第二节 供求理论
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．下列甲乙丙丁四人中，满足房地产需求条件的是（ ）。[2016年真题]
A．甲既有需要又有支付能力
B．乙有需要但无支付能力
C．丙有支付能力但不需要
D．丁既不需要也无支付能力
【答案】A
【解析】房地产需求是指消费者在某特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。
2．房地产市场需求由购买者、购买欲望和（ ）组成。[2012年真题]
A．购买时间
B．购买地点
C．购买产品
D．购买能力
【答案】D
【解析】房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。决定房地产需求量的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。简而言之，房地产市场需求是由购买者、购买欲望和购买能力组成。
3．消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（ ）。[2009年真题]
A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求
B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求
C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求
D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求
【答案】C
【解析】消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。
4．房地产市场价格变动与房地产市场（ ）正相关。[2015年真题]
A．供给
B．需求
C．成交量
D．空置率
【答案】A
【解析】决定房地产供给量的因素之一是该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。用房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系，就是一条向右上方倾斜的供给曲线。
5．当房地产供给一定时，房地产价格与房地产（ ）正相关。[2013年真题]
A．需求量
B．开工量
C．销售量
D．竣工量
【答案】A
【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。
6．房地产价格与房地产（ ）负相关。[2012年真题]
A．需求
B．供给
C．开发成本
D．价值
【答案】B
【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
7．下列房地产供求状况中，对某一房地产的价格水平起直接决定作用的是（ ）。[2011年真题]
A．全国房地产总的供求状况
B．本地区房地产总的供求状况
C．全国同类房地产的供求状况
D．本地区同类房地产的供求状况
【答案】D
【解析】与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况的是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。
8．（ ）是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。
A．区位理论
B．供求理论
C．地租地价理论
D．城市化理论
【答案】B
【解析】供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格（或租金）水平的高低及其变动，从经济学上讲，是房地产的供给和需求两种力量共同作用的结果。
9．消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（ ）。
A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求
B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求
C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求
D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求
【答案】C
【解析】当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现时需求；相反，就会减少现时需求。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）
1．影响某地区某一时期房地产供给量的因素包括（ ）。[2015年真题]
A．房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．房地产开发成本
D．消费者对未来的预期
E．房地产开发企业对未来的预期
【答案】ACE
【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业对未来的预期。
2．影响房地产需求量的因素主要有（ ）。[2012年真题]
A．房地产的价格水平
B．房地产开发的技术水平
C．消费者的收入水平
D．消费者的偏好
E．房地产开发商对未来的预期
【答案】ACD
【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。
3．决定房地产需求量的一般因素有（ ）。[2009年真题]
A．房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．消费者的偏好
D．相关物品的价格水平
E．房地产开发商对未来的预期
【答案】ABCD
【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。
4．房地产有效需求是（ ）等因素的函数。[2008年真题]
A．商品房品质
B．消费者收入
C．消费对象
D．抵押贷款能力
E．房地产价格
【答案】BDE
【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。BE两项属于决定房地产需求量的因素；D项，抵押贷款能力可以放到第二个因素——消费者的收入水平中考虑。
5．导致房地产供给缺乏弹性的原因有（ ）。[2014年真题]
A．城市化进程加快
B．土地总量有限
C．房地产开发周期长
D．房地产不可移动
E．政府垄断建设用地使用权出让市场
【答案】BCDE
【解析】由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时做出调整，所以房地产供给缺乏弹性。
6．导致房地产供给缺乏弹性的原因有（ ）。[2011年真题]
A．房地产需要的难测性
B．土地总量不可增加
C．房地产开发期长
D．房地产不可移动
E．城镇化速度加快
【答案】BCD
【解析】房地产供给缺乏弹性的原因包括：①土地总量不可增加；②建设用地使用权出让市场政府独家垄断；③房地产开发期较长；④房地产不可移动特性。这些原因导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时做出调整，所以其供给缺乏弹性。
7．决定房地产供给量的一般因素有（ ）。[2010年真题]
A．房地产价格水平
B．房地产开发建设成本
C．房地产开发技术水平
D．消费者对未来的预期
E．房地产开发企业对未来的预期
【答案】ABCE
【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业对未来的预期。D项属于决定房地产需求量的一般因素。
8．形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。
A．消费者有购买房地产的意愿
B．消费者能够承受并支付得起房地产价格
C．城市经济高速发展
D．人口急剧增长
E．房地产供给大于房地产需求
【答案】AB
【解析】房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。决定房地产需求量的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。
9．决定房地产需求量的因素有（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的收入水平和偏好
C．相关物品的价格水平
D．人口急剧增长
E．消费者对未来的预期
【答案】ABCE
【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。