第十三章　物权变动

1．登记对抗模式和登记要件模式的区别是什么？

答：不动产物权变动模式，是指不动产物权产生、变更、消灭的法定方式。其主要可以分为登记要件模式和登记对抗模式。登记要件模式，指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。登记对抗模式，指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。

登记对抗模式和登记要件模式的区别包括：

（1）登记是否为物权变动的生效要件。根据登记要件主义，只有依法办理登记，物权才能够有效地发生变动。而按照登记对抗主义，即使没有办理登记，当事人之间仍然可以发生物权的变动，只是不能对抗善意第三人。

（2）登记是否为强制性的要件。在登记要件模式下，登记是一种强制性的规范。而在登记对抗模式下，当事人没有办理登记，也可以产生物权，是否登记可以由当事人自愿选择。

（3）登记的效力不同。在登记对抗模式下，登记可以作为确权的依据，但不能作为唯一的确权依据。但是在登记要件模式下，物权的变动以登记为准。

（4）关于是否要考虑善意第三人的问题。在登记要件模式下，登记记载的权利人可以对抗任何第三人，无论其是否是善意。但在登记对抗模式下，即使没有办理登记，也可以发生物权变动，只是这种物权不能对抗善意的第三人。

2．什么是动产交付？

答：动产的交付包括现实的交付和观念的交付。

（1）现实的交付，是指动产物权的出让人将动产的占有实际地移转给受让人，由受让人直接占有该动产。完成现实交付必须具备两个要件：①对标的物的实际控制发生移转；②必须是受让人接受占有。

（2）观念交付，是指在特殊情况下，法律允许当事人通过特别的约定，并不现实地交付动产，而采用一种变通的交付办法，来代替实际交付。观念交付包括三种形式，即简易交付、指示交付和占有改定。

①简易交付

简易交付是指动产物权设立和转让前，如果权利人已经依法占有了该动产，就无须再行实际交付，从法律行为发生效力时起直接发生物权变动的效力。

②指示交付

指示交付是指当事人在动产物权设立和转让时，如果该动产已经由第三人占有，负有交付义务的人可以将其对第三人的返还请求权转让给新的权利人，以代替物的实际交付。

③占有改定又称为继续占有，是指在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

3．什么是占有改定？

答：（1）占有改定的概念

占有改定又称为继续占有，是指在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

（2）占有改定的构成要件

①必须是在占有改定之前，转让人已经占有并且希望继续占有标的物；

②必须双方达成物权变动的合意；

③必须要通过约定由转让人继续占有标的物；

④占有改定自转让合同生效时就发生效力。

4．什么是非基于法律行为的物权变动？

答：非基于法律行为的物权变动，是指因为法律规定的原因，如继承、法院生效判决、征收等事实，导致物权的产生、变更和消灭。非基于法律行为的物权变动包括：

（1）关于法院、仲裁委员会的生效法律文书对物权变动的影响

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

法院、仲裁委员会的生效法律文书导致物权变动，应当符合如下条件：

①必须是人民法院的生效判决或仲裁委员会的生效的裁决。

②必须是针对物权变动作出的判决和裁定。

③必须是针对特定的动产和不动产而作出的决定。

（2）继承和受遗赠取得物权

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

（3）合法建造房屋、拆除住房等事实行为

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（4）征收

征收，是指国家为了公共利益的需要，在依法作出补偿的前提下，利用公权力强制性地将集体或私人所有的财产征归国有的行为，征收行为生效也可以发生物权变动。

非基于法律行为所发生的物权变动，在没有办理登记之前，已经变动的物权仍然不是完全的物权。

5．非基于法律行为的物权变动的效力如何？

答：非基于法律行为所发生的物权变动，在没有办理登记之前，已经变动的物权仍然不是完全的物权。《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”这就是说，如果在处分该物权的时候，依法需要办理登记而没有办理登记，权利人不能处分财产，即使处分，也不能发生物权的效力。

6．什么是不动产登记？

答：（1）不动产登记，是指国家登记机构将不动产物权变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。换言之，不动产登记是指专门的登记机构根据登记申请人的申请，依照法定的程序，对其不动产物权的设立、变更、转让和消灭的情况在不动产登记簿上进行记载并供不特定的第三人查阅的行为。

（2）不动产登记主要适用于不动产物权的变动，登记是一种公示方式，即将不动产物权变动的事实向社会公开，以便于他人查阅。通过登记，也有利于界定产权，解决纷争，维护交易安全和秩序，并有利于提高物的利用效率。

7．登记机构的审查义务和责任是什么？

答：（1）登记机构的审查义务

①审查义务，是指登记机构在审查有关的登记申请中，承担何种审查职责。从各国物权法规定来看，关于登记机构的审查义务，主要有两种模式：

a．形式审查，是指登记机构仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。

b．实质审查，是指登记机构不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的事查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。

②登记机构应当履行下列职责：a．查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；b．就有关登记事项询问申请人；c．如实、及时登记有关事项；d．法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

（2）登记机构的责任

《物权法》第21条规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。这就规定了登记机构因为登记错误所承担的责任。

物权法实际上区分了两种情况:

①当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，登记申请人应当承担责任；但是这并不是说完全免除登记机构的责任，后者是否承担责任应当根据其是否尽到了审查义务来决定。

②其他情况下的登记错误，发生此种登记错误以后，登记机关都应当承担责任。据此可见，此种责任实际上是一种严格责任。一般认为，登记机构的责任在性质上仍然是民事责任，但是就其承担的赔偿数额应有必要的限制。

8．什么是异议登记和预告登记？

答：（1）异议登记，是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。

《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

（2）预告登记，是与本登记相对应的概念，是指为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。根据《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”该条规定实际上包括了两类情况：

①当事人签订买卖房屋的合同，可以进行预告登记，此种情况实际上是指商品房预售登记。这是最典型的预告登记形式。

②当事人签订其他不动产物权的协议的，可以进行预告登记。其他的不动产物权协议，主要包括抵押权的顺位登记、在建工程的预告登记等。

《物权法》第20条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就是说，预告登记以后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，合同仍然可以继续有效，但是物权不发生有效的变动。

9．请问：如果甲因为未能和丙订立买卖合同遭受了损失，其如何寻求法律上的救济？

答：《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

本案中，乙在申请异议登记后发现自己的证据不足，就采取了置之不理的态度，其异议登记使甲丧失了与丙成立买卖合同的机会，属于利益的消极损失，依照《物权法》第19条的规定，对该损害甲可以要求乙承担相应的损害赔偿责任。