第三节　物业服务定价成本监审

为提高政府制定物业服务价格的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，2007年9月，国家发展改革委和建设部印发了《物业服务定价成本监审办法发行）》，自2007年10月1日起施行。

一、物业服务定价成本监审的定义

（1）物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

（2）物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

【例题2.11】《物业服务定价成本监审办法（试行）》中的物业服务定价成本，是指（　　）。[2014年真题]

A．价格主管部门核定的物业服务社会平均成本

B．房地产主管部门核定的物业服务社会平均成本

C．价格主管部门发布的物业服务指导成本

D．行业协会发布的物业服务指导成本

【答案】A

【解析】物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本；物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

二、物业服务定价成本监审的原则和依据

1．物业服务定价成本监审应当遵守的原则

（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。

（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

2．物业服务定价成本监审的依据

核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

【例题2.12】物业服务定价成本监审应当遵守的原则有（　　）。[2014年真题]

A．合法性

B．公开性

C．对应性

D．合理性

E．相关性

【答案】ACDE

【解析】物业服务定价成本监审应当遵守以下4个原则：①合法性原则，计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；②相关性原则，计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者问接相关的费用；③对应性原则，计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；④合理性原则，影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

三、物业服务定价成本的构成

物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

其中：

（1）人员费用，是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业交纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

（2）物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用，是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

（3）绿化养护费，是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

（4）清洁卫生费，是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

（5）秩序维护费，是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

（6）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

（7）办公费，是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。

（8）管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

（9）固定资产折旧，是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

（10）经业主同意的其他费用，是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

四、物业服务定价成本审核的方法和标准

（1）工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数，按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例，按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例，按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

（2）固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3％、5％计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

（3）物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

（4）物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其他业务的，应先按实现收入的比重在其他业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

【例题2.13】职工的医疗保险、养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险等社会保险费的计提基数，应当按照（　　）确定。[2014年真题]

A．核定的相应工资水平

B．社会的平均工资水平

C．企业的平均工资水平

D．上年的平均工资水平

【答案】A

【解析】工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数，按照核定的相应工资水平确定。

【例题2.14】在确定物业服务企业的费用分摊时，不应考虑（　　）。[2011年真题]

A．物业服务企业的主营业务和兼营业务的比重

B．所管辖的物业项目的计费面积数

C．所管辖的物业项目的应收物业服务费

D．所管辖的物业项目的服务人员数

【答案】D

【解析】物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。