2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（　　）。

A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C．房地产估价会有误差且难以控制

D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

【答案】C

【解析】房地产估价的本质体现在以下几方面：①房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；②房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内；⑤房地产估价既是科学又是艺术。

2下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（　　）。

A．最高最佳使用原则

B．合法原则

C．替代原则

D．谨慎原则

【答案】D

【解析】谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。

3某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是（　　）。

A．该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金

B．该房改房现时上市交易的正常价格

C．现时该房屋的房改成本价

D．当时该房屋的房改成本价

【答案】B

【解析】A项，成本价购买的房改房在上市时是有一定限制的，具体限制内容全国各地情况不尽相同，对于需补交的土地使用权出让金是由受让方承担的；CD项，法院委托评估是该套房的现时市场价格而不是其房改成本价，更不是房改当时的成本价。

【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。

4拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（　　）。

A．抵押人无权优先受偿

B．抵押人有权对全部房地产优先受偿

C．抵押权人有权优先受偿

D．抵押权人无权优先受偿

【答案】D

【解析】《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

5某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（　　）元/m²。

A．98

B．102

C．108

D．116

【答案】A

【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。①“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整。②“五通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。③“七通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。本题中，燃气、热力属于“七通一平”，不应算入“五通一平”的费用当中；因此，该地区“五通一平”的正常费用＝20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/m²）。

6某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100m²的住宅，单价为5000元/m²，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年底该套住宅实际增值额为（　　）元。

A．4296.96

B．5560.86

C．5839.91

D．30838.91

【答案】B

【解析】实际收益率（R_r）、名义收益率（R_a）和通货膨胀率（R_d）三者关系式为：（1＋R_a）＝（1＋R_r）（1＋R_d）。本题中，2008年年底的R_r＝[1＋（1＋0.5%）¹²－1]÷（1＋5%）－1＝0.0111217，增值额＝5000×100×R_r＝5560.86（元）。

【说明】最新版考试教材中没有相关的计算方法。

7房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（　　）的结合体。

A．实体、权益、区位

B．实物、权益、区位

C．实物、权利、位置

D．实物、权益、位置

【答案】B

【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。进一步理解房地产的定义，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相关定着物，另一方面还需要搞清楚什么是实物、权益和区位。

8某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m²，出租的年总收益为500元/m²，管理费用等其他支出为100元/m²。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是（　　）元/m²。

A．4395

B．4486

C．4636

D．4850

【答案】B

【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿＝5000－（500－100）÷10%×[1－1÷（1＋10%）]－5000×3%＝4486.36（元/m²）。

9某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（　　）万元。

A．370

B．385

C．420

D．550

【答案】B

【解析】抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款＝600－50＝550（万元）。抵押贷款额度＝抵押价值×抵押率＝550×0.7＝385（万元）。

10一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（1）要求在成交日期时一次付清。

（2）如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。

（3）以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。

（4）约定一年后一次付清。

（5）从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

下列选项中，名义价格和实际价格相同的是（　　）。

A．第（1）种情况

B．第（2）种情况

C．第（4）种情况

D．第（5）种情况

【答案】A

【解析】名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。所以，在第（1）种情况下，名义价格与实际价格相同。

11一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（　　）。

A．上升

B．下降

C．保持相对稳定

D．先上升后下降

【答案】A

【解析】随着家庭的小型化（每个家庭平均人口数的下降），即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。

12为评估建筑面积为120m²的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例（见表1），最适合作为可比实例的是（　　）。

表1　各交易实例情况

A．甲

B．乙

C．丙

D．丁

【答案】B

【解析】选取的可比实例应符合下列质量要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：a．与估价对象的区位相近；b．与估价对象的用途相同；c．与估价对象的权利性质相同；d．与估价对象的档次相当；e．与估价对象的规模相当；f．与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。据此可知，本题中最适合作为此房地产的可比实例的是乙。

13住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（　　）。

A．区位因素

B．社会因素

C．实物因素

D．权益因素

【答案】C

【解析】建筑物实物因素包括：①建筑规模；②外观；③建筑结构；④设施设备；⑤装饰装修；⑥空间布局；⑦建筑功能；⑧新旧程度。住宅平面设计中的功能分区属于空间布局。

14房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（　　）。

A．配套设施建设的限制

B．房地产使用管制

C．房地产权利的设立和行使的限制

D．房地产相邻关系的限制

【答案】B

【解析】房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定；③相邻关系的限制。

15最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（　　）。

A．收益递增原理

B．收益递减原理

C．最佳效益原理

D．适合原理

【答案】D

【解析】最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。确定最佳用途、规模和档所用的经济学原理具体为：①收益递增递减原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。②均衡原理，是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

16某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（　　）。

A．估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去

B．估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在

D．估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

【答案】C

【解析】不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况；而价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系如表2所示。

表2　价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

17按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用（　　）的收益估计值。

A．较高

B．较低

C．最高

D．最低

【答案】B

【解析】采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值。

18为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m²，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（　　）元/m²。

A．3673.20

B．3673.68

C．3790.43

D．3792.93

【答案】B

【解析】正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），正常负担下的价格＝3500÷（1－3%）＝3608.25（元/m²），该可比实例修正调整后的价格＝3608.25×（1＋0.3%）⁶＝3673.68（元/m²）。

19甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（　　）万元。

A．40

B．48

C．60

D．70

【答案】B

【解析】甲乙两地块合并后产生的增值＝120－（60＋40）＝20（万元），在这种情况下，地块使用权人的要价范围为40～60万元（40＋20＝60），乙地块的合理要价＝40＋20×40÷100＝48（万元）。

20某一交易实例房地产的使用面积为3000ft²，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1∶0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为（　　）元人民币/m²。（1ft²＝0.0929m²）

A．17484.19

B．19019.34

C．19753.57

D．20538.77

【答案】B

【解析】建筑面积＝3000×0.0929/0.65＝428.77m²，则该交易实例的单位实际价格＝7.7×10000×[35＋35/（1＋7%）^0.5＋30/（1＋7%）＋10/（1＋7%）^1.5]/428.77＝19019.34（元人民币/m²）。

21某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km²。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（　　）元/m²。

A．55.20

B．103.22

C．109.63

D．114.82

【答案】B

【解析】由题意可知，土地取得费用＝36×10000÷666.67＝540（元/m²），土地开发费用＝150元/m²，则该土地的投资利息＝540×[（1＋8%）²－1]＋150×{[（1＋8%）^1.5－1]×60%＋[（1＋8%）^0.5－1]×40%}＝103.22（元/m²）。

22某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m²，单位建筑面积的重置价格为600元/m²，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　　）。

A．81.00%

B．84.00%

C．84.17%

D．84.80%

【答案】B

【解析】该计算过程如下：

d＝D÷C×100%＝1440÷（120×600）＝2%

当R≠0时，q＝100%－d×t＝100%－2%×8＝84%。

23某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m²，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m²。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（　　）万元。（建筑物报酬率为10%）

A．11.80

B．16.07

C．23.57

D．31.07

【答案】D

【解析】功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建成本，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本。其中，无效成本＝5×1500×10＝7.5（万元）；超额持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）³⁰]＝23.57（万元）；则折旧额＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）。

24某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（　　）万元。

A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.33

【答案】A

【解析】运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：

V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）ⁿ]，式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。

根据题意，在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有。因此，该房地产的收益价格＝（8÷8%）×[1－1÷（1＋8%）⁴⁰]＝95.40（万元）。

25某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V₁、V₂、V₃，则三者关系是（　　）。

A．V₁＝V₂＝V₃

B．V₃＜V₂＜V₁

C．V₁＜V₃＜V₂

D．V₁＜V₂＜V₃

【答案】B

【解析】报酬率＝投资回报÷所投入资本。在投资额相同情况下，投资回报与报酬率正相关，报酬率与投资风险正相关。投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。本题中，投资额相同的情况下，市级商铺的报酬率最高，从而其风险最大。

26某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（　　）。

A．8.8%

B．10%

C．18%

D．18.6%

【答案】D

【解析】综合资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋（1－贷款价值比率）×自有资金资本化率。其中年抵押贷款常数计算如下：

故综合资本化率R₀＝0.6×24.3%＋（1－0.6）×10%＝18.6%。

27某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m²，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m²，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（　　）万元。

A．690.40

B．8284.79

C．8720.83

D．9746.81

【答案】B

【解析】运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：

V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）ⁿ]，式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意：该商场的净收益为40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（万元），则该商场的收益价值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）^－38]＝8284.79（万元）。

28下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是（　　）。

【答案】D

【解析】开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。在预售情况下，开发经营期、建设期、经营期的关系如图1。

图1　在销售（含预售）情形下

29估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m²，4887元/m²，5037元/m²，5192元/m²。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为（　　）元/m²。

A．5362

B．52147

C．5532

D．5563

【答案】C

【解析】该计算过程如下：

d＝（P₂₀₀₆－P₂₀₀₃）/n＝（5192－4682）÷3＝170（元/m²）

V₂₀₀₈＝P₂₀₀₃＋d×i＝4682＋170×5＝5532（元/m²）

30图2是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元/ft²，后街路线价为240元/ft²。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（　　）万元。（采用四三二一法则）

图2

A．144.6

B．160.8

C．170.8

D．180.8

【答案】B

【解析】V_总价＝前街路线价×前街临街深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度＋后街路线价×临街宽度×（总深度－前街影响深度）×后街临街深度价格修正率

前街影响深度＝总深度×前街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）＝175×320÷（320＋240）＝100ft

则后街影响深度＝总深度－前街影响深度＝75ft；

查表可得，前街临街深度价格修正率为100%，后街临街价格修正率为120%，则可得：

V_总价＝320×30×100×100%＋240×30×75×120%＝160.80（万元）

此题的典型错误解法是：根据四三二一法则，V_总价＝320×30×100＋240×（40%＋30%＋20%）×30×75＝144.60（万元）。注意：公式中的前街路线价和后街路线价均为单价，对应的深度价格修正率应采用平均深度价格修正率。

31下列关于地租的表述中，错误的是（　　）。

A．农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B．土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C．生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D．经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

【答案】B

【解析】地租的计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

32某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m²，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m²。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（　　）万元。

A．375

B．450

C．500

D．600

【答案】D

【解析】补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。由于本题中楼面地价不变，可得：补地价（总价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率）×土地面积＝1500×（1.6－1.2）×10000＝600（万元）。

33二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有（　　）。

A．公司上市、企业清算

B．司法鉴定、城市房屋拆迁

C．企业清算、城市房屋拆迁

D．司法鉴定、公司上市

【答案】B

【解析】一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

34估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（　　）。

A．注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号

B．注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号

C．估价作业日期、估价报告编号、附件

D．估价时点、估价作业日期、估价报告编号

【答案】A

【解析】封面（或扉页）的基本要素包括：①估价报告名称；②估价项目名称；③估价委托人；④房地产估价机构；⑤注册房地产估价师；⑥估价报告出具日期；⑦估价报告编号。

35若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（　　）。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．快速变现价值

D．投资价值

【答案】C

【解析】快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有（　　）。

A．应做到诚实正直，公正执业

B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

【答案】ACE

【解析】房地产估价职业道德的主要内容如下：①房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。②房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务。③房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。④房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责。⑤房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明。⑥房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。⑦房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。⑧房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。

2在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（　　）。

A．用途多样性

B．合法性

C．相互影响性

D．外部性

E．易受限制

【答案】CD

【解析】房地产的相互影响特性体现在以下两方面：①房地产具有相互影响特性，一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。②房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。

3下列属于成本租金构成的内容有（　　）。

A．折旧费

B．维修费

C．管理费

D．保险费

E．房产税

【答案】ABCE

【解析】成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。D项，保险费属于全价租金构成的内容。

4需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有（　　）。

A．炫耀性物品

B．“吉芬”物品

C．低档商品

D．高档商品

E．急需商品

【答案】AB

【解析】一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，所以被称为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品，因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。

5影响房地产价值的权益因素包括（　　）。

A．房地产权利设立和行使的限制

B．房地产区位的限制

C．房地产使用管制

D．房地产通风采光的限制

E．房地产相邻关系的限制

【答案】ACE

【解析】一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有很大的影响。进行房地产估价，应调查房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为3个方面：①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制；③相邻关系的限制。

6城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（　　）。

A．价值时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的价值时点相一致

B．期房产权调换差价＝所调换期房的未来市场价值－被拆迁房屋的现在市场价值

C．期房产权调换差价＝所调换期房的现在市场价值－被拆迁房屋的未来市场价值

D．期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准

E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%

【答案】AD

【解析】在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象状况为未来的估价情形。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致；②估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。

7下列房地产不得用于抵押的有（　　）。

A．无地上建筑物的出让土地使用权

B．无地上建筑物的划拨土地使用权

C．所有权或使用权有争议的房地产

D．依法查封扣押期间的房地产

E．幼儿园等公益教育设施

【答案】BCDE

【解析】《物权法》第一百八十四条规定下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

8下列房地产状况中属于区位状况的有（　　）。

A．位置

B．房地产规模

C．环境景观

D．外部基础设施完备程度

E．朝向、楼层

【答案】ACDE

【解析】区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况调整的内容主要内容有：①位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向等）；②交通条件（包括进、出的方便程度）；③外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）；④周围环境（包括自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素。B项房地产规模属于实物状况。

9根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（　　）。

A．单位比较法

B．市场提取法

C．分解法

D．工料测量法

E．指数调整法

【答案】ADE

【解析】求取建筑安装工程费的方法有四种：①单位比较法；②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法，又称为成本指数趋势法。

10下列费用中属于运营费用的有（　　）。

A．房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额

B．房地产税、人员工资、维修费、所得税

C．保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

D．为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

E．所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

【答案】CD

【解析】运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

11假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有（　　）。

A．续建前已建成本

B．续建管理费用

C．续建投资利息

D．续建完成后房地产销售费用

E．取得在建工程的税费

【答案】BCDE

【解析】在建工程价值＝续建完成后价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息

－销售税费－续建利润

12长期趋势法的作用主要有（　　）。

A．用于收益法中预测未来的租金、空置率等

B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整

C．用于成本法计算重置价格

D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力

E．用来填补某些房地产历史资料的缺乏

【答案】ABDE

【解析】长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法（市场法）中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

13城镇基准地价内涵包括（　　）。

A．容积率

B．土地使用税

C．土地开发程度

D．土地使用年限

E．征地补偿费

【答案】ACD

【解析】每个城镇的基准地价都有其特定的内涵，包括对应的价值时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、容积率和土地开发程度等

【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。

14某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（　　）。

A．按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%

B．按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

C．按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

D．按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

E．按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

【答案】ACD

【解析】高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。本题中，该楼房按三种方法进行分摊的具体计算如下：

①按建筑面积分摊：

二层占有土地的份额＝该部分的建筑面积/总建筑面积＝1/3＝33.33%

②按房地价值分摊：

二层占有土地的份额＝该部分的房地价值/房地总价值＝200/3.7/200＝27.03%

③按照土地价值分摊：

二层占有土地的份额＝（该部分的房地价值－该部分的建筑物价值）/（房地总价值－建筑物总价值）＝（200/3.7－120/3）/（200－120）＝17.57%

【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。

15附件是估价报告的有机组成部分，通常包括（　　）。

A．估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明

B．估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件

C．估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件

D．估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件

E．估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明

【答案】ABCE

【解析】附件是估价报告的重要组成部分，是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料，包括：①估价委托书复印件；②估价对象位置图；③估价对象实地查勘情况和相关照片；④估价对象权属证明复印件；⑤估价对象法定优先受偿款调查资料，当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况；⑥可比实例位置图和外观照片，当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片；⑦专业帮助情况和相关专业意见；⑧估价所依据的其他文件资料；⑨房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件；⑩注册房地产估价师估价资格证书复印件。

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（　　）

【答案】×

【解析】估价委托人简称委托人、客户，是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位和个人。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人，也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用者是贷款人。

2在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。（　　）

【答案】×

【解析】国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（简称出让人）确定相应的出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为意向用地者确定相应的出价（一般是意向用地者可承受的最高价）提供参考依据。

3某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。（　　）

【答案】×

【解析】建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

4房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。（　　）

【答案】×

【解析】现状价值（在用价值）是指估价对象在某一特定时问的实际状况下的价值，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。

5房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（　　）

【答案】×

【解析】市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。房地产作估价通常是评估房地产的市场价值。谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。

6一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。（　　）

【答案】√

【解析】以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，同一因素对价格的影响大小可能是不同的。例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。

7在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。（　　）

【答案】√

【解析】房地产转让环节中，一般地说，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税（目前对房地产没有征收消费税，但假如像对烟、酒等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税），会使房地产价格上涨；反之，减少卖方的税收，比如减免增值税、个人所得税，会使房地产价格下降。在卖方市场下，增加卖方的税收后，可以通过涨价转嫁给买方，从而导致房地产价格上涨；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。

8某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款利率8%，以等本金方式按月偿还本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（　　）

【答案】√

【解析】再次抵押价值＝未设定法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额÷社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款，其中的已抵押贷款余额的确定是此题的难点。题意给出的是以等本金方式按月偿还本息，可以先考虑已偿还的本金额，应为200×2÷5＝80（万元），则再次抵押价值＝500－120÷0.6＝300（万元）。

9在采用市场法进行拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立可比实例比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。（　　）

【答案】√

【解析】建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一融资条件；④统一税费负担；⑤统一计价单位。其中统一财产范围包含以下几种情况：a．含有房地产以外的资产。例如，估价对象是“纯粹”的房地产，而可比实例是含有家具、汽车等动产或特许经营权等无形资产的交易实例；或者相反。b．带有债权债务的房地产。例如估价对象是“干净”的房地产，而可比实例是有水电费、燃气费、电话费、网费、有线电视收看费、供暖费、物业服务费、房产税等费用和税金欠缴或结余，或者有拖欠建设工程价款的交易实例。c．带有其他权益或负担的房地产。例如附带入学指标、户口指标，设立了地役权等。d．房地产的实物范围不同。在第一种情况下，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值。故在采用市场法进行拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立可比实例比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。

10在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（　　）

【答案】×

【解析】成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。

11某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。（　　）

【答案】√

【解析】通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：R＝NIR/EGIM，NIR＝NOI/EGI＝（10－2.5）/10＝0.75，该房地产的综合资本化率＝0.75/10＝7.5%。

12在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发后房地产价值以及需支出的成本、费用、税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（　　）

【答案】×

【解析】在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

13根据市场调查研究，获知某类房地产2003～2007年价格逐年上涨，分别为3500元/m²，3700元/m²，3950元/m²，4250元/m²，5500元/m²，运用平均发展速度法预测，则该类房地产2008年的趋势值大于4800元/m²。（　　）

【答案】√

【解析】平均发展速度法的计算公式为：

t＝（5500÷3500）^0.25＝1.12，该房地产2008年的价格＝3500×1.12⁵＝6168.20＞4800。

14划分路线价区段时，将可及性相当，地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段一定是同一个路线价区段。（　　）

【答案】×

【解析】一个路线价区段是具有相同路线价的地段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。

15在收集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（　　）

【答案】×

【解析】在收集房地产交易、收益、开发成本等资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的，只有在能够确定其受影响程度并能够进行修正的情况下才可以采用。

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。）

1某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m²的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m²，假设折现率为10%。

请计算目前该承租人权益价值。（8分）

解：同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：承租人权益价值＝无租约限制下价值－有租约限制下价值。本题中：

无租约限制价值＝30×12×1000/10%×[1－1/（1＋10%）¹⁵]＝273.82（万元）

有租约限制价值＝29/（1＋10%）＋30/（1＋10%）²＋31/10%×[1－1/（1＋10%）^15－2]÷（1＋10%）²＝233.14（万元）

承租人权益价值＝273.82－233.14＝40.68（万元）

2某宗拟出让的熟地面积为10000m²，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m²，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m²，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m²，精装修公寓售价为10000元/m²。公寓装修完成，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m²，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。

请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（10分）

解：（1）当项目建成毛坯房时的地价

①该项目开发完成后的价值：8000×50000＝40000（万元）；

②销售税费：40000×6%＝2400（万元）；

③续建成本

建安成本、专业费用和管理费＝1100×50000×（1＋6%）×（1＋3%）＝6004.9（万元）；

销售费用＝40000×3%＝1200（万元）；

④设地价为x万元，则取得税费＝4%x；

解得：x＝22653.31（万元）。

（2）当项目建成精装修公寓情形时的地价

①该项目开发完成后的价值：10000×50000＝50000（万元）；

②销售税费：50000×6%＝3000（万元）；

③续建成本

建安成本、专业费用和管理费＝1100×50000×（1＋6%）×（1＋3%）＝6004.9（万元）；

装修及其专业费用、管理费用等＝800×50000＝4000（万元）；

销售费用＝50000×3%＝1500（万元）。

④设地价为x万元，则取得税费＝4%x；

解得：x＝24722.15（万元）。

（3）当项目建成宾馆情形时的地价

①该项目开发完成后的价格＝5100/10%×[1－1/（1＋10%）^37.5]＝49570（万元）；

②销售税费：49570×6%＝2974.2（万元）；

③续建成本

建安成本、专业费用和管理费＝1100×50000×（1＋6%）×（1＋3%）＝6004.9（万元）；

装修及其专业费用、管理费用等＝800×50000＝4000（万元）；

购置设施设备费用＝200×50000＝1000（万元）；

销售费用＝49570×3%＝1487.1（万元）。

④设地价为x万元，则取得税费＝4%x；

解得：x＝23693.87（万元）。

（4）则该宗土地的合理地价为：（22653.31＋24722.15＋23693.87）÷3＝23689.78（万元）。