，适用法律法规正确。至于该房产第三人原产权单位出资确权登记事项，属另一具体行政行为，不属于本案调处范围。一审法院于2009年9月作出行政判决：驳回原告高某的诉讼请求。
（4）4 2009年中院第4号行政诉讼案
高某不服一审法院第3号案行政判决上诉，请求判令撤销第3号行政判决书；请求判令被上诉人（房管局）立即撤销属于第三人周某所有的S房房产登记中4平方米面积登记。
二审法院认为：本案审查的是被上诉人做出的房地产证权属登记行为的合法性，而在S房初始登记给原审第三人原产权单位的房产证未被撤销或更正的情况下，被上诉人审查原审第三人周某提交的材料并依据上述法规的规定做出被诉房地产权属登记行为，并无不当。
二审法院作出行政判决，判决驳回上诉，维持原判。
（5）2010年第5号行政诉讼案
高某起诉房管局，第三人为原产权单位、周某，请求判令被告立即更正第三人原产权单位位于S房的原《房屋所有权证》。2010年3月，原告高某以其需与被告、第三人原产权单位协调更正房产证为由撤诉。
3.2009年第1号案判决结果出来后，S房周某向二审法院上诉过程中，并提起下列诉讼：
（1）2010年第6号民事诉讼案
2010年3月，周某起诉高某，请求判令被告支付自2008年12月起至其退返所占用原告的房产部位（涉诉厕所）使用权止的该部位房屋使用金。
一审法院于2010年11月出具第6号民事判决书，判决被告向原告周某支付占用原告的产权部分4平方米厕所的房屋使用金。高某败诉。
（2）2011年第7号行政诉讼案
2011年，周某起诉某市住房保障办公室，第三人为原产权单位，周某请求法院判令撤销某市住房保障办公室《关于办理房改房面积更正的函》。
一审法院认为：《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第一条第二款规定，本案被告某市住房保障办公室作出的《关于办理房改房面积更正的函》只是处理建议，不具有强制力，也不是最终对外发生法律效力的具体行政行为，该函件不属于行政审判权限范围。一审法院于2011年出具第7号行政裁定书，驳回原告周某起诉。周某和市住房保障办公室均未上诉。
（3）2011年第8号行政诉讼案
2011年，周某起诉某市房地产测绘所，第三人为某市住房保障办公室，原产权单位，周某请求法院判令某市房地产测绘所撤销S房的《房屋面积测量成果报告书》。一审法院于2011年出具第8号行政裁定书，驳回原告周某起诉。
（4）2011年第9号民事诉讼案
2011年9月，周某起诉高某，请求法院判令高某向原告支付自2010年12月起至其退返所占用原告的房产部分（厕所）使用权止的该部分房屋使用金。
一审法院作出第9号民事判决书，支持被告高某诉求。
（5）2012年中院第10号民事诉讼案
高某不服2011年第9号民事判决书，向中级人民法院上诉，二审法院于2012年作出第10号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
（6）2012第11号行政诉讼案
2011年12月，周某起诉房管局，第三人为高某，周某请求一审法院撤销被告给高某新核发的《房地产权证》。
一审法院认为：Y房的厕所面积申报登记时确是存在错误。本案第三人高某对此提出异议，申请变更房产面积登记，被告应依《某市城镇房地产登记办法》第五十二条的规定作出处理。由于该产权面积当事人存有较大争议，且原告对该面积有证据证明已向房改出售单位买受，但被告房管局在未有证据证明当事人已通过协商交易解决，或生效的法律文件确定权属归属等的情况下，直接向第三人核发新的《房地产权证》没有事实法律依据，对该具体行政行为依法应予撤销。
一审法院于2012年作出第11号行政判决书，判决撤销被告房管局为高某核发的《房地产权证》。
（7）2012年中级人民法院第12号行政诉讼案
房管局及原审第三人高某不服上述2012第11号行政判决书，于是提起上诉。
二审法院判决驳回上诉，维持原判。
4.周某对2009年第1号案提起上诉，2012年中院出具了第13号案件民事判决书。
周某不服一审法院对第1号案件的判决结果，向中级人民法院上诉，请求二审法院撤销一审法院的民事判决，改判支持上诉人的原诉讼请求。
二审法院认为：本案的焦点问题为，高某是否应向周某返还厕所部位的使用权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，以及已经生效的中院第12号案件行政判决书，被上诉人高某的《房地产权证》，因缺乏合法依据被撤销。因此，根据上诉人周某合法持有的权属证书，可以证明争议的厕所部位属于上诉人周某，上诉人周某作为争议部分的权属人有权请求返还使用权。从法院二审期间对该案涉房屋的现场勘验情况来看，上诉人周某主张被上诉人高某产权范围内有条件设置厕所，具有事实依据。
据此，二审法院于2012年判决撤销一审法院第1号案件民事判决；自该判决书送达之日起三个月内，高某向周某返还涉诉厕所的使用权。该判决为生效判决。
5.中院2012年第13号案件民事判决书出来之后，高某又提起了2013年第14号行政诉讼。
2013年1月，高某起诉房管局，第三人为周某，高某请求一审法院撤销被告给周某核发的《房地产权证》。审理过程中，高某以诉讼事项将另行解决为由撤诉。
6.2013年第14号行政诉讼案件撤诉后，高某找到笔者咨询该案件。
高某希望委托我们代理本案，对中院第13号民事诉讼案件生效判决和中院第12号行政诉讼案件生效判决申请再审。
一间4平方米厕所因为原产权单位的历史遗留问题，引发双方当事人6年间互相提起10多个诉讼，先不论造成法院诉讼资源的浪费，单就双方当事人常年奔波在法院之间，时间、精力和财力都遭受了极大的损失。
上述系列案当事人众多，涉及其他多方。案件涉及系列行政诉讼和民事诉讼，包括：要求收回厕所使用权；要求支付厕所占有使用费；要求撤销行政机关发布的函和决定；要求撤销《房屋面积测量成果报告书》；要求撤销房产证；要求更正房产测绘资料及面积资料；要求撤销房产证中的厕所面积登记；要求更正房产证中的厕所面积；要求判令涉诉厕所产权属于高某等，基本均历经一审、二审。
由于90年代房屋市场的规划、建设、测绘的极端不规范以及原产权单位的工作粗糙和过失、房改房交易过户中房管部门的监督缺位、相关法律法规规定的不明确和滞后等，导致了上述系列案的发生。但最终导致的后果却让作为善意买受人的高某承担，违背了公平公正的法律原则。
近几年，双方当事人除了向法院诉讼外，均多次上访及向政府部门投诉反映情况，造成了社会不和谐和不健康的邻里关系。同时，上述的判决，高某必将难以接受，他作为善意的买受人，已为该厕所支付了相关费用，现判决让其返还厕所，没有厕所的房屋必将带来房屋正常使用功能的极大丧失，必将对高某的生活带来严重影响。
没有厕所的房屋不具有正常使用功能，此案件对Y房高某影响巨大。后经协商调解，原产权单位对Y房和S房按照当年房改政策重新出图，分别出具Y房（不带争议厕所部位）、S房（不带争议厕所部位）、争议厕所部位共3张图纸，其中Y房屋产权归高某，S房屋产权归周某、争议厕所部位产权归原产权单位，以此3张图纸为准更正登记后，重新分别核发产权证。据悉，后来因协商不成，新一轮的诉讼仍在继续进行中。
三、案例评析
（一）《房地产权证》发生登记错误后，更正登记应适用的法律
1.2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第十九条对权利人进行房屋更正登记进行了规定。
第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正……”
2.2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第七十四条至第八十一条规定了房屋更正登记的程序。
第七十四条：“……利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。”第七十五条：“房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”第七十六条：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”第七十七条：“房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。”第七十八条：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”第七十九条：“异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”第八十条：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”
根据上述法律规定可知：对于不涉及房屋权利归属和内容的以及对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应适用不同的更正登记程序。
（二）法院判决案件时适用的主要法律依据，以及法院作出该生效判决的理由
某市国土资源和房屋管理局根据高某的申请，对涉诉厕所的产权部分进行了更正登记，并给高某核发了新的房地产权证，但一审法院撤销某市房管部门向高某核发的新房地产权证，二审法院也维持原判。
1.上述案件判决时适用的主要法律依据为《某市城镇房地产登记办法》第五十二条的规定：“房地产行政主管部门发现房地产权证书或者房地产登记簿的记载有误的，可以依据原始登记材料对登记笔误进行更正。对于笔误以外的其他记载错误，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。权利人逾期不办理更正登记的，房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。核准更正登记的，通知权利人领取新的房地产权证书，记载错误的房地产权证书公告作废。”
2.一审法院撤销高某新房地产权证的理由为：
（1）当事人对涉诉厕所产权面积存在较大的争议。
（2）周某对该涉诉厕所产权有证据证明已向房改出售单位买受，但高某及某市国土资源和房屋管理局未有证据证明该厕所面积当事人已经通过协商交易方式解决。
（3）未有生效法律文件确定该涉诉厕所的权属归属。
一审法院认为：某市国土资源和房屋管理局未满足《某市城镇房地产登记办法》第五十二条规定的“房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正”，就直接向高某核发新的房地产权证，对周某现有的产权面积进行变更登记，没有事实和法律的依据，一审法院对某市国土资源和房屋管理局向高某核发的新房地产权证依法予以撤销。二审法院也维持原判。
（三）我们的意见和建议
1.应明确权利人进行房地产权证更正登记所适用的法律法规，并根据《物权法》和《房屋登记办法》，制定更加明晰、完整、可操作强的房屋更正登记程序。
更正登记应当遵循以下程序：第一，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，应向登记机构提出申请。第二，不涉及房屋权利归属和内容的，无论不动产登记簿记载的权利人是否同意，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人即可。但对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记，则利害关系人应进行异议登记。第三，利害关系人在异议登记之日起十五日内应起诉或申请仲裁，请求人民法院或仲裁委员会进行民事确权。第四，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理相应的登记。
但上述房屋更正登记，应在具体实践中制定出更为明晰、完整、可操作性强的程序，以便执行和落实。
2.应明确“依据行政机关发生法律效力的文件”的含义。
（1）应在相关法律法规中明确规定，对于涉及房屋权利归属和内容错误的，房地产行政主管部门可以依据哪些行政机关的发生法律效力文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。
在本案件中，某市国土资源和房屋管理局在答辩状中明确表示：“作为房改行政主管部门的某市住房保障办公室以发生法律效力的文件作出处理决定，通知周某和高某至某市房地产交易登记中心办理面积更正手续。某市国土资源和房屋管理局经审核某市住房保障办公室等相关文件后，为Y房办理更正登记的依据充分。某市国土资源和房屋管理局认为某市住房保障办公室就是房改行政主管部门，某市住房保障办公室向高某和周某发出的关于办理面积更正的函就是发生法律效力的文件。某市国土资源和房屋管理局根据其认为的行政机关发生法律效力的文件进行了更正登记，核发了新的房地产权证后，却被一审法院撤销。”
房地产行政主管部门除了依据“司法机关、仲裁机构”的发生法律效力文件，是否可以依据“行政机关”的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正登记？何谓“行政机关发生法律效力的文件”，如何理解？建议相关部门明确规定“行政机关”及“发生法律效力的文件”的具体含义。“行政机关”是指哪些机构？被赋予行政管理职责的事业单位（如：本案中的“市住房保障办公室”）被排除在“行政机关”外吗？行政机关应履行什么程序才产生“发生法律效力的文件”？已有充足证据证明的登记错误，一定需要经过旷日持久的诉讼才算取得生效法律文件吗？另外，各地方国土资源和房屋管理局作为各地方政府主管房地产的职能部门，是行政机关重要组成部分，则各地方国土资源和房屋管理局通过正当程序所发出的文件，可理解为发生法律效力的文件吗？可作为自身执法的依据吗？“行政机关”包括房地产行政主管部门自身吗？否则，连房地产行政主管部门自己都无法确认其可以依据哪些行政机关、依据什么样的生效法律文件进行房屋更正登记，相信类似本案件的纷争还会陆续发生。
（2）《某市城镇房地产登记办法》应该与时俱进，根据社会的发展做相应的修订。
2008年7月1日起施行《房屋登记办法》第八十条规定，对于涉及房屋权利归属和内容错误的，房地产主管部门只能根据司法机关、仲裁机构发生法律效力的文件才能进行更正登记。因此，随着社会的发展及相关法律法规的上位法的制定，地方性法规应做相应的调整。
综上所述，更正登记制度是登记制度的一个重要的组成部分，我国的更正登记制度应该从完善适用范围和登记程序上着手，规定出合法且实践操作性强的房屋更正登记程序。
【点评】本案例是因一间厕所的归属问题引发的系列案，包括数个行政诉讼和民事诉讼，依据现有材料，法院在周某诉高某相邻关系纠纷的民事诉讼中最后二审法院认定“周某持有权属证书，而高某的房地产权证被依法撤销，周某作为争议部分的权属人依法有权向高某请求返还该部分的使用权”，从而认定了涉案厕所部分的所有权属于周某。笔者认为本案归根结底是法的位阶问题，在法律、部门规章、地方性法规有冲突的情况下，应当如何适用。案例作者提出应从完善适用范围和登记程序上着手，制定出合法、可操作性强的房屋更正登记程序，具有现实意义。
案例作者在案例点评第一部分提到本案的关键问题之一系“更正登记应适用的法律”，对于此问题，1.物权法第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”即登记机构予以更正的情况有两种，一是权利人书面同意更正，二是有证据证明登记确有错误。2.而根据《房屋登记办法》对更正登记的规定，主要在该办法的第七十四条至第八十一条中进行了具体规定，其中第八十条和第八十一条将予以更正的情况限制为“人民法院、仲裁委员会生效法律文书及司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件”来证明权利内容和登记簿记载情况不一致的，登记机关可予以更正。3.某市国土资源和房屋管理局后来向高某颁发新的房产证，该行为最后被法院撤销，法院据以作出撤销判决的法律依据是某市城镇房地产登记办法，依据该办法第五十二条之规定“房地产行政主管部门发现房地产权证书或者房地产登记簿的记载有误的，可以依据原始登记材料对登记笔误进行更正。对于笔误以外的其他记载错误，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。权利人逾期不办理更正登记的，房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。核准更正登记的，通知权利人领取新的房地产权证书，记载错误的房地产权证书公告作废。”即“依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件”来对权利内容和登记簿记载情况不一致的房产登记簿予以更正。从前述三点可以看出，对于更正登记，法律、部门规章、地方性法规规定不一致，而案例中判决采用的法律依据是依据地方性法规。
案例作者在文中提出应明确“依据行政机关发生法律效力的文件”的含义，国土资源和房屋管理局在答辩中提到“某市国土资源和房屋管理局认为某市住房保障办公室就是房改行政主管部门，某市住房保障办公室向高某和周某发出的关于办理面积更正的函就是发生法律效力的文件”。但是法院并未认同此观点，行政机关的范围尚不明确。对于此类问题，如作者所言，法律规定确实存在模糊地带，仍需明确，作者的意见具有现实意义。
本案最根本的矛盾在于“法的位阶问题”，本系列案在多个法律、规章、地方性法规规定不一致的情况下，应当按照上位法优于下位法的原则来适用法律，即应优先适用位阶较高的《物权法》，而不应优先适用位阶较低的部门规章和地方性法规。如果按照《物权法》的规定，“有证据证明登记确有错误”则可以使本案得到一个较为圆满的结果。按照本系列案的多个部门作出的说明看来，都在努力提供证据证明真实的权属状况，但是法院适用了地方性法规，将物权法的规定排除在外。作者认为地方性法规应当与时俱进，根据社会发展与上位法的制定做出相应修订。
（点评人：钟扬飞 广东中天律师事务所）
[1]康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所。